De 10 meest gestelde vastgoedvragen van 2021!

Volledig up-to-date het nieuwe vastgoedjaar beginnen? Onze vastgoedexperten beantwoorden de top 10 meest gestelde vragen over vastgoed in 2021.

1. Hoe stel je een correcte verkoopprijs op?

Er zijn twee manieren om de prijs van je huis of appartement te schatten: de indicatieve online schatting of de volledige schatting ter plaatse met een expert.

De eerste optie toont je een prijsvork op basis van verschillende criteria. Het algoritme kruist de gegevens van jouw woning met de gegevens van soortgelijke panden die in de voorgaande maanden zijn verkocht. Zo bekom je een eerste indicatieve schatting.

Maar omdat elke woning uniek is, zal een online schatting nooit de expertise van een vastgoedexpert kunnen vervangen. Naast de staat, de ligging en de oppervlakte spelen nog vele andere factoren een rol bij de schatting van een woning, waaronder vraag en aanbod op de vastgoedmarkt.

Om de echte waarde van je woning te weten te komen, moet je dus een volledig schattingsrapport laten opmaken door een vastgoedexpert. Hij of zij komt bij jou langs om een realistische prijs te schatten op basis van objectieve criteria, de evolutie van de vastgoedmarkt en de huidige voorkeuren van kopers. Hij helpt je ook met gratis advies over hoe je je pand op de markt kan brengen.

2. Wanneer moet je investeren in vastgoed?

Belgen hebben een baksteen in de maag, dat weet iedereen. Maar wanneer kies je het beste moment om te investeren in je eigen stek of een pand dat je zal verhuren? Om deze vraag te kunnen beantwoorden, moet rekening worden gehouden met verschillende parameters:

• Je inkomen: Veel mensen aarzelen om in vastgoed te investeren omdat ze denken dat hiervoor een groot kapitaal vereist is. Dat is niet helemaal waar! Een stabiel inkomen is vaak al genoeg om naar de bank trekken voor een lening. In de meeste gevallen moet je maar 10% van de aankoop op voorhand kunnen betalen.
• De markt: Net als bij alle investeringen kent de vastgoedmarkt schommelingen. Die markt is echter minder variabel als bijvoorbeeld de aandelenmarkt: De waarde van vastgoed zal niet van de ene dag op de andere dalen (in België). Integendeel, in de afgelopen 30 jaar zijn de prijzen elk jaar met gemiddeld 3% gestegen. Er zijn wel periodes met minder beweging op de vastgoedmarkt (denk aan de corona lockdowns). Die zorgen ervoor dat er minder concurrentie is, waardoor kopers meer ruimte hebben voor onderhandeling en een lagere prijs mogelijk is.
• De hypothecaire rente: Het juiste moment om te investeren houdt ook verband met de hypotheekrente. In het geval van een huurinvestering geldt: hoe lager de rente op de lening, hoe hoger de rentabiliteit. Je kan namelijk gebruik maken van het hefboomeffect. Met deze methode gebruik je een deel van de huur om de hypotheek af te lossen. De rest van de huur eindigt in je zak!

Bereid je dus goed voor door het economische klimaat (markt en rentevoeten) op te volgen vooraleer je investeert in vastgoed.

3. Wie onderhandelt er tijdens de verkoop van mijn woning?

Het is je makelaar die je woordvoerder is tijdens de onderhandelingen. Hij zal ervoor zorgen dat je het meeste uit de verkoop kan halen. Vooraleer je begint te onderhandelen is het noodzakelijk de exacte marktwaarde van je pand te kennen. Hier onderscheiden we verschillende termen: de advertentieprijs, de marktprijs en de onderhandelingsmarge.

Om toch de prijs te krijgen die jij in je gedachte had is het nuttig om een onderhandelingsmarge op te bouwen bovenop de marktprijs. Die prijs noem je dan de advertentieprijs. De correcte marge opbouwen is van cruciaal belang: als je deze te hoog zet zal je potentiële kopers afschrikken, te laag en je zal geld voor je neus zien passeren. Het is daarom opnieuw cruciaal dat je je laat begeleiden door een professional.

4. Zelf verkopen of een makelaar gebruiken?

Je woning verkopen tegen de beste prijs vereist kennis van de markt, commerciële vaardigheden, veel tijd en het vermogen om je advertentie aan een zo groot mogelijk publiek voor te schotelen. Een samenwerking met een makelaar staat garant voor advies op maat en professionele begeleiding, waardoor je je woning aan de beste prijs kan verkopen.

Toch kiezen sommigen ervoor hun woning zelf te verkopen. Let dan wel op volgende gevaren:

• Probeer onpartijdig en neutraal te zijn: zowel bij het opmaken van de verkoopprijs als tijdens het onderhandelen is het cruciaal om objectief met je pand om te gaan.
• Voorzie genoeg tijd voor de verkoop: van je pand op de markt brengen tot de bezoeken en de lange administratieve procedures, je woning te koop zetten neemt enorm veel tijd in beslag.
• Wees op de hoogte van de verschillende administratie en juridische verplichtingen. Een verkeerde handtekening of ontbrekend document kunnen hoge boetes betekenen.

