Bij een vastgoedaankoop houd je maar beter rekening met de beruchte “notariskosten” die je bovenop de prijs van het pand betaalt. Maar weet je wat die kosten juist inhouden? Het is moeilijk om de bomen te blijven zien door dat bos van belastingen, honoraria en onkosten. Dit artikel moet je een beter begrip geven van alles wat die vage term bedekt.

Koop je een bestaand appartement, huis of bouwgrond, of ben je van plan om iets te bouwen? Je moet altijd rekenen op kosten bovenop de totaalprijs, verbonden aan de ondertekening van de akte. We noemen die kosten meestal “notariskosten”, wat de indruk wekt dat het volledige bedrag naar de notaris gaat. Dat is niet het geval: hoewel de kosten in één keer worden geïnd, worden ze uiteindelijk verdeeld over verschillende partijen.

Natuurlijk maakt het ereloon van je notaris deel uit van de notariskosten, maar het grootste stuk van de koek gaat naar de overheid en de administratie.

Houd deze onderdelen uit elkaar:

  • Belastingen (registratierechten, recht op geschriften en transcriptiekosten);
  • Erelonen;
  • Administratie- en onderzoekskosten;
  • De behandeling van de hypotheek;
  • De opname van de hypothecaire volmacht.

Welke belastingen zijn van toepassing bij een vastgoedaankoop?

Notariskosten bestaan voor het grootste stuk uit de onvermijdelijke belastingen – met deze drie als voornaamste types:

Registratierechten

De wet schrijft voor dat er bij de aankoop van een Belgisch bouwwerk een belasting wordt berekend op basis van de aankoopprijs en de lasten, met als minimale basis de waarde van het gebouw. De registratiekosten verschillen per regio: Brussel en Wallonië rekenen 12,5 % en Vlaanderen 10 %. Onder bepaalde voorwaarden kunnen de percentages wel verminderen.

In het Waalse gewest

  • bestaat er een korting als het over je enige woning gaat;
  • is er een verlaagd percentage voor bescheiden woningen;
  • geniet een verkoop met vruchtgebruik van verlaagde percentages;
  • geldt een verlaagd percentage op de samenstelling van je hypotheek in het geval van een sociale lening;
  • en kan je in bepaalde gevallen een terugbetaling van je registratiekosten verwachten.

In het Brussels-Hoofdstedelijk gewest

  • bestaan er kortingen op de registratierechten;
  • of krijg je de registratierechten terugbetaald.

In het Vlaamse gewest

  • geldt een percentage van 7 % bij de aankoop van een enige gezinswoning;
  • is er belastingaftrek mogelijk;
  • bestaan er verminderde percentages;
  • en kan je de registratiekosten overdragen.

Registratierechten moeten binnen de vier maanden na ondertekening van de verkoopovereenkomst betaald worden.

In het geval van opschortende voorwaarden, begint die periode van vier maanden pas nadat die zijn opgelost.

Recht op geschriften

Deze belasting is niet enkel van toepassing wanneer je een huis koopt, maar geldt voor alle notariële handelingen. Voor verkoopaktes komt ze op € 50.

Transcriptiekosten

De overschrijving van de akte naar de hypotheekbewaarder wordt op dit moment belast met € 230. De notaris bezorgt de hypotheekverlener een volledige kopie van alle verkoopaktes. Dit deel van het proces neemt soms veel tijd in beslag. De stukken kunnen maanden bij de kadasterdienst blijven liggen doordat de overhandiging van de eigendomsakte aan de kopers werd uitgesteld.

De neerlegging van de akte is erg belangrijk. Het dient als verwittiging dat het pand nu in jouw bezit is.

Wat omvatten de erelonen?

Elk werk verdient een loon. De opmaak en voorbereiding van je akte en de administratieve verwerking van de verkoop van je huis, moeten ook betaald worden. Dat honorarium wordt niet door de notaris zelf vastgelegd: het is bepaald door een barema en proportioneel afhankelijk van de aankoopprijs van het vastgoed.

Belangrijk om te weten: wanneer een verkoper en koper verschillende notarissen gebruiken, of wanneer je onderweg van notaris verandert, blijven de notariskosten toch hetzelfde. Het bedrag wordt herverdeeld onder de betrokkenen.

Wat zijn administratie- en onderzoekskosten?

Ook administratie- en onderzoekskosten zitten in de “notariskosten” vervat. Het zijn alle kosten die gekoppeld zijn aan de administratieve afhandeling van je dossier. De notaris moet effectief kadastraal en stedenbouwkundig onderzoek verrichten naar de historiek van het pand.  Bovendien moet hij een “dertigjarig onderzoek” aanvragen: dat is een analyse van het eigendom van het pand gedurende de voorbije dertig jaar – om te checken of er bijvoorbeeld nog een hypotheek op rust. Al deze keuringen zijn belangrijk om de juridische veiligheid van de transactie te verzekeren.

Wat gebeurt er in het geval van een hypothecaire lening?

Alle bovenstaande formaliteiten combineren we vaak meteen met een financiering. Hier komt opnieuw een notaris in tussen. Hij moet namelijk de hypothecaire inschrijving regelen op het rechtszekerheidskantoor of met een mandaat de financiering beheren.

Bij een hypothecaire inschrijving begint de hypotheek vanaf het begin van de lening.

Bij een mandaat geef je toestemming aan de bank om een hypotheek te nemen op je vastgoed op eender welk moment tijdens de afbetaling. Het voordeel hiervan is dat het minder duur is omdat er geen registratie nodig is bij het hypotheekbureau. Maar bij betaalproblemen kan de bank het mandaat wel transformeren in een hypothecaire inschrijving en de kosten daarvoor terugeisen.

Bij een hypothecaire inschrijving verhogen de registratiekosten met 1 % van het totale geleende bedrag. Bij een hypothecair mandaat is er geen rechtstreeks akkoord tussen jou en de bank, en is er dus ook geen inschrijving bij een bureau vereist. Je zal minder kosten moeten betalen. Op een bedrag van € 150.000 bespaar je zo al snel € 1000.

We raden aan om bij je bank meteen een vergelijking te vragen tussen een hypothecaire inschrijving en een mandaat. Als het tweede voor jou mogelijk is, kan het je een mooie korting opleveren.

Hoe kan je de kosten inschatten?

Over de notariskosten bij de aankoop van vastgoed valt niet te onderhandelen. Maar de meeste mensen vragen zich wel af hoeveel geld ze precies opzij moeten zetten. Hoewel er online heel wat calculators staan, is een professionele en persoonlijke berekening de enige betrouwbare. Contacteer daarvoor de notaris die je dossier zal beheren. Hij geeft je een correcte inschatting van de kosten en de eventuele kortingen die op jouw situatie van toepassing zijn.

Toch de weg kwijt? Vraag dan of je vastgoedmakelaar wil helpen om uit deze complexe doolhof vol ongekende kosten te geraken.