In juni hebben we allemaal iets gemeen: we krijgen onze belastingaangifte in de brievenbus. Een groot deel van wat we tegen midden juli moeten invullen, hangt af van onze inkomsten uit onroerende goederen. Wat houden die precies in? En welke invloed hebben ze op het uiteindelijke bedrag? Wij wijzen je graag de weg doorheen deze fiscale doolhof.

Bronnen: L'Echo, SPF & Lexalert


“Inkomsten uit onroerend goed” staat voor alle inkomsten die voortkomen uit je vastgoed (huizen, appartementen, gronden, enzovoort), die anders belast worden dan je professionele of andere inkomsten.

Je moet met andere woorden aangeven welke woningen of grond je bezit, en of je die al dan niet verhuurt. Dit geldt niet voor je gezinswoning of “eigen woning”. Die is vrijgesteld van belastingen – behalve wanneer je ze bijvoorbeeld ook voor de uitoefening van je beroep gebruikt.

De belastingdienst baseert de berekening meestal op het kadastraal inkomen (KI). Het KI wijst op de fictieve inkomsten die een eigendom kan opbrengen en wordt elk jaar geïndexeerd.  Op je brief vul je altijd het niet-geïndexeerde bedrag in. Afhankelijk van het pand en waarvoor het gebruikt wordt, kunnen de inkomsten ook gebaseerd worden op de huurinkomsten.

Wie moet inkomsten uit onroerend goed aangeven?

Normaal gezien geeft de eigenaar zelf de inkomsten aan, tenzij er een vruchtgebruiker is.

Wanneer je samen met een andere persoon vastgoed bezit, geef je het deel van het kadastraal inkomen aan, dat overeenkomt met je aandeel. Ben je maar voor een deel van het jaar eigenaar of vruchtgebruiker van een pand, geef dan het KI pro rata aan, op basis van het aantal dagen – bijvoorbeeld 70/365.

Afhankelijk van hun huwelijksvermogensstelsel, geven echtgenoten en samenwonenden ofwel apart hun inkomsten aan, ofwel hun aandeel in de gemeenschappelijke inkomsten. Koppels die getrouwd zijn met gemeenschap van goederen, moeten de inkomsten gelijk verdelen op hun belastingaangifte. Bij een scheiding van goederen of wanneer ze wettelijk of feitelijk samenwonen, of wanneer ze samen eigenaar zijn zonder samen te wonen, geven ze de inkomsten pro rata aan, volgens hun deel in het eigendom.

  • Huwelijk met gemeenschap van goederen

We onderscheiden drie vormen van bezit: het eigen vermogen van echtgenoot A, dat van echtgenoot B en het gemeenschappelijke vermogen van de twee.

Het vastgoed dat ze al hadden vóór hun huwelijk (via een aankoop, erfenis of donatie), is van de echtgenoten apart. Maar de inkomsten uit dat vastgoed (kadastraal inkomen of huur) behoren wél tot het gemeenschappelijke vermogen van de echtgenoten. Ze moeten dit dus allebei aan 50% aangeven.

Meneer en Mevrouw Verbruggen zijn gehuwd met gemeenschap van goederen. Mevrouw Verbruggen is in het bezit van een woning die ze aankocht voor haar huwelijk. Ze verhuurt het pand met een niet-geïndexeerd KI van € 1000.

Hoewel de woning onder het eigen vermogen van Mevrouw Verbruggen valt, zijn de inkomsten hieruit wel gemeenschappelijk. Daarom moeten ze allebei de helft van het kadastraal inkomen op hun belastingbrief aangeven – en zich niet baseren op hun aandeel in het eigendom. Met andere woorden: zowel Mevrouw als Meneer Verbruggen moeten € 500 aangeven als inkomsten uit onroerend goed.

  • Huwelijk met scheiding van goederen

In dit geval is er geen gemeenschappelijk vermogen. Elke echtgenoot behoudt het persoonlijke recht over zijn of haar eigendom. Wanneer ze samen iets aankopen, zijn die nieuwe eigendommen in principe voor de helft van hen. Kadastraal inkomen of huurinkomsten uit hun eigen vastgoed, zijn geen gemeenschappelijke inkomsten. De echtgenoten geven dus elk apart hun ontvangen inkomsten uit onroerend goed aan.

Meneer en Mevrouw Verbruggen zijn getrouwd met scheiding van goederen. Meneer Verbruggen verhuurt een eigendom met een kadastraal inkomen van € 1000. Mevrouw Verbruggen heeft geen eigen vastgoed. Meneer Verbruggen geeft dus op zijn belastingaangifte € 1000 aan, terwijl zijn echtgenote niets hoeft aan te geven.

  • Wettelijk samenwonen

Het eigendom van partners die wettelijk samenwonen, blijft gescheiden. De regeling is vergelijkbaar met die van een huwelijk met scheiding van goederen.