5. Hoeveel kost een makelaar?

Wanneer je gebruik maakt van de diensten van een makelaar, moet je hem of haar betalen voor de diensten die ze leveren. Die diensten zijn zeer uiteenlopend: van de schatting van je woning tot de samenstelling van het verkoopdossier, de publicatie ervan op vastgoedplatformen en sociale netwerken, de organisatie van bezoeken, het verzamelen van aanbiedingen met de nodige onderhandelingen, alsook de ondersteuning van notarissen bij het opstellen van de voorlopige verkoopovereenkomst en de verkoopakte, …

In de meeste gevallen betaal je enkel indien je woning effectief verkocht wordt. Dan wordt een percentage berekend op de verkoopprijs. Dit noemen we de commissie. Die wordt op voorhand bepaald in het contract dat je met de makelaar zal onderhandelen. In de meeste gevallen bedraagt die 3% van de verkoopprijs (3,63% inclusief btw). Die commissie houdt alle kosten in: van de verschillende marketingkosten tot de uren van de makelaar.

6. Wat zijn de stappen om je woning te verkopen?

Om de beste prijs te bekomen tijdens de verkoop van je huis, appartement of grond volgt je beste deze 10 stappen:

Lees hier onze praktische tips die je zullen helpen om de vastgoedtransactie met een gerust hart af te ronden.

7. Is het beter om nieuwbouw of een bestaande woning te kopen?

De keuze tussen nieuwbouw en een bestaande woning hangt af van verschillende aspecten. Ze hebben beide hun voor- en nadelen:

Een nieuwbouwwoning zal je minder aan gemeenschappelijke kosten en onderhoud kosten, omdat deze voldoet aan de nieuwste normen en je de eerste jaren onder de bescherming van de tienjarige garantie valt. Toch zal de aankoopprijs van nieuwbouw meestal iets hoger zijn. De meeste nieuwbouw wordt ook buiten de stad gebouwd en je moet wachten tot het pand gebouwd is om er te kunnen intrekken.

Bestaande panden (of herverkoop) daarentegen worden meestal aan lagere gemiddelde prijzen verkocht, maar moeten vaak worden opgeknapt om aan moderne normen te voldoen. Een voordeel van het kopen van een bestaand pand is dat je het kan bezichtigen én kan profiteren van de lagere registratierechten.

8. Hoe stel je een geldig bod op?

Het is zover: je hebt je droomwoning gevonden en je kan overgaan tot het maken van een bod. Wanneer je een bod doet, verbind je je op een legale en definitieve manier tot de aankoop van het pand.

Er zijn geen specifieke vormvereisten voor het uitschrijven van een bod of een tegenbod. Om rechtsgeldig te zijn, moet het document echter bepaalde elementen bevatten:

• Je identiteit: naam, voornaam en adres.
• Het adres van het eigendom en een korte beschrijving ervan: om geen twijfel te laten bestaan over het eigendom in kwestie, moet het volledige adres vermeld worden. Indien de woning deel uitmaakt van een appartementsgebouw, moet het nummer en/of de verdieping worden vermeld.
• De prijs
• De geldigheidsduur van het bod: een bod tot aankoop moet beperkt zijn in de tijd. In het algemeen geeft de kandidaat-koper de verkoper tussen 48 uur en een week de tijd om het bod te aanvaarden of te weigeren. Indien het bod niet binnen de termijn wordt medeondertekend, wordt het nietig verklaard.
• Opschortende voorwaarden, opmerkingen en bijzondere clausules: Een bod zal in het algemeen samengaan met bepaalde voorwaarden, ook wel de opschortende voorwaarden genoemd. Deze impliceren dat de verkoop pas bestaat wanneer aan de voorwaarde is voldaan. Deze clausule maakt het mogelijk de koopovereenkomst afhankelijk te stellen van de verwezenlijking van bepaalde gebeurtenis(sen). Een voorbeeld: een koper ondertekent een bod, dat hem slechts verbindt tot het verkrijgen van zijn lening. De verkoop is pas definitief als aan de voorwaarde is voldaan (bv. als de banken weigeren de hypotheek te verstrekken, kan de koper zich kosteloos terugtrekken).
• Handtekeningen en data

9. Is het beter om te kopen of te huren?

Zoals je intuïtie zelf al zegt, is kopen op de lange termijn de beste financiële keuze. Toch kan het interessant zijn voor bepaalde profielen om te huren. Beide opties hebben namelijk hun voor- en nadelen.

Over het algemeen is huren geschikter voor mensen die geen eigen middelen hebben en dus niet de basisbijdrage kunnen leveren die nodig is om een lening te krijgen. Ook voor mensen die zonder zorgen willen wonen (denk aan de herstellingswerken, belastingen, … van je eigen woning), of voor nieuwe koppels die samen willen wonen zonder financieel engagement. Tenslotte zal voor mensen die zich in een overgangsperiode bevinden (geboorte, verandering van beroep, overlijden, scheiding, ...) en die tijdelijk een andere woning nodig hebben, huren de beste oplossing zijn.

10. Wat was het effect van corona op de vastgoedprijzen?

De prijzen zijn in het afgelopen jaar enorm gestegen. Volgens Statbel bedraagt de jaarlijkse stijging van de woningprijzen 7,6% in 2021. Dit is een echt record, want in de afgelopen 10 jaar bedroeg de inflatie op de vastgoedmarkt ongeveer 3%! Benieuwd wat 2022 zal brengen? Lees onze voorspellingen.

De buitengewone en historische prijsstijging van 2021 kan worden verklaard door twee belangrijke factoren:

• De lage bankrente
• Een daling van het aanbod van woningen ten opzichte van de vraag: tijdens de eerste golf van de pandemie ontstond onzekerheid over de economische situatie. Toen hebben veel Belgen hun toevlucht gezocht in vastgoed als veilig oord voor hun spaargeld. Dit terwijl het aanbod onveranderd bleef.