Het is maar weinig mensen gegund om een woning te kopen zonder een hypothecaire lening aan te gaan. Sta je op het punt om een aankoop te doen, maar verlies je de weg tussen de complexe termen en onbekende concepten? Geen paniek! Laten we samen de subtiliteiten uit de “hypotheekwereld” onder de loep nemen.

Het verschil tussen kapitaal en interesten

Voor we kunnen beginnen met het ontleden van de hypothecaire lening, moet je eerst op de hoogte zijn van het verschil tussen kapitaal en interesten. Het kapitaal is het oorspronkelijke bedrag waarvoor je een lening aangaat. Onder intrest vallen de kosten die je kredietverlener toepast op je lening. Je lost dus zowel het leenbedrag af, als de rente erop.

Rentevoeten onderzoeken

Ten tweede moet je de verschillende rentevoeten begrijpen. Je kan kiezen voor een vast tarief, een variabel of een semi-variabel. Van die keuze hangt heel wat af en je neemt ze best pas na rijp beraad. Een rentevoet vertegenwoordigt het bedrag dat je terugbetaalt bovenop het geleende bedrag. Het wordt uitgedrukt in een percentage per jaar van het oorspronkelijke kapitaal.

Een vaste rentevoet

Dit vaste tarief is het gemakkelijkst te begrijpen: je maandelijkse afbetaling verandert nooit tijdens de duur van het leencontract.

Het voordeel? Je vermijdt onaangename verrassingen, hebt geen last van inflatie en je hypotheek fluctueert niet.

Het nadeel? Als de rentevoeten dalen na de afsluiting van je lening, kan je daar maar op één manier mee van genieten. Door je lening af te lossen en de hele procedure (inclusief kosten) van voor af aan op te starten.

Een variabele rentevoet

Afhankelijk van de afgesproken frequentie, daalt of stijgt je rentevoet elke 1, 3 of 5 jaar. De minimumrente noemen we floor en de maximum rente cap. Die floor en cap staan in je leencontract.

Het voordeel? Het gebruikte tarief aan het begin van je terugbetaling is altijd voordeliger dan in het geval van een vaste rentevoet.

Het nadeel? Je maandelijkse afbetaling kan de hoogte in gaan, afhankelijk van variaties op de kredietmarkt. Doorgaans is het interessant om aan een vaste rentevoet te lenen wanneer de percentages laag zijn. Variabele rentes zijn dan weer voordelig wanneer de rentevoeten op hun hoogst staan: de kans is dan groot dat je maandbedrag op termijn zal dalen.

Een accordeonlening

Bij deze formule blijft je maandelijkse terugbetaling onaangetast. Het enige wat verandert, is de duur van je contract. Zoals bij een variabele rentevoet spreek je aan het begin van je contract de minima en maxima af.

Het voordeel? Een combinatie van gemoedsrust en lage rentevoeten.

Het nadeel? Zelfs als je de maximumduur van je contract kent, is het nooit aangenaam om te horen dat je afbetaling langer zal doorgaan dan je had voorzien.

Een semi-variabele rentevoet

Tegenwoordig kan je ook kiezen voor een vaste rentevoet voor een bepaald aantal jaren. Je legt dan op voorhand vast wanneer je rentevoet herzien wordt – in de hoogte of de laagte, afhankelijk van de situatie. Je rentevoet ligt bijvoorbeeld de eerste 10 jaar vast, en wordt dan elke 5 jaar herzien. Meestal wordt ook hier een limiet gelegd op de mogelijke variaties, om onaangename verrassingen te vermijden. Die grens ligt doorgaans op het dubbele van je rentevoet.

Het voordeel? Je bent gerust voor de eerste jaren na de ondertekening van je krediet – meestal het moment waarop je financieel nog maar weinig stabiliteit kent. Wanneer je later meer zekerheid hebt, is een eventuele verhoging van je maandbedrag minder ingrijpend.

Het nadeel? Je maandelijkse afbetaling kan na een herziening de hoogte in gaan, en dat is nooit aangenaam.