Eigen woning op de belastingbrief

De fiscus ziet je “eigen woning” als je fiscale woonplaats. In de meeste gevallen is dat de plek waar je officieel gedomicilieerd bent als eigenaar of vruchtgebruiker.  De inkomsten uit dit eigendom worden kwijtgescholden en hoef je niet op je belastingaangifte te vermelden.

Het is wel belangrijk om te weten wat er juist wordt begrepen onder “eigen woning”. Wanneer het niet over je “eigen woning” gaat, verplaatst de bevoegdheid zich van het regionale naar het federale niveau, waar andere regels worden toegepast (Oh, dierbaar België…).

Soms geldt een deel van je eigendom niet als eigen woning omdat je dat deel bijvoorbeeld gebruikt voor je professionele activiteiten en inbrengt als onkosten. Soms wordt een stuk van je woonst bewoond door iemand die geen deel uitmaakt van je gezin. Dat deel geldt dan ook niet als eigen woonst.

Een uitzondering hierop: als je jouw woning verhuurt omdat je er zelf niet kan verblijven om professionele of persoonlijke redenen (je woont bijvoorbeeld in bij een zieke ouder, of huurt een appartement dichter bij je werk), dan hoef je die inkomsten niet aan te geven.

Ten slotte: zodra je een hypothecaire lening afsluit en intresten betaalt op je eigen woning, moet je het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen aangeven, naast die intresten.


Inkomsten uit professioneel gebruik

Je moet eerst bepalen hoeveel van je vastgoed je gebruikt voor professionele doeleinden. Je geeft dan dat deel van het niet-geïndexeerde KI aan. Zoals altijd, hoef je geen aangifte te doen voor het deel dat je bewoont. Het resterende percentage, geef je aan als inkomsten uit onroerend goed.

Meneer Verbruggen bezit een woning waarvan het KI € 1000 is. Hij woont zelf in de woning maar gebruikt het voor 50% voor zijn professionele activiteiten. Hij moet dus € 500 vermelden op zijn belastingaangifte.


Inkomsten uit verhuur

Wanneer je een eigendom in België verhuurt aan een privépersoon, gelden andere regels voor de belastingaangifte.

Wanneer de huurder de woning enkel gebruikt voor privédoelen, geef je het niet-geïndexeerde KI aan. De fiscus zal dat bedrag met 40% indexeren en toevoegen aan je hoogst belaste inkomsten. Indien in de huurovereenkomst geen verdeling wordt voorzien tussen het ongemeubelde vastgoed en de meubels, wordt het deel meubelhuur op 40% vastgelegd.

Mevrouw Verbruggen verhuurt een appartement waarvan het KI € 1500 is. Ze verhuurt dit aan een privépersoon voor € 1200 per maand, wat haar jaarlijks € 14.400 huurinkomsten oplevert. Mevrouw Verbruggen betaalt € 2680 onroerende voorheffing, gebaseerd op het geïndexeerde KI van € 1500 x 1,7863 (de index van 2018). Mevrouw Verbruggen wordt hiervoor belast, niet op haar reële huurinkomsten, maar op € 3752, namelijk haar KI van € 1500 x 1,4 x 1,7863. Door haar professionele inkomsten zit Mevrouw Verbruggen in de belastingschijf van 50%, waardoor ze dus 50% belastingen (€ 1876) moet betalen op die inkomsten van € 3752. Op één jaar betaalt Mevrouw Verbruggen dus € 4556 belastingen op haar reële huurinkomsten van € 14.400.

Houd ook rekening met de volgende twee punten wanneer de huurder professionele activiteiten uitvoert in de woning:

  • Registreer het huurcontract en maak een duidelijk onderscheid tussen de huurprijs voor privé en professioneel gebruik. Differentieer ook tussen het privé en professioneel deel van het KI zodat het professionele deel van de effectief ontvangen jaarlijkse bruto huurprijs, kan worden verhoogd met de tussenkomst in de kosten die de huurder aan jou betaalde, en waar je de onkosten van kan aftrekken die jij voor de huurder maakte.
  • Als de voorziene huurinkomsten uit het contract niet worden verdeeld tussen een privé en een professioneel deel, wordt het totaal van het kadastraal inkomen aangegeven, net als het totaal van de bruto huurinkomsten. Als eigenaar word je dan zwaar belast.

Wanneer je een gebouw of grond verhuurt aan een zelfstandige voor professioneel gebruik, of aan een vereniging of bedrijf, moet je twee zaken aangeven. Ten eerste het KI van het onroerend goed en ten tweede de jaarlijkse bruto huurinkomsten, met een forfaitaire aftrek van 40%. Maar let op, want het bedrag van de forfaitaire aftrek mag niet meer zijn dan twee derde van het niet-geïndexeerde KI, vermenigvuldigd met een vaste coëfficiënt op basis van de evolutie van handelshuurovereenkomsten. Voor de belastingaangifte van 2018, bedraagt deze coëfficiënt 4,39.

