Vanaf januari 2022 zullen banken verplicht zijn een woning onafhankelijk te laten schatten alvorens een hypotheek te verstrekken aan een koper. Daarnaast zal het bedrag van de lening berekend worden op basis van de getaxeerde waarde en niet langer op basis van de aankoopprijs.
Wat is een onafhankelijke schatting?
Er werd eerst gedacht dat een beëdigd schatter deze verstrengde schatting ging moeten uitvoeren. En zo’n schatting kost al snel enkele honderden euro’s. De Nationale Bank verduidelijkte daarna dat banken deze controles zelf mogen doorvoeren.
Wat zijn de gevolgen van deze verandering?
Banken mogen sinds 2020 niet méér uitlenen dan 90% van de waarde van een pand. Met andere woorden moeten kandidaat-kopers dus minimum 10% van de prijs zelf betalen (met hun eigen middelen). Dit bovenop de registratierechten en andere kosten, die sowieso al door de koper werden betaald.
Nu gaat de overheid een stap verder: Zelfs indien een koper zijn droomwoning koste wat kost wil kopen, en hij zijn bod véél hoger zet dan de effectieve, geschatte waarde van een pand, zal de bank hem maar 90% van de werkelijke waarde kunnen uitlenen. Het is dus aan hem om het verschil te betalen.
Op deze manier zorgt de overheid ervoor dat banken het hele bedrag van de hypothecaire lening kunnen terugvorderen in geval van faillissement van de koper. Zo kan de overheid riskante speculatieve aankopen inperken (die heel schadelijk kunnen zijn voor de economie).
Waarom deze maatregel?
Deze maatregel moet ervoor zorgen dat banken geen leningen meer verstrekken die niet in verhouding staan tot de waarde van een pand. Een bod hoger dan de werkelijke waarde van een woning kan dus niet meer gefinancierd worden door een hypothecaire lening. Je zal het verschil dus uit de eigen portemonnee moeten betalen.
Een ander onderliggende doel zou zijn om de prijzen van vastgoed te stabiliseren. Die zijn in de afgelopen 6 maanden namelijk met gemiddeld € 10.000 gestegen! De schatters zouden dankzij hun kennis van de (langetermijn) markt en hun objectiviteit de vastgoedprijzen kunnen stabiliseren en het belang van de opschortende voorwaarden kunnen vergroten.
Zal deze maatregel de prijsstijgingen inperken?
Volgens de Federatie van Notarissen (Fednot) zal deze nieuwe maatregel echter weinig gevolgen hebben voor de prijzen. Het zijn vooral de lage rentevoeten die de marktprijs bepalen. Dat zegt hun woordvoerder, Bart Van Opstal. Hij benadrukt ook dat deze onevenredige prijsstijging wordt aangewakkerd door de vraag van investeerders, die momenteel zeer actief zijn op de vastgoedmarkt. Investeerders worden minder beïnvloedt door deze maatregel aangezien ze minder nood hebben aan hypothecaire leningen. Tenslotte geeft hij aan dat deze deskundigen rekening houden met de huidige marktprijzen om hun expertise aan te passen, en deze hoge prijzen als referentie dienen voor de schattingen.
Hoe beïnvloedt mij dit als koper?
Momenteel is het gebruikelijk, maar niet verplicht, dat banken een onafhankelijke schatting vragen alvorens het krediet te verstrekken. In de praktijk verandert er dus weinig voor particulieren.
Wie mag deze schattingen opmaken?
Tot nu toe kon iedereen beweren een vastgoeddeskundige te zijn, omdat de titel, in tegenstelling tot de titel van makelaar, niet beschermd is. Vanaf nu zullen enkel taxateurs erkend door overheidsinstanties dit soort schattingen mogen doen. Die taxateur zal ter plaatse naar het pand gaan kijken en een zo objectief mogelijke waardering opmaken.
Kredietinstellingen die over een betrouwbaar statistisch waarderingsmodel beschikken, kunnen echter het bezoek ter plaatse vermijden door het goed op afstand te schatten. Deze oplossing zal goedkoper en sneller zal zijn... maar ook minder nauwkeurig, zoals met alle schattingen op afstand.