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Crédit Immobilier : comment les banques calculent votre taux ?

Crédit Immobilier : comment les banques calculent votre taux ?

Lorsque vous sollicitez un crédit destiné à acquérir un logement, la banque va s’intéresser à plusieurs facteurs: le revenu du ménage, l’apport personnel, les dettes en cours, etc.

Quel ordre d’importance revêt chacun de ces critères et en quoi ceux-ci ont-ils un impact sur votre taux ? C’est ce qu’on a essayé de découvrir...

Source: Eric Daubresse & Trends-Tendances

Deux éléments s'avèrent déterminants afin que les banques puissent fixer le taux final: le ratio crédit/valeur du bien et celui des charges vis-à-vis du revenu. Cette analyse fait évidemment fi des différences de taux entre les diverses formules de crédit qui existent sur le marché. Par exemple, le taux d'un prêt dont la totalité du capital n'est remboursée qu'en fin de contrat (le crédit 'bullet') sera plus élevé que celui d'un plan de remboursement de même durée car les risques sont plus importants dans le premier cas. Un crédit à taux variable sera également moins élevé qu’un taux fixe. Enfin, plus la durée du prêt sera longue, plus les taux d'intérêt seront élevés.


  • Le ratio crédit/valeur vénale

Plus vous mettez de votre poche pour acheter votre habitation, moins vous devrez rembourser mensuellement. C’est logique puisque la banque sera sollicitée à moindre mesure et le « risque » qu’elle encourt dans le prêt est moins important.


Quel impact votre apport personnel sur un taux ?

  • Certaines banques, telle que Argenta, accordent une réduction de taux de l’ordre de 0,1% pour le tarif habituel si le client avance au moins 20% de la valeur du bien.

  • À l’inverse, d’autres banques proposent une tarification qui augmente progressivement à mesure que le client emprunte un plus grand pourcentage: En effet, si le client emprunte plus de 80 % de la valeur vénale, la banque majore légèrement les taux d’intérêt puisqu’elle prend plus de risques. Si certaines comme BNP Paribas Fortis ou KBC indiquent ne pas appliquer de pourcentage fixe qui varie selon le risque du dossier, d’autres comme Belfius déclarent que « Si le montant du crédit excède 80 % mais ne dépasse pas 90 % de la valeur vénale, nous facturons 0,6 % d’intérêts supplémentaires et 0,12 % pour une quotité de 90 à 100 %. »


Sachez toutefois que pour une occupation personnelle le ratio 90%/10 % est considéré comme sain pour la plupart des acteurs bancaires. En d’autres termes, le client qui finance 10 % de la valeur vénale ainsi que les frais supplémentaires grâce à ses fonds propres ne verra pas ou très peu son taux augmenter. Passé ce cas, c’est à dire avec une quotité supérieure à 90 %, le crédit sera plus coûteux.

Dans le cas d’un projet d’investissement destiné à la location, la banque exige généralement un apport personnel minimum de 20%, plus les frais de notaire, indiquent ING ainsi que Eurobrokers.


Rares seraient les banques disposées à prêter aux acquéreurs qui ne bénéficient pas de fonds propres pour régler les frais de notaire et les droits d’enregistrement, ce qui les obligeraient à emprunter plus de 100 % de la valeur vénale du bien. Ainsi, chez ING, la règle est la suivante :  « l’apport personnel minimal pour un projet destiné à son propre usage se limite aux frais de notaire » En d’autres mots, la banque est donc prête à financer jusqu’à 100 % de la valeur d’achat de l’habitation personnelle.


Toutefois, avant d’aller puiser dans vos économies pensez à vos projets futurs: cet argent dépensé dans un crédit hypothécaire ne pourra alors plus être alloué pour financer une voiture, des rénovations, des vacances, etc. Ainsi, les spécialistes s’accordent pour affirmer que deux à six mois des revenus nets du ménage constituent un coussin financier confortable pour faire face à de grosses dépenses imprévues.



  • Le ratio charges mensuelles/revenus nets

La règle est la suivante : plus vos revenus fixes sont élevés, plus votre capacité à emprunter est importante. Les charges jugées raisonnables oscillent entre 30 et 50 % du revenu net du ménage, diminué des dettes déjà contractées. Ainsi, plus votre salaire est bas, plus cette charge mensuelle destinée à financer un crédit hypothécaire se limitera à 30%… plus le salaire augmente plus la banque acceptera que les mensualités approchent 50% du salaire. Ce pourcentage des revenus alloués au remboursement des prêts varie évidemment d’une banque à l’autre.

À noter qu’avant de vous octroyer un crédit, la banque consultera la Centrale des crédits afin de vérifier que les prêts en cours ne viennent pas miner le remboursement futur. En d’autres termes, si vous avez déjà souscrit à certains prêts (pour l’achat d’une voiture, ou de travaux de rénovation par exemple), vous devez évidemment déduire ces remboursements mensuels des revenus que vous pouvez consacrer aux charges hypothécaires.


Par ailleurs, la banque exige que, déduction faite de toutes les dettes contactées, le ménage dispose chaque mois d’une somme minimale pour vivre. Ce montant varie en fonction de la situation familiale: pour une personne isolée, le minimum est de 1.000 à 1.200 euros par mois, pour un couple de 1.200 à 1.400 euros, auxquels il faut ajouter 100 à 125 euros pour chaque personne à charge.


Relevons que toutes les banques n’ont pas la même définition du revenu  « fixe », si certaines se limitent uniquement à un salaire net mensuel, d’autre prendront dans leurs calculs les différents avantages perçus tels que les primes de vacances, le 13ème mois, les loyers perçus, etc. À ces composants fixes, des composants variables sont également parfois pris en compte, s’ils sont structurels: bonus, commissions, chèques-repas, voiture de société, etc.


Enfin, notons également que les institutions bancaires accordent des remises sur le taux d'intérêt en fonction de la "relation client". Si cette notion est volontairement floue, on peut saisir celle-ci comme la quantité d’actifs placés auprès de la banque, par le candidat acquéreur ou sa famille. Ce n'est un secret pour personne : certaines banques acceptent de revoir le taux à la baisse si le client contracte une police d'assurance incendie, une assurance solde-restant-dû ou une épargne pension auprès d'elles. On parle d'achat de produit complémentaire.


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