Mevrouw Verbruggen verhuurt een kantoor aan een boekhouder voor € 1800 per maand. Ze heeft dit zelf volledig afbetaald en betaalt geen intresten meer. De boekhouder betaalt bovenop de huurprijs maandelijks € 200 voor onderhouds- en verwarmingskosten. Haar jaarlijkse huurinkomsten komen dus op € 24.000. Normaal gezien kan Mevrouw Verbruggen een forfait aftrekken van 40% (of € 9.600). Maar het bedrag mag niet groter zijn dan twee derde van het niet-geïndexeerde KI, vermenigvuldigd met 4,39. Het KI bedraagt € 1.500, dus het forfaitair bedrag mag niet hoger liggen dan € 4.230 (€ 1.500 x 2/3 x 4,39). Mevrouw Verbruggen zal dus op € 19.770 belast worden, namelijk € 24.000 - € 4.230.
Mevrouw Verbruggen betaalt een onroerende voorheffing van € 2.558, gebaseerd op het KI van € 1.500 x 1,7057. Ze wordt bovendien nog door de personenbelasting belast op haar huurinkomsten van € 19.770. In de veronderstelling dat Mevrouw Verbruggen onderhevig is aan de hoogste belastingschaal van 50%, betaalt ze op haar huurinkomsten € 9.885 belastingen. In totaal (belasting en voorheffing opgeteld) moet Mevrouw Verbruggen dus € 12.443 betalen op huurinkomsten van € 24.000.

Wanneer je tenslotte een gemeubelde woning verhuurt, word je gescheiden belast op de woning en op de meubels. Voor het onroerende goed, word je belast op het totale KI. De verhuur van het meubilair zijn inkomsten die je apart moet aangeven. Normaal gezien vermeld je 20% van de bruto huurprijs. De meubelen worden op 40% geschat maar je mag daar de helft forfaitaire kosten van aftrekken voor de aankoop en het onderhoud. De fiscus belast het gemeubelde deel dan aan 30%.

Meneer Verbruggen verhuurt een gemeubeld appartement met een KI van € 1500 aan een privépersoon voor € 1400 per maand (€ 1200 voor het appartement en € 200 voor het meubilair). Hij ontvangt jaarlijks € 16.800 huurinkomsten. Hij betaalt onroerende voorheffing van € 2680 (€ 1500 x 1,7863 – de index van 2018).
Meneer Verbruggen wordt in zijn belastingaangifte niet op zijn reële inkomsten belast, maar op € 3752, of het KI van € 1500 x 1,40 x 1,7863. Net zoals zijn vrouw, betaalt Meneer Verbruggen 50% belastingen en wordt hij dus € 1876 belast.
Daarnaast moet Meneer Verbruggen ook belastingen betalen op het meubilair in zijn appartement, aan 40% van de jaarlijkse huurinkomsten voor dat meubilair. Dat komt op € 960 of € 2400 x 40%. Hij mag hiervan 50% aftrekken voor de aankoop en het onderhoud, dus blijft er € 480 over. Dit bedrag wordt aan 30% belast: € 144.
Op een jaar tijd betaalt Meneer Verbruggen dus een totale belasting van € 4700 op € 16.800 huurinkomsten.

Als eigenaar van een huurhuis in het buitenland geef je de bruto huurprijs aan, na aftrek van de buitenlandse belastingen die op het gebouw van toepassing zijn.


Tweede verblijfplaats

Hoe geef je een eigendom in België aan, dat je als tweede verblijfplaats gebruikt? Wanneer je een tweede woning of grond bezit die je niet verhuurt, geef dan het niet-geïndexeerde KI aan op je belastingaangifte. De fiscus zal die zelf indexeren (de coëfficiënt van 2018 is 1,7863), vermeerderen met 40%, en toevoegen aan je hoogst belaste inkomsten.

Meneer Verbruggen is een geluksvogel. Hij bezit ook een studio aan zee, waarvan het KI € 850 bedraagt. Omdat hij het niet verhuurt, valt het onder de hoogste belastingschijf van 50%. Dat is dus € 1063 (€850 x 1,4 x 1,7863 / 2) bovenop zijn onroerende voorheffing.

Wanneer je een tweede verblijfplaats in het buitenland bezit, moet je de bruto huurwaarde van de woning aangeven, na aftrek van de buitenlandse belastingen die van toepassing zijn. Als bruto huurwaarde geldt het geschatte inkomen dat je uit verhuur zou halen. De belastingdienst accepteert dat die waarde wordt bepaald door de plaatselijke autoriteiten.



Alle informatie in dit artikel die hierboven is gepubliceerd, is louter informatief. De juridische en belastinginformatie zijn algemene gegevens. Voor elke toepassing van een bepaalde juridische situatie, raden wij u ten zeerste aan om contact op te nemen met een specialist, die u persoonlijk advies zal geven, rekening houdend met de beperkingen en specifieke kenmerken van uw situatie. De verantwoordelijkheid van We Invest of de auteurs van de nieuwsbrieven, zelfs in het geval van onjuistheden, onnauwkeurigheden of fouten, kan niet in twijfel worden getrokken.