Je hebt zopas een onroerend goed gekocht en wil dat laten renderen? Wil je weten hoeveel je dit per maand zal opleveren? Dan vind je hier de informatie die je zoekt.

Wees realistisch

De basis: begin met een financieel plan. Daarin maak je een realistische schattig op basis van de huurinkomsten van het pand dat je zonet gekocht heb. Vergeet geen kosten zoals de onroerende voorheffing, onderhoudswerken, herstellingen en verzekeringen.

Het zwakke punt van de vastgoedmarkt is de kloof tussen de bruto-opbrengst en de netto-opbrengst. Het uiteindelijke rendement hangt af van de kosten en van de leegstand. Een pand kopen als investering met een hoog rendement is aanlokkelijk, maar bestudeer de details gronding.

De hoge winstmarge is een verkooptrucje. Vaak wordt enkel de bruto-opbrengst vermeld. En die weerspiegelt nooit de realiteit. Zo wordt er geen rekening gehouden met de huurprijs en de kosten die verbonden zijn aan zo’n onroerend goed. Bereken liever de effectieve winst nadat je je kosten en uitgaven afgetrokken hebt. Zo krijg je een realistisch beeld van het potentieel van een eigendom.

Voor het berekenen van de netto-opbrengst hou je de aankoopprijs samen met de onderhouds- en beheerkosten in gedachten. Om een onroerend goed aan een competitieve prijs op de huurmarkt te lanceren, moet je namelijk enkele kosten maken. Het effectieve rendement van je pand ligt na aftrek van alle kosten dus heel wat lager dan het brutorendement. Hou je aan dit eenvoudige rekensommetje en je hebt het nettorendement in no time.

Er zijn toch twaalf maanden in een jaar in plaats van tien?

Dat klopt, maar je vermenigvuldigt met 10 om een zo juist mogelijke inschatting te maken. Je brengt een of twee maanden in mindering. Zo hou je rekening met bepaalde kosten die onlosmakelijk verbonden zijn met het bezit en beheer van een pand. Denk maar aan:

  • De onroerende voorheffing: de lokale belasting die eigenaars jaarlijks betalen op hun bezit. Dit is een percentage van het kadastraal inkomen verhoogd met gemeentelijke en regionale belastingen, afhankelijk van de locatie van het pand.
  • Het veranderen van huurders: hierdoor kan je appartement of woning enige tijd niet bewoond worden. We noemen dit huurvakanties. In die periodes verlies je huur. Reken op één maand om de drie jaar.
  • Eventuele beheerskosten wanneer je iemand inschakelt om het pand te verhuren.
  • Kosten die je niet terugvordert bij je huurders, zoals het loon van de syndicus.
  • Onderhoudswerken en bijhorende inrichtingskosten zoals verlichting, schilderwerken, gordijnen, zonnewering, enzovoort.

Een voorbeeld:

Maandelijks geschatte huur: €850
Aankoopprijs: €200.000 + €83.000 kosten (notaris, btw of registratiekosten, aansluitkosten, …)
Rendement: (8.500/283.000) x 100 = 3%


Zoek een pand dat zichzelf financiert

Een huurinvestering werkt idealiter als volgt: je koopt het pand zonder dat het je geld kost. Eigenlijk leen je een bedrag om een onroerend goed te kopen en met de huuropbrengsten ervan betaal je je lening.

De beste investering is die waar de maandelijkse huur hoger ligt dan de maandelijkse afbetaling van het krediet. Je mikt best dat die ongeveer 15% hoger ligt. Zo bouw je een spaarpotje om de vaste kosten te betalen en onvoorziene uitgaven te anticiperen.

Op de vastgoedmarkt noemen we dit een pand dat zichzelf terugbetaalt. Op één jaar tijd haal je er minstens evenveel inkomsten als dat het je kost. Je bouwt een vastgoedportfolio op die je extra inkomsten oplevert, naast het afbetalen van je krediet.

Let op! Op papier kan een aanbod interessant zijn, maar eigendommen die zichzelf terugbetalen zijn uiterst zeldzaam. Er zijn wel andere oplossingen op de markt, zoals een bulletkrediet. Daarbij betaal je maandelijks enkel de interesten terug. Het kapitaal betaal je aan het einde van rit integraal terug. Je kan het pand dan eventueel verkopen, met winst.


Overweeg het potentieel

Naast het maandelijkse rendement van een huurwoning, moet je ook de vastgoedinvestering op lange termijn bekijken. Denk maar aan de meerwaarde bij verkoop. De gemiddelde jaarlijkse meerwaarde bedroeg de afgelopen 30 jaar op de Belgische vastgoedmarkt 5%. Naar schatting zal dit percentage de komende 20 à 30 jaar rond de 3,5% schommelen.


Wil je meer weten over investeringsmogelijkheden? Heb je begeleiding nodig bij het berekenen van je rendement? Of zit je met vragen over de potentiële meerwaarde van je pand? Contacteer onze beleggingsadviseurs.

Zij zijn 7 op 7 bereikbaar op het nummer 02 319 68 68