De aankoop van een huis of appartement kan worden vergeleken met de tip van een ijsberg. De prijs van het onroerend goed verbergt een reeks extra kosten die niet in de aankoopprijs zijn inbegrepen, maar wel vaak onverwacht en helaas verplicht zijn. Wat zijn deze verborgen kosten?

Bronnen: Le Vif/L'Express en ING International Survey


VERPLICHTE KOSTEN


Ongeacht de situatie van de koper of het gekochte onroerend goed zijn er automatisch bepaalde kosten aan de aankoop van een pand verbonden.


Registratierechten


Dit is een door de gewesten opgelegde belasting op de aankoop van een bestaand onroerend goed. In het Brussels en Waals gewest komt dit overeen met 12,5% van de prijs en in het Vlaams gewest is dit 10%.

Deze registratiebelasting kan verminderd worden onder verschillende voorwaarden.

Ten eerste bestaat er een vrijstelling voor eerste aankoop die het abattement wordt genoemd. Dit systeem is onderworpen aan een aantal voorwaarden. In het Brussels gewest is de eerste schijf van  €175.000 vrijgesteld van registratierechten (een besparing van €21.875) voor de eerste aankoop en in het Waals gewest, is de eerste schijf van 20.000 die vrijgesteld is. In de kernsteden en de Vlaamse rand rond Brussel genieten bescheiden woningen een vrijstelling op de eerste €80.000.

Ten tweede, wat Vlaanderen betreft, voor de aankoop van de enige gezinswoning, komt de registratiebelasting neer op 7%. Indien de woning voor een belangrijk deel energetisch wordt gerenoveerd komt de registratiebelasting neer op 6% onder specifieke voorwaarden.

Bovendien, in het Waals gewest, genieten de zogenaamde “bescheiden” woningen (met een kadastraal inkomen van minder dan 745 euro) een verlaagd registratierecht 6% of 5% op de eerstes schijf, waarvan het bedrag varieert naargelang de streek waarin ze zich bevinden.


Notariskosten


De notaris die verantwoordelijk is voor de voorbereiding van het dossier en het acteren van de aankoop van het onroerend goed ontvangt honoraria voor zijn werk. Dat bedrag wordt bij Koninklijk Besluit vastgelegd en is dus identiek voor alle notarissen in België. Aan deze erelonen moeten nog andere kosten worden toegevoegd : Enerzijds de kosten die overeenstemmen met het onderzoek en de formaliteiten die door de overheid aan de notaris worden opgelegd zoals  belastingen, stedenbouwkundige inlichtingen, kadastrale gegevens en hypothecaire toestand, maar anderzijds ook de kosten die voortvloeien uit de verschillende certificaten (hypotheek, bodemsanering, enz.). Ten slotte worden na ondertekening alle akten van verkoop en hun bijlagen door de notaris ingediend bij het hypotheekkantoor waar ze volledig worden overgeschreven, de hypotheektranscriptie genoemd, die eveneens aan de koper wordt gefactureerd. Al deze kosten zijn ten laste van uw notaris (op het moment van de akte), die ze dan doorstort naar de betrokken administraties.Opgemerkt dient te worden dat sinds 1 januari 2012 de erelonen van de notaris, evenals de onderzoeks- en administratieve formaliteiten, onderworpen zijn aan 21% btw


OPTIONELE KOSTEN


Sommige vergoedingen zijn niet automatisch verschuldigd, maar kunnen aan toekomstige kopers in rekening worden gebracht. Dit is het geval bij bankkosten: weinig potentiële kopers zijn in staat om een onroerend goed te financieren zonder een min of meer significant deel van de prijs bij de bank te lenen... wat uiteraard kosten met zich meebrengt.


Honoraria voor hypothecaire leningen


Het gebruik van een hypothecair krediet bij een bank is ook een transactie die onderhevig is aan een notariële akte: nl. de hypothecaire leningsakte. Ook dit proces brengt kosten met zich mee :  registratierechten, hypotheekkosten, notariskosten en aktekosten. Uiteraard wordt de lening verhoogd met te betalen rente, berekend op basis van het door de kredietinstelling toegekende tarief en de risicopremie van de koper. Bovendien eisen kredietverstrekkers dat een kredietverzekering wordt afgesloten om het nog verschuldigde kapitaal te dekken, in geval de kredietnemer overlijdt voordat de lening volledig is terugbetaald.Tot slot hebben we nog de taxatiekosten, de kosten voor het  bepalen van de waarde waartegen een onroerend goed verkoopbaar is. Deze worden gefactureerd door de kredietinstelling die de geldigheid van de woningprijs wil bevestigen. Het onroerend goed dat als onderpand dient voor het krediet, moet in marktwaarde overeenstemmen met het geleende bedrag.

