Heb je eindelijk de woning van je dromen gevonden, maar raakt de financiering maar niet rond? Om te vermijden dat iemand anders je toekomstige huis of appartement voor je neus weg kaapt, heb je als koper twee opties: je kan de verkoper vragen of hij je een optie laat nemen of je kan een compromis ondertekenen. Let wel op, in beide gevallen zijn er verplichtingen aan verbonden. Lees hier meer over het verschil tussen een optie en een compromis, en de rechten en plichten die erbij komen kijken.
1. Een optie nemen op een woning
Wanneer een verkoper jou een optie op een woning geeft, gaat hij ermee akkoord om de woning gedurende een bepaalde periode – die wordt onderling afgesproken en duurt doorgaans één tot veertien dagen – niet aan iemand anders zal verkopen. In de tussentijd kun je uitgebreid nagaan of het huis geen gebreken vertoont en in orde is op administratief en wettelijk vlak. En uiteraard geeft een optie je ook meer tijd om een lening te krijgen bij de bank.
Let wel, een verkoper heeft het recht om je in ruil voor de optie een vergoeding te vragen. Hij kan je niet verplichten om na het verstrijken van de afgesproken termijn de woning te kopen, maar mag het bedrag dat je hem betaalde wel houden als schadevergoeding. Ga je wel over tot aankoop, dan moet de verkoper de vergoeding beschouwen als voorschot en hoef je alleen nog het resterende aankoopbedrag te betalen. Hebben jullie geen vergoeding voor de optie afgesproken? Dan hoef je de verkoper niets te betalen.
Als je gedurende de looptijd van de optie beslist om over te gaan tot aankoop, moet je de optie ‘lichten’. Dat wil zeggen: je stuurt de verkoper een aangetekend schrijven waarin je je aankoop bevestigt. Vanaf dan kun je niet meer terugkrabbelen! De koop gaat officieel door.
Compromis (onderhandse akte)
Ziet de verkoper een optie niet zitten? Als je vrij zeker bent van je toekomstige aankoop, kun je hem ook voorstellen om samen alvast een compromis of onderhandse akte te ondertekenen, dat één dag tot vier weken blijft lopen. Ook hier betaal je dan een voorschot dat de verkoper mag bijhouden als je besluit om toch niet over te gaan tot aankoop. Zelfs wanneer de aankoop niet doorgaat, moet je in dit geval wel degelijk de registratierechten betalen! Om die reden vragen de meeste verkopers bij een compromis een voorschot van tien procent, dat dan op de derdenrekening van een notaris wordt vastgezet.
Het verschil tussen een compromis en een optie is zijn dus de registratierechten achteraf indien de verkoop niet doorgaat.
Denk aan de opschortende voorwaarden
Zodra de termijn van het compromis is verlopen, gaat de koop verplicht door. Neem daarom zeker de nodige opschortende voorwaarden op in het compromis. Zo kun je bijvoorbeeld vermelden dat de koop alleen doorgaat op voorwaarde dat je een hypothecaire lening kunt krijgen. Vang je bij minstens drie verschillende banken bot – hou alle bewijzen goed bij! – dan vervalt je verplichting tot aankoop. Let wel: je moet de verkoper binnen de termijn van het compromis en via een aangetekend schrijven op de hoogte stellen.
Het verlijden van de akte
Zodra de termijn van het compromis is verstreken en je in de tussentijd geen opschortende voorwaarde(n) hebt ingeroepen, begint een nieuwe termijn van maximum vier maanden. In die periode moet je schriftelijk overgaan tot het verlijden van de notariële akte en moeten de registratierechten worden betaald. Anders wordt er een boeteclausule toegepast en kan de verkoper je dagvaarden voor de rechter om een schadevergoeding te krijgen.