Kopen in een ‘spanningszone’

De uitdrukking ‘spanningszone’ verwijst naar die locaties waar de vastgoedmarkt
onder druk staat omdat de vraag veel groter is dan het aanbod, met hoge huur- en verkoopprijzen als gevolg. Het rendement is er meestal echter lager, want als de huurprijzen hoog zijn, zijn ze meestal verhoudingsgewijs lager dan de verkoopprijs. Het profiel van de huurders is er vaak beter, met minder risico op wanbetaling van de huurder.


Dat is bijvoorbeeld het geval in gemeentes zoals Elsene of Sint-Pieters-Woluwe,
waar de vraag hoger is dan het aanbod maar waar de verkoopprijzen bij de
hoogste van het land zijn.



Kopen in een naburige zone

Om de rentabiliteit op je investering te verhogen, kan je ook kijken naar locaties
die net naast de spanningszone liggen. De aankoopprijs is er lager, maar de
huurprijzen zijn dat relatief gezien niet. Met andere woorden: de huurprijzen liggen er iets lager, net zoals de aankoopprijzen. Kijk bijvoorbeeld naar de gemeente Sint-Gilles in plaats van naar Elsene, of kijk naar Sprimont in plaats van naar Beaufays.


Kopen in de niet-spanningszone

Dankzij de historisch lage rentevoeten van de hypothecaire leningen is de
verhouding eigenaars/huurders verschoven van 60-40% naar 70-30%. Kandidaten met een regelmatig inkomen en een stabiel werk hebben vlotter toegang tot een eigendom dan tien jaar geleden. De huidige huurders hebben een minder stabiele financiële en familiale situatie en kunnen zich niet altijd veroorloven om een appartement te huren in een spanningszone, m.a.w. in een populaire zone. Toch vormen ze de meerderheid van de huurvraag. Daarom is het verstandig om te kijken naar locaties die minder populair zijn op de verkoopmarkt (en dus vaak goedkoper om te kopen zijn) maar die erg gevraagd zijn voor verhuur.

Gemeentes zoals Anderlecht of Molenbeek bieden in regio Brussel de beste rentabiliteit, dankzij de lage aankoopprijs in verhouding tot de maandelijkse huurinkomsten.



Welk type huurwoning kopen?

Studio, klein appartement

Het aantal alleenstaande of gescheiden personen en ook eenoudergezinnen stuwen de vraag voor studio's en appartementen met één of twee slaapkamers.
Dat verklaart de belangstelling van beleggers voor dit type woningen en het gevolg ervan: de daling van de huurprijzen door het brede aanbod. Ook de aftakeling van de aankoopkracht van kandidaat-huurders heeft een invloed. Met een gemiddeld netto-inkomen van 1.400 euro per maand mag het aandeel van de woning (huur, gemeenschappelijke kosten en energiefactuur inbegrepen) niet hoger liggen dan 700 euro voor één persoon. Jij denkt in “huurinkomsten”, de huurder denkt in “onkosten”. Hoe hoger de onkosten, hoe lager de huur zou moeten zijn en hoe groter de impact op jouw rendement. Houd dat in gedachte.



Groot appartement, klein huis

Grote tweedehandsappartementen, m.a.w. geen nieuwbouw, en kleinere huizen
zijn minder populair bij beleggers. Toch is het zo dat, hoewel het profiel van de
huurders meestal riskanter is (alleenstaande met kinderen, tijdelijke tewerkstelling enz.), betekent het gebrek aan concurrentie dat je meer vrijheid hebt om je huurders en ook de huurprijs te kiezen. Ideaal is om te huren aan een jong koppel, want hoe kleiner het gezin, hoe minder de huurschade. Een jong koppel zal echter vroeger of later een eigen woning kopen. En dan moet je opnieuw op zoek naar nieuwe huurders. Vergeet ook niet de sociale huisvestigingsmaatschappijen (SHM's) die deze grote woningen zoeken voor gezinnen, maar liefst zonder tuin of gemeenschappelijke kosten.



Parking en garage

Gezien de moeilijkheden rond huurcontracten van woningen, zou je kunnen
overwegen om een parkeerplaats te kopen. Het is inderdaad zo dat
huurcontracten voor garages juridisch heel flexibel zijn, maar we moeten ook
erkennen dat de vraag deze laatste jaren aan het afzwakken is. Mobiliteit is in. Het gebeurt steeds meer dan een appartement zonder parking wordt verkocht of
verhuurd. Ook voor financiële redenen.

Een beschikbaar aanbod en een dalende vraag? De huurprijzen voor garages zullen ongetwijfeld blijven dalen. Bovendien blijven sommige parkeerplaatsen leeg. Vraag in elk geval naar de verdeling van de gemeenschappelijke kosten (schoonmaak, lift enz.). Deze verschillen van gebouw tot gebouw en kunnen een impact hebben op uw maandelijkse kosten.