Bron: Logic-Immo, L'Echo & La Libre

De nieuwe Vlaamse regering schaft vanaf januari 2020 de woonbonus af. Om dit te compenseren, verlaagt die kersverse administratie dan weer de registratiekosten bij aankoop van een woning van 7 naar 6%. Wat de concrete gevolgen zijn van die verandering? Dat zetten we even voor je op een rij.


De coalitie N-VA, CD&V en Open VLD, onder leiding van Jan Jambon, besliste om de Vlaamse woonbonus af te schaffen.

De woonbonus is een belastingvoordeel voor eigenaars van een gezinswoning in Vlaanderen, voor de duur van hun hypothecaire lening. Hoewel de maatregel positief was voor kandidaat-kopers, kwam er ook regelmatig kritiek op:

  • Zo zou het fiscale voordeel de vraag doen stijgen waardoor de huizenprijzen onnatuurlijk hoog werden. Het voordeel kwam zo uiteindelijk bij de verkoper terecht, niet bij de koper.
  • Er gelden geen inkomensvoorwaarden voor de belastingvermindering. De meest welgestelde kopers, die ook zonder duwtje in de rug een woning kunnen kopen, krijgen hetzelfde voordeel als de meest kwetsbare gezinnen. Voor die laatste is het voordeel niet voldoende. Met of zonder woonbonus, een eigen huis blijft even onbetaalbaar.

Verlaagde registratiekosten als tegemoetkoming

Om te compenseren voor de afschaffing van de woonbonus, verlaagt de nieuwe Vlaamse overheid de registratierechten van 7 naar 6%. Die kosten werden trouwens vorig jaar al eens serieus hervormd. Bij aankoop van een woning van € 300.000, betekent die verlaging een onmiddellijk voordeel van € 3.000. Maar is dat een echte compensatie voor het verlies van de woonbonus?


Winst of verlies?

Door deze nieuwe maatregel verschuift de Vlaamse regering het fiscale voordeel van ‘het bezitten van een woning’, naar ‘het aankopen ervan’. Maar komt die daling van de registratierechten wel tegemoet aan de afschaffing van de woonbonus? Of is dat waar het schoentje knelt? Wij rekenden het voor je uit:


Actuele situatie: 7% registratiekosten + woonbonus

Registratiekosten in Vlaanderen voor een enige gezinswoning zijn met 7% een pak lager dan die in Wallonië en Brussel (12,5%). Ze komen op € 21.000 voor een woning van € 300.000 – tegenover € 63.000 in Wallonië of Brussel.

Maar dat is niet alles. Hoewel Vlaanderen een paar jaar geleden het totaalbedrag van de woonbonus verlaagde, geniet je als kandidaat-koper van een pand in Vlaanderen vandaag nog steeds van een fiscale aftrek van je hypothecair krediet. Concreet: om belastingvermindering te krijgen, registreer je jaarlijks een deel van de af te betalen som op je belastingaangifte. Het voordeel is niet onbeduidend. Iedereen met een lening kan € 1.520 per jaar inbrengen, met € 760 extra tijdens de eerste 10 jaar van je terugbetaling. Heb je 3 kinderen? Dan komt er nog eens € 80 per jaar bij. Samen is dat een maximaal aftrekbaar bedrag van € 2.360. Na aftrek van wat je de staat verschuldigd bent, houd je daar een belastingvoordeel van 40% aan over. Dat komt op € 944 per jaar, per lener, tijdens de eerste 10 jaar van je afbetaling. In totaal is dat € 9.440 voordeel, vermenigvuldigd met 2 als je als koppel je huis kocht.

Omdat de woonbonus geen einddatum heeft en blijft gelden over de hele terugbetaaltijd van je hypothecaire lening, krijg je ook na die eerste 10 jaar een voordeel van € 1.520, of € 608 netto per jaar. In een lening van 20 jaar betekent dat dus nog eens  € 6.080 (maal 2 als koppel) voordeel voor de laatste 10 jaar.

Een maximale woonbonus geeft eigenaars van een gemiddeld huis in Vlaanderen, aangekocht voor 31 december 2019, dus een belastingvoordeel van € 15.520 over 20 jaar. Voor een koppel kan dit gemakkelijk oplopen tot € 30.000.


Situatie vanaf 2020: 6% registratiekosten, geen woonbonus

Als je de akte ondertekent na 2 januari 2020, betaal je € 18.000 registratiekosten op € 300.000 aankoopprijs – in plaats van € 21.000 of 7%. Maar de woonbonus zie je wel volledig aan je voorbijgaan. Dat komt neer op een verschil van € 12.520 in jouw nadeel als koper.

Jan Jambon verdedigt de maatregel: “Volgens experts had de woonbonus een averechts effect op de huizenprijzen. Bovendien verandert er niets voor gezinnen die al van de woonbonus genieten.”

Toch merken we een aantal tegenstrijdigheden in zijn verhaal:

  • Ten eerste biedt de vermindering van de registratiekosten geen enkel voordeel voor kopers van een ‘bescheiden woning’ – dat is een woning van minder dan € 200.000, of € 220.000 in stadskernen. Zij genieten sowieso van het voordelige tarief van 6%.
  • De daling van de registratiekosten is enkel voordelig voor personen die geen lening nodig hebben om een huis te kopen.

Zelfs met een lening voor een duurdere woning haal je geen voordeel uit deze compensatieregeling. Alex Geens van Immotheker/Finotheker zegt in het Nieuwsblad: “Je moet al een huis van meer dan € 2 miljoen kopen om de verlaagde registratiekosten te doen compenseren voor de woonbonus.” Michel Maus, professor rechten aan de VUB, voegt daaraan toe. “Voor de regering is dit in feite een besparingsmaatregel op lange termijn.”


Komen er dalende vastgoedprijzen?

Het zou niet allemaal nadelig zijn. Talrijke experts schatten dat de afschaffing van de woonbonus grote gevolgen zal hebben voor de huizenprijzen. De afname van de leencapaciteit zou leiden tot een prijsdaling, zelfs als we rekening houden met andere elementen als lage rentevoeten en demografische tendensen.