Bij de aankoop van een nieuw appartement of huis geniet de koper een goede bescherming dankzij een “dubbele oplevering”. Enerzijds geeft de “voorlopige oplevering” de kans aan de koper om zelf gebreken vast te stellen, anderzijds zal de “definitieve oplevering” (of “eindoplevering”) het moment zijn waarop de koper de werken aanvaardt.


De voorlopige oplevering is dus een cruciaal moment waarop : .

  • een PV (proces-verbaal) van voorlopige oplevering wordt gemaakt
  • De koper de sleutels in ontvangst neemt van zijn pand
  • twee belangrijke garantie periodes starten, enerzijds de garantieperiode voor licht verborgen gebreken en anderzijds de tienjarige aansprakelijkheid.

De voorlopige oplevering heeft tot doel de voltooiing der werken vast te stellen en om na onderzoek of alles uitgevoerd is conform de plannen  zich akkoord te verklaren over eventuele nog uit te voeren herstellingen of werken.


De voorlopige oplevering is dus een heel belangrijk moment. Op dat moment kan de koper nl. via een rondgang in aanwezigheid van de architect en de aannemer in het pand nagaan of er geen zichtbare gebreken, tekortkomingen of fouten aanwezig zijn. U kan u als koper steeds laten vergezellen door een expert tijdens deze rondgang.


Na de rondgang wordt het PV of “proces-verbaal van voorlopige levering” door de partijen ondertekend. Het geeft  een opsomming van de zichtbare gebreken die tijdens de rondgang opgemerkt werden (bijvoorbeeld: een plint ontbreekt, er is een gat in een muur, een barst in het raam, …).


De voorlopige oplevering is voor de koper dus een soort garantie dat de werken correct werden afgewerkt.


De voorlopige oplevering is daarnaast ook het vertrekpunt voor twee belangrijke garanties.


Garantietermijn voor verborgen gebreken


Minimum één jaar na de voorlopige oplevering kan de definitieve oplevering plaatsvinden. Deze periode van één jaar tussen de voorlopige en definitieve oplevering is de garantietermijn voor verborgen gebreken. In deze periode krijgt de koper 4 seizoenen de tijd om de woning te gaan “testen” op eventuele gebreken. Hij moet de bouwkundige gebreken die naar boven komen tijdens deze periode melden.Deze zaken moeten dan hersteld worden zodat de eindoplevering of definitieve oplevering kan plaatsvinden.


De eindoplevering staat voor een een definitieve goedkeuring en aanvaarding van de werken. Na de eindoplevering kan de koper niet meer terugkomen op bepaalde “zichtbare” gebreken.


De tienjarige aansprakelijkheid


Na de definitieve oplevering blijft de koper wel nog gedekt voor zware verborgen gebreken die te maken hebben met de structuur, de stabiliteit en de waterdichtheid van het gebouw dankzij de tienjarige aansprakelijkheid.


Sowieso start de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer op het moment van de definitieve oplevering, maar in de meeste gevallen wordt daar contractueel van afgeweken en start die reeds vanaf de voorlopige oplevering.