De termen ‘onroerende voorheffing’ en ‘kadastraal inkomen’ doen zeker een belletje rinkelen. De voorheffing is een jaarlijks belasting die eigenaars van een onroerend goed in België betalen. Maar er komt heel wat meer bij kijken. Ben je een (toekomstige) huiseigenaar? Lees dan verder voor een beter begrip van het kadaster.

Bronnen: België.be & Immoweb

Het kadaster: de inventaris van alle gebouwen in België


‌De administratie van het kadaster biedt een inventaris of overzicht van alle gebouwen, huizen en vastgoed in ons land. De bedoeling daarvan is om de eigenaars van elke woning te kunnen identificeren. Op de koopakte die je bij de notaris ondertekent, staat de kadastrale matrix – de referentie van je onroerend goed in de nationale databank. Daarnaast dient het kadaster ook als basis voor de onroerende voorheffing.

Kadastraal inkomen: een fictief inkomen


Op basis van de kenmerken en de ligging van je onroerend goed, bepaalt de administratie fictieve huurinkomsten. Die noemen we het kadastraal inkomen (KI), het gemiddelde normale netto-inkomen dat het onroerend goed de eigenaar elk jaar zou opbrengen. Dat heeft niks te maken met de werkelijke waarde van je gebouw, maar vertegenwoordigt de huurwaarde ervan.

Het cijfer heeft een dubbele functie: je moet het opnemen in je belastingaangifte, maar het wordt ook gebruikt om de onroerende voorheffing te bepalen, de belasting die je jaarlijks verschuldigd bent op het onroerend goed dat je bezit.

Let wel op! Als je een huis bouwt of verbouwt, verander je daardoor ook de waarde, én de huurwaarde, van het pand. Je moet de werken dus op tijd melden: binnen 30 dagen na de ingebruikname van je nieuwbouwwoning, of na het einde van verbouwingswerken aan een oudere woning. Doe je dit niet, dan riskeer je administratieve of zelfs strafrechtelijke boetes. Na je melding komt de administratie langs. In het geval van een nieuwe woning bepaalt ze het kadastraal inkomen, in het geval van verbouwingen, evalueert ze het bestaande kadastraal inkomen. Je wordt achteraf op de hoogte gebracht over het nieuwe of herziene bedrag.

Roerende voorheffing op vastgoed: een zeer reële belasting


‌Het bedrag van je onroerende voorheffing komt overeen met een percentage van het kadastraal inkomen, vermeerderd met gemeentelijke en regionale belastingen – die dus afhankelijk zijn van de locatie van je woning. Wil je meer weten over de berekening ervan? De FOD Financiën onthult hier zijn "magische" formule.

Wie moet de onroerende voorheffing betalen?

‌Als je op 1 januari van een boekjaar één of meer woningen bezit, moet je onroerende voorheffing betalen – je mag die in geen geval doorrekenen aan een huurder. Heb je een nieuwe woning laten bouwen, dan betaal je het jaar na de ingebruikname pas de eerste keer onroerende voorheffing. Wanneer je in datzelfde jaar een woning (ver)koopt, moeten de koper en de verkoper de verschuldigde voorheffing onder elkaar verdelen, ook wanneer de heffing wordt gevorderd bij de eigenaar van het goed op 1 januari.

3 gevallen waarin de onroerende voorheffing kan verminderen:

  • Heb je een bescheiden woning gekocht? Onder bepaalde voorwaarden kan je dan genieten van een 25% vermindering op de onroerende voorheffing – zolang de voorheffing niet hoger is dan € 745.
  • Als gezinshoofd ben je vast blij dat er ook kortingen zijn voor gezinnen met minstens twee kinderen ten laste: 10% per kind en € 125 in het Waals Gewest.
  • Mindervaliden genieten 10% korting in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en € 125 in Wallonië.