De enorme stijging van de energieprijzen en de torenhoge inflatie maken het leven voor iedereen heel wat duurder. Mag je, om het hoofd te bieden aan de gestegen levensduurte, als eigenaar ook de huurprijs verhogen van de woningen en appartementen die je verhuurt? Moet die mogelijke verhoging van de huurprijs ook in het huurcontract zijn opgenomen? En moet je je dat als huurder allemaal maar laten welgevallen? Onze experts leggen één en ander onder de loep.
Bepaling in de huurcontracten
In de meeste huurcontracten staat een bepaling dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Soms is die bepaling echter ook niet in de huurovereenkomst opgenomen. Maar ook in dat geval is het voor de verhuurder van een woning of appartement niet verboden om de huurprijs te indexeren. Dat mag bij elke verjaardag van de inwerkingtreding van de huur. Eigenaars moeten in dat geval wel hun wil om de huurprijs te indexeren enkele weken vóór de verjaardag van het huurcontract schriftelijk kenbaar maken aan de huurders. Als dat niet gebeurt mogen ze ook nog met terugwerkende kracht de huurprijs verhogen, maar ze mogen die hogere prijs dan maximaal voor drie maanden voorafgaand aan de eigenlijke indexering aanrekenen.
Berekening van de indexering
De wijze waarop de verhuurder moet indexeren is wettelijk vastgelegd. Die indexering moet gebeuren aan de hand van de zogenaamde gezondheidsindex. De gebruikte formule is over het algemeen de volgende : basishuurprijs X nieuwe index/startindex. Die startindex is in Vlaanderen over het algemeen de gezondheidsindex van de maand die aan de inwerkingtreding van het huurcontract vooraf gaat. De nieuwe index is die van de maand voorafgaand aan de verjaardag van het contract.
We nemen een concreet voorbeeld om het te illustreren. Als je jouw huurcontract tekende op 1 oktober 2021 en 1.500 euro huur betaalt moet je 1.500 (basishuurprijs) vermenigvuldigen met 124,29 (de nieuwe index van september 2022) en delen door 113,94 (de startindex van september 2021). De indexcijfers zijn terug te vinden op de site van Statbel (www.statbel.be). In dit voorbeeld zou de huurprijs na de indexering dus 1.644,55 euro bedragen en niet langer 1.500 euro. Voor huurcontracten die zijn ingegaaan vóór 1 januari 1984 gelden wel andere regels die je ook via Statbel kan raadplegen.
Geen indexering mogelijk bij slechte energieprestaties
Sinds 1 oktober 2022 is in het Vlaamse Gewest een wet van kracht die de indexering van de huurprijzen beperkt. Contracten in woningen met EPC-label D mogen volgens die wet slechts beperkt geïndexeerd worden. EPC staat voor het energieprestatiecertificaat. Contracten met EPC-label E en F of zonder EPC-label mogen alvast tot 30 september 2023 niet geïndexeerd worden. Het EPC bevat sinds 2019 een energielabel (letter) en een energiescore (getal). Het energielabel varieert van A+ tot F.
De energiescore wordt aangegeven op een schaal van 0 tot 700 kWh/m²/jaar. Het oudere EPC (van voor 2019) vermeldde wel de energiescore, maar niet het overeenkomstige energielabel. Dit certificaat is nog steeds geldig voor de verhuur van een woning zolang de geldigheidstermijn die op het certificaat vermeld staat, niet verstreken is. Dit in tegenstelling met het EPC voor de verkoop van een woning, daar is sinds 2022 het nieuwe model van EPC vereist. Concreet houdt de nieuwe wet in dat in woningen en appartementen met een verbruik van meer dan 300 kWh/m2 per jaar geen of slechts een beperkte indexering van de huurprijs mag gebeuren.