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Où et quoi acheter comme investissement locatif ?

Où et quoi acheter comme investissement locatif ?

Où acheter son investissement locatif ?

  • Acheter en Zone tendue

L’expression “ zone tendue “ désigne les localisations où le marché immobilier est sous tension puisque le demande est largement plus élevée que l’offre proposée, avec pour conséquence des prix d’achat et des loyers élevés. Toutefois, le rendement y est généralement inférieur car si les loyers sont élevés, ils le sont proportionnellement moins que les prix de vente. Les profils de locataires y sont souvent meilleurs, avec moins de risque d’inexécution fautive de la part du locataire.
C’est la cas des communes d’Ixelles ou Woluwe Saint-Pierre, par exemple.. où la demande en logement est plus élevée que l’offre mais où les prix d’achat sont parmi les plus élevés de Belgique.

  • Acheter en Zone voisine

Pour augmenter la rentabilité de son investissement, vous pouvez également vous intéresser aux localisations voisines des zones tendues. Les prix d’achat y sont inférieurs mais les loyers le sont eux en moindre proportion. En d’autres termes, les loyers sont légèrement moins élevés, de même que les prix d’achat. Envisagez par exemple la commune de Saint Gilles plutôt qu’Ixelles ou Sprimont plutôt que Beaufays.

  • Acheter en Zone détendue

Les taux de crédit hypothécaire historiquement bas ont fait évoluer le ratio propriétaire-locataire de 60-40% à 70-30%. Les candidats avec des revenus réguliers ainsi qu’une stabilité d’emploi ont eu accès à la propriété plus facilement que durant la décennie qui a précédé. Les locataires actuels ont des situations financières et familiales moins stables et ne peuvent pas toujours se permettre financièrement de louer un appartement dans une zone tendue, c’est-à-dire très bien cotée. Ils forment néanmoins la majorité de la demande locative. Dès lors, il est astucieux de s’intéresser aux localisations moins cotées à la vente (et donc généralement moins chères à l’achat) mais fort demandées à la location.
Les communes d’Anderlecht ou de Molenbeek offrent à Bruxelles, les meilleurs taux de rentabilité grâce à un prix d’achat peu élevé par rapport aux loyers mensuels perçus.

Quel type de bien acheter ?

> Studio, petit appartement

Le nombre de personnes seules ou divorcées ou de familles monoparentales stimule la demande pour les studios et les appartements une ou deux chambre(s). Cela explique l’engouement des investisseurs pour ces types de logements et son corollaire : l’affaiblissement des loyers face à une offre abondante. La détérioration du pouvoir d’achat des candidats en est également pour quelque chose. Avec un salaire médian d’environ 1.400 euros net par mois, la charge d’habitation (loyer, charges de copropriété et énergétiques comprises) ne devrait pas dépasser 700 euros pour une personne. Vous pensez  » en loyer « , le locataire lui compte  » en charges « . Plus les charges sont élevées, moins le loyer devra l’être, et plus votre rendement en sera affecté. Gardez ce raisonnement en tête.

> Grand appartement, petite maison

Les grands appartements  » secondaires « , c’est-à-dire non neufs, et les petites maisons de rang, sont moins recherchés par les investisseurs. Pourtant, si le profil des locataires est habituellement plus précaire (divorcé seul avec enfants, emploi temporaire, etc.), le manque de concurrence permet de pouvoir mieux choisir ses occupants ainsi que le loyer. L’idéal serait de louer à un jeune couple car moins la famille est grande, moins il y a de dégâts locatifs. Mais un jeune couple achètera tôt ou tard sa propre maison. Là encore la rotation locative est inévitable. Pensez aussi aux agences immobilières sociales (A.I.S.) qui recherchent ces grands logements pour des familles, mais de préférence sans jardin ou frais de copropriété.

> Parking et garage

Face aux soucis locatifs en matière de baux d’habitation, vous pourriez être tentés d’acquérir des parkings. Certes, les baux pour garage sont juridiquement très flexibles mais force est de constater que la demande commence à s’affaiblir ces dernières années. La mobilité est dans l’air du temps. Il arrive de plus en plus fréquemment qu’un appartement se vende ou se loue sans parking. Egalement pour raison financière. Une offre présente et une demande amoindrie ? Les loyers s’en ressentent inéluctablement à la baisse. Mais fait encore plus récent, certains emplacements restent même vacants. Enfin, intéressez-vous à la répartition des charges de copropriété (nettoyage, ascenseur, etc.). Elle est propre à chaque immeuble et peut impacter vos charges mensuelles.

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