Maar wat als je een woning te koop zet die toch niet zo zuinig is?

De opeenvolgende coronagolven en de oorlog in Oekraïne heeft de kostprijs van energie fors doen stijgen. Dat heeft ervoor gezorgd dat kandidaat-kopers nog meer als voorheen op zoek gaan naar een goed geïsoleerde woning of appartement. Dit omdat dit een enorme impact heeft op de energiefactuur. Iedereen voelt nu nog duidelijker aan dat de verwachte energiekosten van een woning een almaar belangrijker criterium zijn bij het kopen van een woning of appartement.

Verplicht EPB-certificaat

Tussen 2008 en 2011 is het afleveren van het EPB-certificaat (de afkorting staat voor “Energieprestatie en Binnenklimaat”) verplicht geworden bij de verkoop van een residentiële woning in ons land. Dit certificaat stelt de kopers in staat om kennis te nemen van het energieverbruik in het betrokken vastgoed en dus ook om verschillende woningen en appartementen op dat vlak met elkaar te vergelijken. Het EPB-certificaat is als het ware de eerste etappe geweest in het bewustmakingsproces rond de grote impact die een goed geïsoleerd gebouw heeft op de energiefactuur.

Omwille van de huidige energieprijsstijgingen is de energieprestatie van gebouwen een almaar belangrijker criterium voor kandidaat-kopers. Woningen en appartementen die een A- of B-score kunnen voorleggen op het vlak van energieprestaties gooien terecht hoge ogen. Maar naarmate de EPB-score dichter bij de G-ligt – de laagst mogelijke score op de EPB-schaal – boet vastgoed ook steeds meer aan aantrekkingskracht in.   De stijging van de energieprijzen die in Europa al enkele maanden aan de gang is en die nog is versterkt door de Russisch-Oekraïense oorlog heeft de belangstelling voor energiezuinige woningen nog doen toenemen en de interesse voor woningen en appartementen die niet energiezuinig zijn, voort doen afnemen.

Gas- en elektriciteitsfacturen lopen fors op

Zo staat in Trends te lezen dat de gemiddelde jaarlijkse gas- en elektriciteitsfactuur voor een modaal gezin oploopt tot 6.500 euro. Enkel energiezuinige of zelfs passieve gebouwen bieden voldoende weerstand tegen de almaar hoger oplopende energiefacturen. Sommige eigenaars hebben dan ook beslist om grondige renovatiewerken uit te voeren om de energieprestaties van hun vastgoed te verbeteren. Anderen verkiezen dan weer een nieuwe woning of appartement te kopen die beantwoordt aan de huidige en toekomstige normen. In dat geval verkopen ze dus hun vastgoed dat te veel energie verslindt.

Volgens een recente studie van de bank CBC over Belgen en vastgoed willen 6 op 10 Belgen vandaag voor een woning of appartement met duurzame energie kiezen als ze vandaag zouden moeten verhuizen of een nieuwe woonst bouwen. Voorts zouden 40% van de eigenaars de intentie hebben om de komende maanden hun vastgoed te renoveren en bijna 9 op de 10 onder hen zouden daarbij rekening houden met de energieprestatie en de ecologische waarden. Ook BNP Paribas Fortis kwam er bij een bevraging op uit dat 80% van de Belgen vandaag van oordeel is dat de bescherming van het leefmilieu erg belangrijk is bij de keuze van hun woonst.

Toenemende belangstelling voor energieprestaties

Vastgoedmakelaars stellen bij de verkoop van vastgoed van hun kant bij de kandidaat-kopers eveneens een toenemende belangstelling vast voor de energieprestaties van het vastgoed. En sinds begin 2022 is die trend als gevolg van de hoog oplopende gas- en elektriciteitsfacturen nog versterkt.   “Kandidaat-kopers willen nu snel de EPB-score kennen om zich een idee te vormen van het verbruik en vooral om te becijferen welke werkzaamheden eventueel nodig zijn om een betere energiescore te bereiken », legt Raphaël Mathieu, CEO van We Invest, uit.

