Dat Belgen een baksteen in de maag hebben is de afgelopen 12 maanden opnieuw bewezen. Tegen alle verwachtingen in, is de stijging van vastgoedprijzen niet vertraagd, het tegendeel zelfs. In die mate zelfs dat sommigen van een vastgoedzeepbel spreken. Wat hebben deze prijsstijgingen als gevolg voor de vastgoedmarkt op de lange termijn? En blijft vastgoed nog steeds een veilige en winstgevende investering voor je spaargeld? Wij gaan op zoek naar de antwoorden.

De feiten: de gemiddelde woningprijs is in 2021 met ruim 5% gestegen

Dat is een echt record, aangezien de gemiddelde prijs van vastgoed in de laatste 10 jaar met gemiddeld 3% steeg. De prijs van een appartement steeg met 4,6%.

Verklaring van de stijging

Zelfs deze cijfers tonen het volledige plaatje niet: naast de stijgende prijzen is er ook een enorme versnelling in het aantal transacties. Dit komt door een combinatie van jonge mensen die op zoek gaan naar hun eigen stekje en investeerders die gouden zaken achternazitten. Dat zorgt vooral in de centrumsteden voor een oververhitting van de vastgoedmarkt met stijgende vastgoedprijzen als resultaat. Een tweede verklaring is te vinden in de historisch lage bankrentes, die blijven aanhouden, waardoor meer gezinnen (en ondernemingen) goedkoop geld kunnen lenen. Tenslotte zorgde de eerste lockdown ervoor dat heel wat werven vertraging opliepen, wat een tijdelijke daling in het aanbod tot gevolg had.

Wat zegt de toekomst?

Helaas bestaat er geen kristallen bol om vastgoedprijzen in de toekomst te voorspellen. Het blijft vraag en aanbod die de waarde van een huis of appartement dicteert…

Laten we net die vraag gaan analyseren:

Door de onzekerheid over de economische situatie in het begin van de coronacrisis hebben heel wat Belgen hun toevlucht gezocht in vastgoed, als veilige haven voor hun spaargeld. Andere investeerders wenden zich net tot vastgoed omdat andere financiële producten minder renderen. Dat zal op de korte termijn de prijzen nog de hoogte in drijven.

Deze hoge prijzen, in combinatie met de eerste signalen dat de bankrentes opnieuw licht zullen stijgen, zorgt ervoor dat die andere grote groep kopers, de jonge gezinnen, minder makkelijk gaan kunnen kopen. De oververhitting die we in 2020 en 2021 kenden, lijkt dus te gaan stabiliseren. Sommige experts verwachten zelf een lichte daling in prijzen in 2022. Dit zal vooral afhangen van de bankrente.

Moet ik nú investeren? Of wacht ik beter?

Vastgoed is geen alledaags consumptiegoed, noch een aankoop die je op een-twee-drie klaarspeelt, het is een investering op lange termijn (10, 15, zelfs 20 jaar). Historisch gezien is het in België nog nooit voorgevallen dat een vastgoedinvestering over 10 jaar of meer waarde verloren heeft. De coronacrisis zou dus, net als andere crisissen in het verleden, geen invloed mogen hebben op de winst die de belegger op lange termijn kan verwachten.

Laten we de vraag of je moet investeren of niet oplossen met een voorbeeld:

We kopen een appartement met een lening van €300 000 over 20 jaar tegen een rentevoet van 1,75% (de huidige ‘normale’ rentevoet, die uiteraard van persoon tot persoon licht kan verschillen). Elke maand zal de belegger 1 480,44 euro moeten terugbetalen, voor een totaal van €355 305,60 na 20 jaar:

  • Maandelijkse termijn: €1 480,44
  • Totaal afgelost: €355 305,60
  • Betaalde rente: €55 305,60

We gaan nu het slechts mogelijke scenario toepassen: na deze uitzonderlijke periode van inflatie zakken de vastgoedprijzen met 3%. Daarnaast gaan de bankrentes omhoog met 0,25%. Indien je opnieuw hetzelfde appartement zou aankopen ontleen je nu €290 000 op 20 jaar met een rente van 2,00%.

De aflossing zou in dat geval €1 571 per maand gedurende 20 jaar bedragen, met een totale aflossing van €377 040:

  • Maandelijkse termijn: €1 571,00
  • Totaal afgelost: €377 040,00
  • Betaalde rente: €77 040,00

Zelfs in het slechts mogelijke scenario van dalende prijzen zal het uitstellen van je vastgoedinvestering dus niet leiden tot een lagere totale aankoopprijs. Hoewel de prijzen momenteel hoger liggen, compenseert de stijging van de rentevoeten die zich begint voor te doen, een lagere aankoopprijs.

Met andere woorden: uitstel van de aankoop in de hoop op een daling is nutteloos. Wat de belegger aan hoofdsom wint, zal hij aan rente verliezen.

De belegger die op zoek is naar rendement op lange termijn (en niet naar kapitaalwinst op korte termijn) heeft er alle belang bij om niet te wachten met zijn investering en vooral om te blijven profiteren van de lage bankrentes.

Ontvang je graag begeleiding op maat bij je vastgoedinvesteringen? Of neem een kijkje naar ons aanbod nieuwbouwprojecten.