Ondanks het feit dat de interestvoeten voor hypothecaire leningen maandenlang en zelfs jarenlang laag zijn gebleven, stellen we de afgelopen maanden toch een lichte stijging vast. Dit heeft in zekere zin dus ook een invloed op een lichte stijging van de huizenprijzen. Tegelijkertijd zijn de huurprijzen  zeer weinig in waarde gestegen, dit komt door een matige inflatie. Kopen of huren? Wat is nu de beste oplossing?


Met dit artikel willen we achterhalen, aan de hand van cijfers en een concreet voorbeeld of mensen die een eerste keer in vastgoed investeren het best kopen of huren?


Voor het koopscenario baseren we ons op de gemiddelde prijs van een appartement met 2 slaapkamers in Brussel, de huidige rentevoeten van een lening, alle kosten die de aankoop met zich meebrengt. In het tweede kwartaal van 2018 bedroeg de gemiddelde prijs van een appartement met 2 slaapkamers in Brussel (volgens de barometer van de notaris) €237.000. De koper gaat hiervoor een lening aan bij de bank en betaalt die maandelijks af op 20 jaar.


Daartegenover zetten we het huurscenario waarbij we ons baseren op een huurkoop situatie. We gaan ervan uit dat de huurder eenzelfde maandelijks bedrag neerlegt als de koper afbetaalt. Enerzijds zal hij daarmee zijn huur betalen en het resterende bedrag zal hij sparen.


In ons voorbeeld gaan we uit van een jaarlijkse rentevoet van 1,2%, wat overeenkomt met de gemiddelde rentevoet die vandaag de dag op spaarrekeningen in België wordt aangeboden. De huurprijs van datzelfde appartement uit het koopscenario is €900 per maand. We gaan uit van een vaste huurprijs en houden geen rekening met de indexatie (Zodra een huurprijs door de huurder is aanvaard kan deze niet meer veranderen tijdens de vastgelegde huurperiode. Deze kan enkel geïndexeerd worden volgens de evolutie van de kosten van levensonderhoud: met name inflatie).


Een voorbeeld zal duidelijkheid scheppen.

Meneer A besluit een bestaand appartement met 2 slaapkamers in Brussel te kopen voor €237.000. Hij gaat een lening aan bij de bank van €237.000 en waarbij zijn spaargeld de extra kosten kan opvangen. In ruil vraagt de bank hem een maandelijkse terugbetaling van 1.200€. Aangezien dit zijn eerste eigendom is en hij er zelf gaat wonen, kan hij genieten van een aftrek op de registratierechten.


Meneer B huurt een appartement (gelijkaardig aan dat van Meneer A), dat hij voor een bedrag van €900/maand huurt. Om beide scenario’s te kunnen vergelijken hebben we de waarden over 20 jaar genomen en hebben we geen rekening gehouden met de inflatie,of  huurindexering.


In vergelijking met Meneer A kan Meneer B €300 per maand (de maandelijkse aflossing van meneer A - de huurprijs van Meneer B) op zijn spaarrekening plaatsen. Hij spaart dus  3.600 euro/jaar.


Laten we nu hun respectievelijke situaties na 20 jaar met elkaar vergelijken.

Meneer A is de eigenaar van zijn appartement waarvan de doorverkoopwaarde nu €388.000 bedraagt (op basis van een jaarlijkse meerwaarde van 2,5%). Hij zal in dit voorbeeld geen spaargeld meer bezitten. In totaal zal hij  €134.000 besteed hebben aan kosten voor de aankoop van zijn appartement (inclusief registratierechten, notariskosten, bankrente (tegen een rentevoet van 2,15%), onroerende voorheffing, onderhoud van het appartement, schuldsaldoverzekering, etc.). We kunnen dus inschatten dat als hij zijn appartement na 20 jaar verkoopt, hij een netto meerwaarde van 17.000€ zal realiseren.


Meneer B is huurder. Hij heeft €81.000 op zijn spaarrekening staan, d.w.z. de €72.000 die hij daar heeft gestort, plus de €9.000 aan rente. Van zijn kant zal hij €216.000 hebben gespendeerd aan huurgedurende 20 jaar. Hij heeft dus een totaal tekort van €135.000 om de aankoop van het appartement te kunnen realiseren na 20 jaar..


Grote winnaar in dit verhaal is Meneer A die het appartement aankocht. en het na 20 jaar opnieuw verkoopt (met een geschatte jaarlijkse meerwaarde van 2,5% per jaar) Bovendien werd bij de berekening geen rekening gehouden van de fiscale aftrekbaarheid waarvan je als  eigenaar kan genieten (dit voordeel kan variëren afhankelijk van de formule, de samenstelling van het huishouden, de regio en andere factoren). De balans leunt dus nog meer over naar de kant van het aankoopscenario.