Om de aankoop van een opbrengsteigendom te financieren, bieden zich verschillende keuzes aan. Maar welke oplossing past het best bij jouw situatie?
Eigen financiering
Misschien beschik je over genoeg middelen om je investering volledig met eigen kapitaal te bekostigen. Of misschien beslis je om voor een deel van de kosten gebruik te maken van een hypotheeklening. In dat laatste geval heb je nog twee opties: een klassieke lening of een bulletkrediet.
Financiering via de bank
Een klassieke lening ken je wel: een maandelijkse terugbetaling van kapitaal en interesten. De andere optie is iets minder bekend maar soms behoorlijk interessant. Maar wat is dat bulletkrediet juist? En waarom zou je daarvoor kiezen?
Vergelijk zelf!
Bekijk snel onze vergelijkende studie en ontdek welke vorm van financiering jou op het lijf is geschreven:
| Eigen Kapitaal | Lening met maandelijkse terugbetaling | Bulletkrediet (of krediet met vaste termijn) | |
|---|---|---|---|
| Wat? | Je betaalt het volledige bedrag contant: de aankoopprijs én de bijhorende kosten (registratiekosten, BTW, notariskosten, enzovoort). | Tenzij na een herziening door een variabele rentevoet, betaal je maandelijks hetzelfde bedrag. Die som bestaat altijd uit interesten en een terugbetaling van het geleende kapitaal. Tijdens de eerste jaren betaal je meer rente dan kapitaal, op termijn keert die verhouding om. |
Gedurende de volledige looptijd van het contract betaal je enkel interesten terug op het geleende bedrag. Het kapitaal los je in één keer af aan het einde van de leenperiode. |
| Voor wie? | Voor personen die over een groot geldbedrag kunnen beschikken of het snel kunnen deblokkeren. | Voor kopers die de beste deal willen en het zich kunnen veroorloven om tijdens de beginjaren van hun lening zwaardere lasten te dragen. | Voor investeerders die hun maandelijkse lasten willen beperken en die meestal mikken op het doorverkopen van hun vastgoed voor de leentijd is verlopen. Let wel op! Dit type krediet is enkel aangeraden wanneer je kan rekenen op toekomstig kapitaal zoals een uitkering van een levensverzekering, de verkoop van een woning of een erfenis. Je kan ook voor een bulletkrediet kiezen wanneer je al over genoeg middelen beschikt maar ze voor andere doeleinden wil inzetten, zoals beleggingen. Banken raden een bulletkrediet niet aan al hun klanten aan. De lening heeft een limiet van 70% van het aankoopbedrag en een leenperiode van maximum 15 jaar. Je moet dus sowieso over aanzienlijke eigen middelen beschikken |
| Voordelen | Je hoeft geen beroep te doen op een kredietinstelling en dus ook geen interesten te betalen. | Je weet exact waar je staat en het is gemakkelijk om je maandelijkse terugbetalingen te plannen. Deze vorm van terugbetaling is de minst dure. |
Je maandelijkse lasten zijn veel lager dan bij andere leenopties omdat je enkel de interesten terugbetaalt. Als investeerder kan je dus elke maand een hoger bedrag innen. Een bulletkrediet is ook interessant wanneer je een deel van de betaalde interesten fiscaal kan aftrekken. Wanneer je bijvoorbeeld over meerdere panden beschikt die je verhuurt aan personen die ze gebruiken voor hun professionele activiteiten. In dat geval word je belast op de werkelijk ontvangen huurprijs. Je kan dat belastbare bedrag verminderen dankzij de interesten op een bulletkrediet |
| Nadelen | Je zou het eigen kapitaal kunnen gebruiken voor andere investeringen.Bovendien geniet je niet van het fiscale voordeel van een lening voor de aankoop van een opbrengsteigendom. | De maandelijkse betalingen genereren geen significante cashflow gedurende de looptijd van de lening (ze moeten soms zelfs worden gecompenseerd door een extra bijdrage van de investeerder). | Aan het einde van de rit is het totaal van de interesten meer dan bij een ‘gewone lening’ omdat die worden berekend op de resterende schuld – en die blijft de hele contractperiode ongewijzigd. Het is ook de meest risicovolle leningen waardoor banken er hogere rentes op rekenen. Je moet bovendien zeker zijn dat je over het volledige leenbedrag beschikt wanneer het contract afloopt. |
| Voorbeeldberekening op een pand van € 200.000 met 19% belasting | Als koper los je meteen het volledige bedrag af, inclusief de kosten (38.000€). Totaal: € 238.000 |
We veronderstellen even dat je als koper beschikt over € 38.000 voor de kosten evenals de 20% van de aankoopprijs (40.000€). Met een krediet op 20 jaar aan een vaste rentevoet van 1,8%, betaal je € 793 per maand. Aan het einde van de rit betaal je dus € 30.320€ bovenop het aankoopbedrag. Totaal: € 268.320 |
In het geval van een bulletlening zal de bank een inbreng van 30% (60.000 euro) vragen, bovenop de kosten (38.000 euro), voor een totaal van 98.000 euro dat de investeerder aan eigen vermogen moet verschaffen. De belegger leent dus 140.000 euro via een bulletlening tegen een rente van 2%. Hij zal €231 per maand betalen, wat alleen rente is. Uiteindelijk zal zijn totale rentelast €55.440 bedragen. Totale kosten = €293.440 |
Wat is de beste optie? Aankoop in eigen vermogen of op krediet?
Enerzijds, indien we alleen kijken naar de totale kosten van de aankoop, lijkt op het eerste zicht de aankoop in eigen kapitaal de beste optie. Anderzijds maakt een hypotheeklening, met een gelijkwaardig eigen vermogen, het mogelijk om niet één maar twee eigendommen te kopen! De rentekosten worden dus ruimschoots gecompenseerd door de gerealiseerde meerwaarde van de eigendommen na afloop van de lening. Ook zullen de rentekosten je in staat stellen je investering ten minste te verdubbelen! Hypothecair krediet stelt u dus in staat om een zogenaamd “hefboomeffect” te hebben en zo je belegd vermogen te optimaliseren door je vastgoedvermogen aanzienlijk te verhogen.