De kosten van (eventuele) werkzaamheden

Men kan in dit geval niet echt spreken van een “verborgen” kost, aangezien de toekomstige koper het pand heeft bezocht en verondersteld wordt te weten of er al dan niet werken nodig zijn (en in welke mate). Sommige posten blijven echter soms onopgemerkt tijdens bezoeken, om zich dan op te leggen bij aanvang van de werken. Zoals het gezegde luidt: "Iedereen weet wanneer het werk begint, maar nooit wanneer het eindigt".


TERUGKERENDE KOSTEN VOOR EEN EIGENAAR


De lijst van kosten eindigt niet met de aankoop van het onroerend goed. De gelukkige eigenaar zal nog een aantal jaarlijkse kosten voor zijn rekening moeten nemen.


Onroerende voorheffing op onroerend goed


De onroerende voorheffing is een gewestelijke belasting die wordt berekend op basis van het kadastrale inkomen van het onroerend goed (d.w.z. het gemiddelde inkomen dat het onroerend goed in één jaar aan zijn eigenaar zou hebben opgebracht indien het verhuurd was). Deze voorheffing stemt overeen met een percentage van het geïndexeerde kadastrale inkomen(KI). Dit percentage van de onroerende voorheffing varieert naargelang het gewest waar het onroerend goed zich bevindt :1,25% van het KI voor woningen in het Waals en Brussels Hoofdstedelijk Gewest en 2,5% van het KI voor woningen in het Vlaams Gewest. Daarnaast hebben provincies, agglomeraties en gemeenten het recht om deze basisbelasting te verhogen met "opcentiemen".


Verzekeringspolissen


Het is niet verplicht om in België een verzekering af te sluiten, maar het wordt sterk aanbevolen. Naast de hierboven vermelde schuldsaldoverzekering is er ook, de woning verzekering, die de koper beschermt bij een schadegeval. Kredietinstellingen bieden kredietnemers soms de mogelijkheid om de toegekende hypotheekrente te verlagen indien zij een woningverzekering afsluiten bij hen.Het is aan de kredietnemer om de rentevoeten zorgvuldig te onderzoeken, omdat deze van instelling tot instelling sterk kunnen verschillen.


Onderhoudskosten


Vastgoed is een kwestie van onderhoud. Zo zijn er niet alleen de kleine herstellingen of werkzaamheden na eventuele schade, enz, maar heb je het onderhoud van de ketel, bijvoorbeeld.


Kosten van mede-eigendom


De eigenaar van een huis hoeft zich er geen zorgen over te maken, maar de eigenaar van een appartement in een gebouw met meerdere eigenaars is, moet de kosten van het gebouw meebetalen. Deze omvatten de schoonmaak van de gebouwen, het liftonderhoud, de gemeenschappelijke energiekosten, maar ook veel hogere kosten als het gebouw grote werkzaamheden ondergaat (gevel, dak, lift....). Hiervoor worden werkkapitaal en reservefondsen opgericht en gefinancierd. Ook syndicus vergoedingen zijn te voorzien.


EN DE SPECIFIEKE KOSTEN VAN DE AANKOOP VAN EEN NIEUWE WONING?

BTW

BTW is enkel verschuldigd bij nieuwbouw, ten belope van 21%.Steeds meer initiatiefnemers proberen deze financiële belemmering te ontwijken en trachten zo een gunstigere belastingheffing op hun nieuwe projecten aan te bieden. Hoezo ? Door de eigendom van de grond en de constructie te splitsen. De koper hoeft enkel BTW (21%) te betalen op het constructiegedeelte zelf, terwijl de grondwaarde onder het registratierecht regime ten belope van slechts 12,5% wordt belast. Meer informatie vindt u terug in het artikel over de fiscaliteit van nieuwe projecten.


De kosten van de basisakte


Mede-eigenaar zijn betekent het gedeeltelijk bezitten van het gebouw dat toebehoort aan de gemeenschap. De vaststelling van de rechten en plichten van elke persoon wordt opgenomen in de basisakte alsook het reglement van mede-eigendom. Samen vormen deze de statuten van het gebouw.De basisakte bevat een nauwkeurige beschrijving van de privatieve delen van elk appartement, evenals het aantal eenheden in de gemeenschappelijke delen die daaraan verbonden zijn. Alle mede-eigenaars van het gebouw zullen de kosten moeten dragen voor de voorbereiding en het opstellen van dit document.


Aansluitingskosten


Een essentiële stap bij de aankoop van een woning, is de aansluiting van de verschillende nutsvoorzieningen (water, gas, elektriciteit, internet). Dit brengt kosten met zich mee die voor rekening van de koper zijn.