Het voordeel van de vastgoedsector is dat het mogelijk is om (bijna) zonder geld te beleggen. U hoeft niet te wachten tot uw huis volledig is afbetaald om al te investeren in een appartement. De specialisten roepen op om gebruik te maken van het hefboomeffect.


Het idee is uiteraard niet om consumenten aan te zetten om schulden aan te gaan, maar veeleer om u aan te moedigen om te profiteren van het hefboomeffect. De theorie van dit concept gaat terug tot Archimedes in het oude Griekenland. Maar wat betekent dit hefboomeffect in immobiliën? Het principe is eenvoudig: geld lenen om een grotere investering aan te gaan met het doel om meer te verdienen dan hetgeen men zou kunnen halen met de investering van eigen middelen. Met andere woorden, het hefboomeffect ontstaat wanneer u door een schuld aan te gaan om een actief te kopen u uw rendement exponentieel weet te verhogen. Dit principe gaat uit van de veronderstelling dat een persoon die zijn huis 10 of 15 jaar geleden heeft gekocht, nagenoeg twee derden heeft terugbetaald aan de bank op het moment hij overgaat tot een tweede aankoop.

Concreet gezien zal deze persoon zijn leningspotentieel (ttz. een bijkomende lening naast zijn eigen financiële middelen) gebruiken om een tweede eigendom aan te kopen als belegging, i.e. om te verhuren. Aan de activa-zijde zijn er nu twee eigendommen. Aan de passiva-zijde zijn er anderzijds twee terug te betalen saldo’s (leningen). Maar gezien de eerste eigendom reeds grotendeels terugbetaald is, ligt de som van terug te betalen waarde van beide eigendommen ver onder de totale effectieve waarde van beide eigendommen samen. Dat verschil is dus pure winst.


Het hefboomeffect is dus het principe waarbij beroep gedaan wordt op een lening om een actief te financieren, wat toelaat dat het rendement van de belegger exponentieel verhoogt.

De huurinkomsten van de tweede eigendom, zullen aangewend worden om het tweede krediet af te betalen. In de meeste gevallen volstaan die huurinkomsten niet om de totaliteit van de lening af te betalen en zal de investeerder gedurende de looptijd van de lening, het tekort moeten compenseren met eigen middelen.


In de plaats van een klassieke lening kan men ook een bulletkrediet aangaan. In dit geval zal men gedurende de looptijd van de lening enkel de interesten aflossen en is het terug te betalen kapitaal pas verschuldigd aan het einde van de looptijd van de lening. Het ontvangen huurgeld zal in dit geval ruimschoots volstaan om de interesten terug te betalen. De kredietnemer kan dan het restant van het huurgeld sparen. Dit spaargeld samen met de meerwaarde van de eigendom na afloop van het krediet zullen volstaan om het kapitaal te compenseren aan het einde van de looptijd.


Een voorbeeld kan de zaken verduidelijken : er is een krediet van € 250.000 nodig op de tweede aankoop, wat overeenkomt met een maandelijkse afbetaling van ongeveer € 1.300 op 20 jaar, of in het geval van een bulletkrediet een maandelijkse aflossing van  € 420. Als de huurinkomsten van het tweede goed € 900 per maand opleveren, moet de belegger € 400 uit eigen zak bijleggen in het geval van een klassieke lening, maar zal hij € 480 “overhouden” in geval van een bulletkrediet. Die  € 480  kan hij dan “sparen” om aan het einde van de looptijd van de lening het verschuldigd kapitaal aan de bank terug te betalen. Een andere mogelijke oplossing zou kunnen zijn om het goed aan het einde van het krediet door te verkopen en het geld van de verkoop, waarbij de belegger na 20 jaar een mooie meerwaarde zal geboekt hebben, te gebruiken om het saldo aan de bank te betalen. De belegger zal dus een mooie spaarpot overhouden van opgespaarde huurgelden naast een deel meerwaarde die hij gerealiseerd heeft.


Ook een mix van de beide kredietvormen is mogelijk : u betaalt de helft af via een klassieke lening waarbij die zichzelf terugbetaalt met de ontvangen huurgelden, de andere helft financiert u via een bulletkrediet op 20 jaar, waarbij u enkel de interesten maandelijks aflost en het kapitaal volledig verschuldigd is aan het einde van de vervaldag.


Opdat dit systeem optimaal werkt, moeten 5 voorwaarden worden nageleefd.

  1. De aankoop van het eerste eigendom moet voor uw 30e tot uw 35e gebeuren.  zodat u 2à tot 15 jaar vòòor uw pensioengerechtigde leeftijd nog een krediet kan aangaan op 15 of 20 jaar.
  2. Een krediet moet een zo lang mogelijke looptijd hebben. We komen terug op de idee van het hefboomeffect: hoe langer de looptijd, hoe groter het hefboomeffect en hoe minder de inspanning aan de basis zal zijn. In het ideale geval eindigt de terugbetaling van het krediet op de pensioenleeftijd, aangezien de tweede eigendom een soort aanvullend pensioen vormt.
  3. Probeer ervoor te zorgen dat de meeste kosten “vast” zijn (de variabele rentevoeten moet u dus vermijden)
  4. Voorzichtigheid blijft geboden! U moet kost wat kost een bulletkrediet vermijden voor een gezinswoning. Het geniet trouwens de voorkeur om een klassiek krediet te koppelen aan een bulletkrediet. Ten allen tijde vermijdt u best dat de gecumuleerde schuldenlast voor beide aankopen samen 60 % van het gezinsinkomen overschrijdt. Zo heeft u steeds een veiligheidsmarge .Ook al kan de tweede aankoop gebeuren zonder inbreng van eigen middelen, is het toch aangewezen om wat spaargeld beschikbaar te hebben … De banken blijven banken en zullen eerder geneigd zijn om te lenen aan een belegger met wat eigen middelen beschikbaar.