Nieuwbouw kopen is onderworpen aan BTW, maar is dat altijd zo ? Wat zijn de mogelijkheden ?


Allereerst is het belangrijk om te weten tot wanneer een woning als "nieuw" wordt beschouwd. Je woning of appartement wordt als nieuwbouw bestempeld  tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van  eerste “ingebruikname” of “inbezitneming”. Dit wil zeggen, als de heer en mevrouw Dupont een nieuwbouw in februari 2017 kopen, dan draagt dit pand tot 31 december 2019 de stempel ‘nieuwbouw’ (want februari 2017 → februari 2019 = 2 jaar, en dan verder rekenen  tot 31 december van datzelfde jaar).


Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning moet de koper 21% BTW betalen. De personen die daarentegen een bestaand pand kopen  betalen slechts registratierechten. Die liggen lager dan het BTW tarief van 21% : namelijk 12,5% in Brussel en Wallonië, in Vlaanderen 10% of het gunsttarief van slechts 7% indien je privé je eerste en enige gezinswoning in volle eigendom aankoopt, je nog geen eigenaar bent van een andere woning of bouwgrond en je je binnen de 2 jaar na aankoop op het adres van de woning inschrijven.


Strikt genomen kunnen we hieruit afleiden dat belastingheffing op een nieuwbouwwoning dus minder gunstig is dan die van een bestaand pand. Je zou durven denken dat kopers daardoor minder geneigd zijn om nieuwbouw te kopen.


Deze analyse is ook vastgoedontwikkelaars niet ontgaan. We geven hier een aantal fiscale optimalisaties die in het leven geroepen werden, volkomen legaal zijn en die allen voordelig zijn voor de kopers.


Split GROND/CONSTRUCTIE


Dit is de meest voorkomende vorm van optimalisatie. Door de eigendom op te splitsen in een grondeigenaar en een eigenaar van de constructies kan er bij de bouw van een project grondwaarde verkocht worden onder registratierechten en de enkel de constructiewaarde onder het BTW stelsel. Grond en constructie moeten daarvoor op hetzelfde moment verkocht worden. De koper wordt dan bij akte eigenaar van zowel de grond als de constructie. Deze opsplitsing doet de eindafrekening voor de koper aanzienlijk dalen.


In dergelijk geval zal bij de aankoop van een nieuwbouw appartement de prijs die u betaalt bestaan uit 2 onderdelen. Enerzijds is er een grondwaarde voor uw grondaandeel in het gebouw. Hierop zijn registratierechten te betalen (10% in Vlaanderen of 12% in Brussel en Wallonië). Anderzijds is er de bouw- of constructiewaarde van uw appartement, dat onderworpen is aan 21% BTW. Er zullen in dit geval 2 verkopers zijn : de grondeigenaar en de eigenaar van de constructies. U wordt bij de aankoop volle eigenaar van het appartement alsook de grond. Hoe groter de grondwaarde hoe voordeliger de belastingsheffing voor de koper.


VERSNIPPERING VAN HET GRONDBEZIT


Het is mogelijk om nog verder te gaan in fiscale optimalisatie, door bijvoorbeeld een eigendomssplitsing van de grond nl. via erfpacht. In dit geval blijft de erfpachtgever eigenaar van de grond en betaalt de erfpachthouder eenmalig of gespreid voor het volle genotsrecht en gebruiksrecht van de grond een vergoeding (canon) en dit gedurende minimum 27 jaar en maximaal 99 jaar. Tijdens die periode heeft de erfpachthouder dezelfde rechten en plichten als de eigenaar, hij mag gebouwen oprichten of afbreken, de bestemming wijzigen enz.. Op het einde van de periode wordt de erfpachtgever opnieuw volle eigenaar van de grond (inclusief de eventuele gebouwen die u er ondertussen op geplaatst heeft).


Bij een gesplitste aankoop met erfpacht  wordt de grond opgedeeld in twee componenten : de tréfond (zijnde de blote eigendom) en het erfpachtrecht. Bij dergelijke aankoop zal er vooreerst een erfpachtrecht gevestigd worden door de erfpachter, zijnde de kopende partij. Nadien zal door de verkoper de tréfond aan een verwante van de erfpachter (koper) verkocht worden.


Het voordeel hiervan is dat erfpachtrecht zeer laag wordt belast bij overdracht. U betaalt hier namelijk slechts 2% registratierechten op, wat de belasting aanzienlijk zal doen verminderen. Op het gedeelte tréfond betaalt men bij overdracht wel weer een registratierecht van 10% of 12% verschuldigd zijn, maar die zal een stuk lager liggen dan de gewone grondwaarde gezien er een erfpacht op rust. Het constructie gedeelte blijft onderworpen aan de 21% BTW.


Hoe groter de waarde van het recht van erfpacht hoe voordeliger voor de koper.


Kortom, bij de aankoop van een nieuwe woning zal de koper in dit geval altijd 21% BTW betalen voor het constructie gedeelte. Met een fiscale optimalisatie, zal de koper op de grondwaarde, een registratierecht van 10 of 12,5% betalen op de waarde van de ondergrond en 2% op de waarde van de erfpacht. U zal intussen wel begrepen hebben, hoe hoger de waarde van de erfpacht ten opzichte van de ondergrond, hoe lager de belasting zal zijn... die soms tot onder de 15% kan dalen.


Gezien zijn complexiteit kan deze regeling potentiële kopers afschrikken, terwijl het in werkelijkheid niets verandert voor de koper. In elke situatie zal de koper 100% eigenaar zijn.


GRONDIGE RENOVATIE


Onder bepaalde voorwaarden wordt een bestaand gebouw dat grondig gerenoveerd is, beschouwd als nieuw en dus onderworpen aan  BTW. Er zijn  twee criteria die  bepalen of het gebouw terug als "nieuw" wordt bestempeld in de ogen van het btw-wetboek


  • De werken resulteren in een radicale wijziging van het pand, in zijn aard, structuur en doel.
  • De kosten van de werkzaamheden bedragen ten minste 60% van de waarde van het gebouw na de werkzaamheden.

Het dient opgemerkt dat de belastingdienst dit tweede criterium niet langer lijkt toe te passen en zich uitsluitend richt op de wijziging van de structuur of de aard van het gebouw. Als dit niet het geval is, worden we geconfronteerd met een situatie waarin een gebouw volledig gerenoveerd is geweest (met veel van de eigenschappen van een nieuwbouw) onder toepassing van registratierechten. Een leuke meevaller voor een zo goed als nieuw gebouw. !