Een nieuwbouwhuis of -appartement aankopen is onderworpen aan de btw-regels, maar bedraagt deze altijd 21%? Wat zijn de regels en uitzonderingen?

Hoe definieert de wet 'nieuwbouw'?

Allereerst is het belangrijk om te weten tot wanneer een woning als 'nieuw' wordt beschouwd. Je woning of appartement wordt als nieuwbouw bestempeld  tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van eerste ingebruikname (of inbezitneming). Dit wil zeggen, als de heer en mevrouw Dupont een nieuwbouw in februari 2020 kopen, dan draagt dit pand tot 31 december 2022 de stempel 'nieuwbouw'.

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning moet de koper 21% BTW betalen. Dat versus de aankoop van een bestaand pand dat enkel onderworpen is aan registratierechten. Die liggen lager dan het btw tarief: In Vlaanderen betaal je 6% (3% vanaf januari 2022) registratierechten indien het pand je eerste en enige gezinswoning is en je je binnen de 2 jaar na aankoop op het adres van de woning domicilieert. In Brussel en Wallonië bedragen de registratierechten 12,5%.

Strikt genomen kunnen we hieruit afleiden dat belastingheffing op een nieuwbouwwoning dus minder gunstig is dan die van een bestaand pand. Daarom werden heel wat fiscale optimalisaties in het leven geroepen, die de aankoop van nieuwbouw voordeliger maakt voor kopers.

Het voordelig btw-tarief van 6%

Onder bepaalde voorwaarden wordt een bestaand gebouw dat een grondige renovatie ondergaat, beschouwd als nieuw en dus onderworpen aan btw-regels. Het kan gerenoveerd worden aan een voordelig tarief van 6% indien het aan bepaalde voorwaarden voldoet. Ook het slopen en heropbouwen valt onder deze regeling. Dankzij deze regeling vallen heel wat nieuwbouwprojecten sinds 2021 onder het voordelig tarief van 6%!

Split grond/constructie

Dit is de meest voorkomende vorm van optimalisatie. Door het project op te splitsen in een constructiegedeelte (21% btw) en een grondgedeelte (10% registratierechten) kan een lager eindtarief bekomen worden. Grond en constructie moeten daarvoor op hetzelfde moment verkocht worden.

Hoe groter de grondwaarde hoe voordeliger de belastingheffing voor de koper.

Een voorbeeld:

  • 20% Grondwaarde aan 10% registratierechten (12% vanaf januari 2022)
  • 80% Constructiewaarde aan 21% btw
  • Eindtarief: 18%

Versnippering van het grondbezit

Het is mogelijk om nog verder te gaan in fiscale optimalisatie, door bijvoorbeeld een eigendomssplitsing van de grond via erfpacht. In dit geval blijft de erfpachtgever eigenaar van de grond en betaalt de erfpachthouder eenmalig of gespreid voor het volle genotsrecht en gebruiksrecht van de grond een vergoeding (canon) en dit gedurende minimum 27 jaar en maximaal 99 jaar. Tijdens die periode heeft de erfpachthouder dezelfde rechten en plichten als de eigenaar, hij mag gebouwen oprichten of afbreken, de bestemming wijzigen enz.. Op het einde van de periode wordt de erfpachtgever opnieuw volle eigenaar van de grond (inclusief de eventuele gebouwen die u er ondertussen op geplaatst heeft).

Bij een gesplitste aankoop met erfpacht  wordt de grond opgedeeld in twee componenten: de blote eigendom en het erfpachtrecht. Bij dergelijke aankoop zal er vooreerst een erfpachtrecht gevestigd worden door de erfpachter, zijnde de kopende partij. Nadien zal door de verkoper de blote eigendom aan een verwante van de erfpachter (koper) verkocht worden.

Het voordeel hiervan is dat erfpachtrecht zeer laag wordt belast bij overdracht. U betaalt hier namelijk slechts 2% registratierechten op, wat de belasting aanzienlijk zal doen verminderen. Op het gedeelte blote eigendom betaalt men bij overdracht wel weer een registratierecht van 10% of 12% verschuldigd zijn, maar die zal een stuk lager liggen dan de gewone grondwaarde gezien er een erfpacht op rust. Het constructiegedeelte blijft onderworpen aan de 21% BTW.

Hoe groter de waarde van het recht van erfpacht hoe voordeliger voor de koper.

Kortom, bij de aankoop van een nieuwe woning zal de koper in dit geval altijd 21% BTW betalen voor het constructie gedeelte. Met een fiscale optimalisatie, zal de koper op de grondwaarde, een registratierecht van 10 of 12,5% betalen op de waarde van de bouwgrond en 2% op de waarde van de erfpacht. Je zal intussen wel begrepen hebben, hoe hoger de waarde van de erfpacht ten opzichte van de ondergrond, hoe lager de belasting zal zijn... die soms tot onder de 15% kan dalen.

Gezien zijn complexiteit kunnen deze regelingen potentiële kopers afschrikken. Laat je daarom begeleiden door experten voor de aankoop van je nieuwbouwwoning. Wat niet verandert is dit: ongeacht de belastingvoet zal de koper 100% eigenaar zijn na de aankoop.