Verbouwingswerken uitvoerenis niet altijd winstgevend. Sommige renovaties brengen bij een wederverkoop niets op, terwijl andere juist toegevoegde waarde bieden!


Bron: La libre Immo


Wanneer een onroerend goed wordt aangekocht, moeten er vaak renovatiewerken worden uitgevoerd om het goed in orde te brengen of om het aan de verstrengde normen aan te passen. Die werken zorgen echter niet altijd automatisch voor een stijging van de marktwaarde van het goed: renoveren is duur en het komt maar zelden voor dat de eigenaar in geval van wederverkoop zijn volledige investeringskost terugverdient. In tegenstelling tot het terrein waarop het goed staat, dat wel langzaam in waarde stijgt, verliest het goed zelf elke dag aan waarde. De reden daarvoor is dat het goed, ook al wordt het goed onderhouden, onvermijdbaar onderhevig is aan slijtage; technologie als smaken evolueren nu eenmaal.


Een veelvoorkomende denkfout is dat in geval van een wederverkoop, het bedrag van de uitgevoerde werken gewoon kan worden bijgeteld bij de aankoopprijs. Met andere woorden, de waarde van een huis of appartement is nooit gelijk aan de som van alle werken die zijn uitgevoerd sinds de bouw ervan.


GA VOOR COHERENTIE


Om het rendement op de werken te kunnen maximaliseren, moet men eerst de standing nagaan van de buurt waar het te renoveren goed zich bevindt, alsook de gangbare gemiddelde vastgoedprijs in de gemeente in kwestie waar het goed zich bevindt.


Renovatiekosten zijn voor wat betreft de arbeidskost ende materiaalkost min of meer overal in België gelijkaardig. De locatie en classificatie van het goed daarentegen (appartement of huis, oppervlakte en aantal slaapkamers, aan- of afwezigheid van terras en/of tuin), hebben een rechtstreekse invloed op het rendement van de investering. Dure, stijlvol afgewerkte renovaties uitvoeren in een arbeidershuisje in het Henegouwse of in een appartement in een verouderd gebouw van de jaren '60 is is een voorbeeld van een dergelijke beoordelingsfout.


Men dient ook rekening te houden met het type vastgoed: een studio, een appartement met één slaapkamer of een klein rijhuis stijgen niet veel in waarde, zelfs niet met de meest luxueuze afwerking. Mogelijk geïnteresseerde kandidaat-kopers zijn meestal niet bereid om het verschil bij te leggen voor een binneninrichting die, in hun ogen, of overbodig lijkt of niet meteen overeenstemt met hun persoonlijke stijl.


We onderscheiden twee soorten renovaties: esthetische renovaties en technische renovaties. Beide soorten kunnen een goed verkoopsargument zijn, maar de technische renovaties genieten de voorkeur. Als deze renovaties bovendien onmiddellijk zichtbaar zijn, kunnen ze meteen worden beoordeeld door de kandidaat-kopers: zij zullen nieuw raamwerk, een nieuw dak of een nieuwe verwarmingsketel makkelijker kunnen waarderen dan een herziening van de leidingen of een nieuwe septische tank.


Als een technische renovatie nodig blijkt, is half werk uitgesloten: men renoveert ofwel alles, ofwel niets. Half werk valt nu eenmaal moeilijk te waarderen.


Bepaalde werken staan garant voor toegevoegde waarde: een uitbreiding van het bewoonbare oppervlak van een goed genereert in bijna 100% van de gevallen een meerwaarde. Houd echter altijd rekening met de structuur van het goed. De investering om bijvoorbeeld een kamer en extra badkamer toe te voegen op de zolder van een huis in Brussel, is bij de verkoop bijna altijd terugverdiend. Een terras aan een appartement toevoegen, wordt ook als een uitbreiding van het bewoonbare oppervlak beschouwd, en brengt ook altijd op.


Maar twee slaapkamers toevoegen aan een huis dat er al zes heeft, zal dat minder zijn... Net zoals extra kamers creëren in een woning waar de leefruimten klein zijn of waar er maar een enkele badkamer is. Zorg dus dat uw uitbreidingen coherent of in overeenstemming zijn met de aard van het goed.


WERKEN ONDERNEMEN VOORDAT U HET GOED TE KOOP STELT?


Toekomstige verkopers stellen zich vaak de vraag of het interessant is om werken uit te voeren voordat ze hun eigendom te koop stellen, in de hoop dat ze de gepercipieerde waarde, en dus de verkoopprijs, kunnen doen stijgen. Dit moet echter geval per geval worden bekeken, en kan niet worden veralgemeend. Ook hier hangt alles af van het soort vastgoed en het type kandidaat-kopers die mogelijk geïnteresseerd zullen zijn: handelaars in onroerend goed en professionele makelaars zullen zich concentreren op bouwvallige gebouwen met een zeer goede ligging. Ze kunnen de werken zelf uitvoeren aan voorkeursprijzen en proberen er dan de beste prijs voor te krijgen. Omgekeerd verkiezen particulieren doorgaans een pand dat niet te veel technische werken vereist, waardoor hun budget eerder naar esthetische renovatiewerken kan gaan.


Maar, renoveren is zeker geen vereiste om een goed te kunnen verkopen. Het zijn vooral de netheid en de kwaliteit van het onderhoud die het verschil maken. Bij een bezoek zijn het meestal de eerste tien seconden die voor een kandidaat-koper zijn algemene indruk bepalen. Een likje verf kan een frisse indruk geven, en dus ruim voldoende zijn. Probeer echter in geen geval de staat van het goed te verbergen achter een geïmproviseerde camouflage.