De wet Breyne werd geschreven om aankopers van een nieuwbouw huis of appartement te beschermen tegen malafide praktijken. Deze wet beschermt de kopers op het gebied van voltooiingswaarborg, eigendomsoverdracht, betaling en oplevering van het gebouw.

Een beetje vaag? Laten we het voor jou verduidelijken!

Een beetje geschiedenis...

Vroeger leidde het faillissement van een projectontwikkelaar tot de stopzetting van de bouwwerken, met als gevolg dat de aankopers achterbleven met een gigantische schuld, zonder huis of appartement om in te trekken... Om dit te vermijden werd in 1971 de wet-Breyne opgemaakt.

De wet is van toepassing op in België te bouwen gebouwen die bestemd zijn voor residentieel gebruik. Dit betekent dat de aankoper beschermt is, zelfs als het gebouw nog niet voltooid is (of zelfs wanneer de eerste schop nog in de grond moet).

Welke bescherming biedt deze wet?

De betalingswijze

De prijs wordt definitief vastgelegd in de verkoopovereenkomst en de verkoopakte. De wet verbiedt elke betaling voordat de verkoopsovereenkomst is ondertekend. Als de verkoper op dat moment een voorschot vraagt, kan hij niet meer dan 5% van de totale prijs vragen. Bij de ondertekening van de notariële akte mag de ontwikkelaar alleen de kosten van de grond en het reeds voltooide deel van de werkzaamheden opeisen. Het saldo van de prijs zal dus in opeenvolgende schijven worden betaald naarmate de werkzaamheden vorderen.

De uitvoeringsgarantie

Een ontwikkelaar die van plan zijn nieuwbouw te verkopen, moet bepaalde financiële garanties kunnen bieden zodat de werken tóch kunnen verdergaan wanneer de bouwheer failliet zou gaan. Dit noemt de financiële voltooiingswaarborg. Deze waarborg geeft elke koper de zekerheid dat een derde partij (financiële instelling of verzekeraar) alle bedragen zal verstrekken die nodig zijn om de bouw te voltooien, indien de initiële projectontwikkelaar niet langer in staat is dit te doen.

Voorlopige en definitieve oplevering

De oplevering bestaat uit de goedkeuring door de koper van het appartement (of pand) zoals het is gebouwd, ook al heeft de koper bij deze gelegenheid het recht om bepaalde clausules te uiten. De wet-Breyne voorziet een goedkeuringsprocedure in twee fasen: voorlopige oplevering en definitieve oplevering. De wet vereist een minimumtermijn van één jaar tussen beide.

Eigendomsoverdracht

De eigendomsoverdracht aan de koper van de gebouwen vindt plaats naarmate de werkzaamheden vorderen. Op de dag van de verkoopsovereenkomst wordt de koper onmiddellijk eigenaar van het deel van de grond dat overeenkomt met zijn pand (of het geheel van de verworven grond, in het geval van een huis). Hij wordt dan eigenaar van de gebouwen of de constructies overeenkomstig de verwerking van de materialen in de grond of het terrein. De koper wordt dus eigenaar van zijn woning naarmate deze gebouwd wordt en betaalt de verkoper in functie van de vordering van de werken, via een schijvensysteem. Elke vooruitgang van de werkzaamheden moet door een architect worden gecertificeerd.

De uitvoeringstermijn en de sancties

Om vertragingen te voorkomen, moet de precieze datum van aanvang van de werkzaamheden en de termijn voor de voltooiing ervan in de verkoopsovereenkomst worden opgenomen. Wanneer een vertraging in de uitvoering of de levering wordt vastgesteld,  dan is daar een schadevergoeding voor verschuldigd. De schadevergoeding komt overeen met de normale huur die men had kunnen bekomen als het nieuwe of verbouwde gebouw verhuurd zou zijn geweest zijn.

10-jarige aansprakelijkheid

Na de oplevering is de opdracht van de aannemer, architect en ontwikkelaar nog niet volbracht. Vanaf de ondertekening van het “proces-verbaal van voorlopige levering” begint immers een periode van tien jaar waarin de koper een beroep kan doen op de verkoper, de architect en de aannemer voor problemen met betrekking tot de structuur van het gebouw, d.w.z. problemen gerelateerd aan de stabiliteit en waterdichtheid van hun eigendom.