Bijkomende kosten van een kredietaanvraag

In een eerdere blogpost onderzochten we de diverse “notariskosten” die met een vastgoedaankoop gepaard gaan. Vergeet niet om hier ook de kosten van een hypotheeklening bij te tellen. Die omvatten naast het ereloon van je notaris ook de registratiekosten van de lening, de hypothecaire inschrijving, administratiekosten en 21% BTW. Nog eens voor de duidelijkheid: deze kosten staan los van de notariskosten voor een vastgoedaankoop en komen er bovenop.

Verplicht verzekerd!

België legt geen verplichte verzekeringen op bij de start van een hypotheeklening. Toch zullen de meeste kredietverleners eisen dat je bepaalde verzekeringen afsluit om de terugbetaling te verzekeren. Met een beetje gezond verstand begrijp je vast dat enige zekerheid en voorbereiding alleen maar in je voordeel kunnen spelen.

Schuld-saldoverzekering

Een schuld-saldoverzekering is voor gezinnen heel nuttig en geruststellend. In het geval van een overlijden, neemt deze verzekering het deel van de afbetaling op zich dat normaal gezien door de overledene betaald werd. Je partner of erfgenamen hoeven jouw deel dan niet meer af te lossen, wat toch een geruststelling kan zijn in moeilijke tijden.

Niet vergeten: een schuld-saldoverzekering is (deels) fiscaal aftrekbaar.

Brandverzekering

Een brandverzekering dekt veel meer dan wat de naam doet vermoeden. Het is een verzekering voor je inboedel in geval van schade. Of die nu werd aangebracht door een brand, wateroverlast, een natuurramp of een ontploffing. Zo’n verzekering zorgt niet alleen voor gemoedsrust en we raden ze dan ook echt aan, zelfs wanneer je bank je er niet toe verplicht.

Inkomensgarantieverzekering

Een niet-verplichte maar wel interessante verzekering is die voor een gewaarborgd inkomen. Of je nu ontslagen wordt, ernstig ziek of werkonbekwaam door een ongeval, deze verzekering garandeert je een inkomen om voor een bepaalde periode toch rond te komen.

De verkoopovereenkomst en opschortende voorwaarden

De verkoopovereenkomst (of “compromis”) is het officiële document dat wordt opgesteld tussen de koper en de verkoper van een vastgoed. Van zodra dit definitieve contract is ondertekend, kunnen beide partijen er niet meer onderuit. De overeenkomst houdt enkel op te bestaan wanneer de koper geen lening vindt bij een kredietverstrekker. Dat staat in de clausule over de opschortende voorwaarden.

Is een aanbetaling nodig?

Ja… Een verkoper kan je een aanbetaling opleggen van zodra je belooft het vastgoed over te nemen. Dat voorschot bedraagt meestal 5 tot 10% van het totale bedrag. Maar geen paniek, je hoeft dit niet meteen te betalen: de borgsom wordt bij je notaris geblokkeerd tot je effectief je handtekening onder het contract zet.

Moet je een makelaar onder de arm nemen?

Je bent nergens toe verplicht, maar je kan wel beslissen om een hypotheekmakelaar in te schakelen voor wat extra begeleiding in dit complexe verhaal. Je makelaar overlegt met verschillende kredietverleners en kan je in de richting sturen van degene die het beste bij je past. Maar dat niet alleen. Hij werkt voor jou, en zal er alles aan doen om jou tevreden te stellen door simulaties op te maken of voordelen uit de brand te slepen.

Wat bij betaalproblemen?

Financiële tegenslagen kunnen bij iedereen voorkomen. Je kan in dat geval bij je kredietverstrekker een tijdelijke opschorting van de rente-aflossing aanvragen – met een maximumperiode van 6 maanden.

Pas wel op. Enkel de betaling van je interesten kan worden uitgesteld, niet die van het kapitaal. Je kan dus enkel het maandbedrag tijdelijk verminderen, maar nooit volledig wegnemen.

Misschien is het geen slecht idee om je professioneel te laten adviseren in deze sleutelfase van een vastgoedaankoop. Maar maak je geen zorgen, de hypotheek-etappe is overbrugbaar door tal van mogelijke oplossingen. Dat jij de regeling zal vinden die het best bij je past, daar twijfelen wij geen seconde aan!