Daarbij moet wel de kanttekening worden gemaakt dat een pand met een slechte EPB-score niet noodzakelijk louter synoniem is voor slechte energieprestaties. Als er geen “bewijs” is van de mogelijke verbetering van de score door renovatiewerkzaamheden, kan de verwachte betere score immers niet geakteerd worden. Vandaar ook het grote belang van een goed postinterventiedossier (PID); Dat is een dossier waarin idealiter alle werkzaamheden zijn vermeld die zijn uitgevoerd sinds het gebouw is opgetrokken, ongeacht of het gaat om onderhouds- of herstellingswerken of het vervangen van sommige installaties. Voor die panden is het nuttig om het reële verbruik te vermelden naast de EPB-score.

Worden niet-energiezuinige gebouwen minder waard?

Momenteel is er nog niet echt sprake van een waardedaling van woningen en appartementen die meer energie verbruiken. We zien eerder een prijsstijging van de woningen en appartementen die beter geïsoleerd zijn.  Volgens Belfius “loopt het prijsverschil tussen slechter geïsoleerde woningen en appartementen en panden met betere energieprestaties op tot één derde.” Vandaar dat sommige makelaars verwachten dat die trend zich in de toekomst zal doorzetten, met sterkere prijsstijgingen voor nieuwbouwwoningen en –appartementen en voor panden die correct gerenoveerd en geïsoleerd zijn en met minder belangstelling voor gebouwen met een suboptimale energiescore. Al zijn daar ook uitzonderingen op voor te renoveren woningen en panden  met een onweerstaanbare « antieke » charme. Minder belangstelling en minder bezoeken betekent uiteraard ook dat er meer onderhandelingsmarge is voor de kandidaat-kopers, rekening houdend met de uit te voeren renovatiewerkzaamheden.

Audit of bestek?

Om daar als verkoper mee om te gaan en te zware prijsonderhandelingen te vermijden, kunnen verkopers die minder energiezuinige woningen en appartementen verkopen toch een aantal stappen zeten. Zo kunnen ze in de eerste plaats samen met een vastgoedmakelaar een zo volledig en transparant mogelijk verkoopdossier samenstellen. Hoe beter de kandidaat-koper op de hoogte is van de kenmerken van de woonst, hoe minder onderhandelingsmarge hij zal hebben, aangezien de vraagprijs zal overeenstemmen met de marktwaarde. “De verkoper kan ook een audit laten doen en de resultaten daarvan samen met de uit te voeren werkzaamheden om de energieprestaties te verbeteren, overhandigen aan de bezoekers. Hij kan dat zelfs aanvullen met het bestek dat een aannemer voor die werkzaamheden heeft opgemaakt », zegt Raphaël Mathieu nog.

Gedeeltelijk renoveren?

Ook een gedeeltelijke renovatie is mogelijk een optie. Maar verkopers opteren daar niet vaak voor. Enerzijds omdat ze geen zin hebben om nog grote renovatiewerkzaamheden te laten uitvoeren, en anderzijds omdat de investeringen die daarvoor nodig zijn niet altijd de gewenste return opleveren. Met andere woorden: het is niet zeker dat het geld dat voor de renovatie is betaald bij de verkoop wordt terugverdiend. Ook bij het overwegen van deze optie is het aangewezen je te laten adviseren door een vastgoedprofessional, die zal kunnen aangeven of een gedeeltelijke renovatie inderdaad opportuun is. Daarbij moet in ieder geval een bepaalde volgorde worden gerespecteerd. Zo is het van belang altijd te beginnen met de isolatie van het dak, want het is langs daar dat de meeste warmte ontsnapt. De terugverdientijd van de investering in de dakisolatie wordt geraamd op drie jaar. Na de dakisolatie volgt dan de isolatie van de achtergevel – omdat het in de stad niet evident is om werken uit te voeren aan de voorgevel –, de vervanging van de raamkozijnen en de ventilatie. Maar het is erg moeilijk om te veralgemenen, want niet alleen hebben alle woningen en appartementen hebben hun eigen specifieke kenmerken, het is ook zo dat er voor elk type andere kandidaat-kopers opduiken, die ook allemaal eigen typische wensen hebben. Precies daarom is een gedeeltelijke renovatie niet onontbeerlijk om toch  een succesvolle verkoop te realiseren. Vooral de netheid van het pand, het benadrukken van de troeven en de manier waarop het pand wordt voorgesteld kunnen het verschil maken.

Heb je een helpende hand nodig om te weten welke werkzaamheden je kan uitvoeren om een meerwaarde te realiseren bij de verkoop of verhuur van je woning of appartement?

Onze adviseurs staan klaar om jou te begeleiden en om GRATIS een antwoord te geven op al jouw vragen!