2022 was niet alleen een jaar met veel onzekerheid maar ook met een nooit eerder geziene boom op de vastgoedmarkt. Daarom besloten we om een samenwerking aan te gaan met PriceHubble, de Europese marktleider in digitale oplossingen voor prijsramingen en in vastgoedadvies en –analyse. Dankzij het partnership met PriceHubble kunnen we in een studie in real time heel precies en exhaustief de prijsschommelingen inschatten rond de verkoop en verhuur van residentieel vastgoed.
De studie heeft betrekking op de aankoop- en huurprijzen die in meer dan 30.000 online vastgoedadvertenties tussen 1 januari 2021 en 30 juni 2022.
“De analyse van de gegevens die rechtstreeks afkomstig zijn uit de vastgoedadvertenties stelt We Invest in staat om in real time zicht te krijgen op de evolutie van de marktprijzen van woningen en appartementen. De studie is met andere woorden bijzonder nuttig om praktisch onmiddellijk heel precies prijsstijgingen en -dalingen te kunnen inschatten.”
- Raphaël Mathieu, CEO van We Invest
De opvallendste veranderingen
Een blik op de resultaten van de analyse leert dat er in het eerste semester van 2022 sprake is van aanzienlijke prijsschommelingen die het gevolg zijn van een dubbele algemene dynamiek met enerzijds prijsstijgingen en anderzijds een daling van het aantal vastgoedtransacties.
In 2021 bedroeg de gemiddelde woningprijs in België minder dan €300.000, terwijl die gemiddelde prijs vandaag is opgelopen tot bijna €315.000.
In alle gewesten is sprake van gelijkaardige prijsstijgingen:
De prijsevoluties in Brussel zijn symptomatisch voor de schommelingen op de vastgoedmarkt. De prijzen per vierkante meter daalden er in België het sterkst tussen 2021 en 2022, maar ze lieten in het eerste semester van 2022 met 9,1% ook de sterkste stijging optekenen!
De huurprijzen van hun kant zijn in Gent en Namen vrij stabiel gebleven: ze stegen met respectievelijk 1,16% en 0,67%. In Leuven was er sprake van een gematigde stijging met 2,35%. Ook op dit vlak zien we de sterkste schommelingen in Brussel. Terwijl de huurprijzen er tussen 2021 en 2022 gemiddeld met 8,3% daalden, lieten ze tijdens de eerste zes maanden van 2022 een stijging met 9,1% optekenen. In Bergen liep de stijging zelfs nog iets hoger op (+9,6%).
In Charleroi daalde de prijs per vierkante meter in het eerste semester van 2022 met 11,1% en lieten de verkoopprijzen een daling optekenen met 13,9%.
Als we echter ook rekening houden met de inflatie van 7,7%, dan is er in reële termen in de drie gewesten sprake van een prijsdaling.
Volgens de vastgoedbarometer van de notarissen is het aantal vastgoedtransacties tijdens het eerste semester van dit jaar met 1,8% gedaald. In Brussel bleef de daling beperkt tot 0,3%, in Vlaanderen bedroeg ze 1,5%.
Wat met de nieuwbouwmarkt?
Onze cijferanalyse leert dat de situatie op de nieuwbouwmarkt erg gespannen blijft. Vandaar ook dat er sprake is van een aanzienlijke vertraging.
De belangrijkste redenen daarvoor zijn de prijsstijging van de bouwmaterialen en de almaar langere wachttijden voor de oplevering.
De impact op de markt is het grootst in het Brussels Gewest, waar het nieuwbouwaanbod momenteel erg beperkt is. Daarnaast mogen we natuurlijk ook de impact van de inflatie niet vergeten.
“De prijs van de nieuwbouw is de hoogte in gestuwd door de prijsstijgingen van de bouwmaterialen”, klinkt het bij de Nationale Bank van België. De ABEX-index (de index van de Associatie van Belgische experten, die de evolutie weergeeft van de kostprijs van de bouw van gebouwen en privéwoningen) liet in 2021 een stijging met 4,6% optekenen. Dat was het sterkste groeicijfer in 13 jaar en het lag meer dan 1 procentpunt hoger dan het gemiddelde van de drie voorgaande jaren.
Volgens de cijfers van Statbel is het aantal toekgekende bouwvergunningen voor residentiële nieuwbouw tijdens de eerste vijf maanden van 2022 met 3,4% teruggelopen.
Hoe is de afkoeling te verklaren?
“De terugval van de activiteit op de vastgoedmarkt is weliswaar beperkt maar toch hadden we dat in de drie gewesten al lang niet meer gezien, met uitzondering natuurlijk van de periode van de eerste lockdown die begon in maart 2020. De terugval is anderzijds natuurlijk ook niet onlogisch! De rente is fors aan het stijgen en de energieprijzen gaan door het dak. Daar komt ook nog eens de onzekerheid bij over de vraag hoe de economie de komende maanden zal evolueren”, legt Renaud Grégoire, woordvoerder van Notaris.be uit.
Ook de inflatie stelt de vastgoedsector op de proef en met name in het segment van het residentieel vastgoed dat mede daardoor enigszins oververhit raakt, waardoor op geregelde tijdstippen het woord “vastgoedzeepbel” blijft vallen.
Welke gevolgen heeft één en ander voor de woningvoorkeuren van de Belgen?
Een internationale enquête die werd besteld door ING en tussen 24 mei en 1 juni 2022 werd uitgevoerd door IPSOS bij 1004 Belgische respondenten geeft aan dat de Belgen volgend jaar massaal willen investeren in energie-efficiëntie.
De hoog oplopende energiekosten treffen immers de gezinnen en zetten hen aan om in te zetten op energie-efficiëntie om zo het energieverbruik en de energiefactuur te doen dalen.
De drie populairste investeringen zijn de aankoop van eco-energetische toestellen en een zuinigere verwarmingsketel en het aanbrengen van betere isolatie. Respectievelijk 14%, 9% en 9% van de respondenten willen daar volgend jaar in investeren.
Sinds het begin van de coronapandemie zijn de woningvoorkeuren van de Belgen ook wat veranderd. Door de bank genomen wil de Belg kiezen voor een ruime woning, liefst met een privétuin. De meesten (44%) benadrukken hoe belangrijk het is om toegang te hebben tot wat ruimte in de buitenlucht, dankzij een tuin, een terras of een balkon. Buitenruimte is in ieder geval vorig jaar nog belangrijker geworden, want een jaar geleden was dat « slechts » voor 35% van de respondenten een belangrijke nood.
Naast een verlangen naar meer ruimte is ook energie-efficiëntie een belangrijke bezorgdheid geworden. Bijna 25% van de respondenten is nu van oordeel dat de energie-efficiëntie van de woning of het appartement belangrijker is geworden. Vorig jaar was dat “slechts” 15%. Als de energieprijzen hoog blijven zal het cijfer ongetwijfeld nog stijgen.
Hebben wij een geheim succesrecept?
Een toverstokje dat die mooie cijfers kan verklaren? Neen, ons succes berust op een innovatieve benadering van de vastgoedmarkt, die de digitale ervaring van onze ingenieurs en marketeers koppelt aan de menselijke aanpak van onze makelaars. Transparantie, oog voor de menselijke maat, oplevering en klantgerichtheid zijn de ingrediënten van een vastgoedmakelaar waarvan het succes onomstotelijk vast staat!