De wet Breyne werd uitgevaardigd om toekomstige kopers van een in België gelegen, voor residentieel gebruik bestemd of in aanbouw zijnde woning te beschermen. Deze wet beschermt de kopers op het gebied van voltooiingswaarborg, eigendomsoverdracht, betaling van de prijs en oplevering van het gebouw.


Bronnen: Notairis.be & Immo-particulier


Een beetje vaag? Laten we de balans opmaken!


Wat de verkoop op plan betreft, heeft de bescherming die de koper momenteel geniet, niet altijd bestaan. In de jaren zestig leidde het faillissement van een projectontwikkelaar tot de stopzetting van de bouwwerken, terwijl de ongelukkige kopers de volledige bouw van de ontwikkelaar al hadden gefinancierd. Om deze misstanden te verhelpen werd in 1971 de wet-Breyne opgemaakt.


De wet is van toepassing op in België te bouwen of in aanbouw zijnde gebouwen die bestemd zijn voor residentieel gebruik. Dit betekent dat, indien op het ogenblik van de ondertekening van de akte van verkoop, de werken voor een onroerend goed bestemd voor residentieel gebruik en gelegen in België niet voltooid zijn (of zelfs begonnen), deze wet van toepassing zal zijn.


WELKE BESCHERMINGEN BIEDT DEZE WET?


De betalingswijze


De prijs wordt definitief vastgelegd in de verkoopsovereenkomst en de verkoopakte. De wet verbiedt elke betaling voordat de verkoopsovereenkomst is ondertekend. Als de verkoper op dat moment een voorschot vraagt, kan hij niet meer dan 5% van de totale prijs vragen. Bij de ondertekening van de notariële akte mag de ontwikkelaar alleen de kosten van de grond en het reeds voltooide deel van de werkzaamheden opeisen. Het saldo van de prijs zal dus in opeenvolgende schijven worden betaald naarmate de werkzaamheden vorderen.


De uitvoeringsgarantie


De ontwikkelaar die van plan is een te bouwen of in aanbouw zijnde gebouw te verkopen, moet voldoen aan de verplichting om kopers een financiële voltooiingswaarborg te verstrekken. Dit houdt in dat in het geval dat de bouwheer de bouw niet kan voortzetten, de financiële waarborgen dus de nodige middelen verschaffen om het gebouw door een andere projectontwikkelaar te laten voltooien. Met andere woorden, de waarborg geeft elke koper van het vastgoedproject de zekerheid dat een derde partij (financiële instelling of verzekeraar) alle bedragen zal verstrekken die nodig zijn om de bouw te voltooien, indien de initiële projectontwikkelaar niet langer in staat is dit te doen.


Voorlopige en definitieve oplevering


De oplevering bestaat uit de goedkeuring door de koper van het appartement (of pand) zoals het is gebouwd, ook al heeft de koper bij deze gelegenheid het recht om bepaalde clausules te uiten. De wet-Breyne voorziet een goedkeuringsprocedure in twee fasen: voorlopige oplevering en definitieve oplevering. De wet vereist een minimumtermijn van één jaar tussen beide.


De voorlopige oplevering is normaal gesproken een vaststelling van de voltooiing der werken, maar de meeste contracten voorzien dat de koper door voorlopige oplevering de werken "goedkeurt", d.w.z. aanvaardt te beschouwen dat deze correct en daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Een “proces-verbaal van voorlopige levering” wordt door de partijen ondertekend, waarin de zichtbare gebreken die tijdens de voorlopige oplevering opgemerkt worden, vermeld staan (voorbeeld: een plint ontbreekt, er is een gat in een muur). Op te merken valt dat als de koper de sleutels aanvaardt en de woning in gebruik neemt vóór ontvangst, dit als stilzwijgende oplevering wordt beschouwd, tenzij het tegendeel wordt bewezen. Hij kan dan geen opmerkingen meer maken !
Ten vroegste een jaar later komt de definitieve oplevering. Deze periode stelt de koper in staat om de woning te "testen" en eventuele gebreken die hij tijdens het gebruik heeft opgemerkt aan de verkoper te melden.


Eigendomsoverdracht
De eigendomsoverdracht aan de koper van de gebouwen vindt plaats naarmate de werkzaamheden vorderen. Op de dag van de verkoopsovereenkomst wordt de koper onmiddellijk eigenaar van het deel van de grond dat overeenkomt met zijn pand (of het geheel van de verworven grond, in het geval van een huis). Hij wordt dan eigenaar van de gebouwen of de constructies overeenkomstig de verwerking van de materialen in de grond of het terrein. De koper wordt dus eigenaar van zijn woning naarmate deze
gebouwd wordt en betaalt de verkoper in functie van de vordering van de werken, via een schijvensysteem. Elke vooruitgang van de werkzaamheden moet door een architect worden gecertificeerd.


De uitvoeringstermijn en de sancties

Om vertragingen te voorkomen, moeten de precieze datum van aanvang van de werkzaamheden en de termijn voor de voltooiing ervan in de verkoopsovereenkomst worden opgenomen. Wanneer een vertraging in de uitvoering of de levering wordt vastgesteld,  dan is daar een schadevergoeding voor verschuldigd. De schadevergoeding komt overeen met de normale huur die men had kunnen bekomen als het nieuwe of verbouwde gebouw verhuurd zou zijn geweest zijn.


10-jarige aansprakelijkheid


Na de oplevering is de opdracht van de aannemer, architect en ontwikkelaar nog niet volbracht. Vanaf de ondertekening van het “proces-verbaal van voorlopige levering” begint immers een periode van tien jaar waarin de koper een beroep kan doen op de verkoper, de architect en de aannemer voor problemen met betrekking tot de structuur van het gebouw, d.w.z. problemen gerelateerd aan de stabiliteit en waterdichtheid van hun eigendom.