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Offre d’achat - en quoi est-elle décisive ?

Offre d’achat - en quoi est-elle décisive ?

Une offre d’achat est loin d’être une simple proposition. Elle vous engage juridiquement et financièrement auprès du vendeur. On fait le point sur ce document pour comprendre tous les enjeux avant de faire le grand saut

Source: Le Vif, Notaire.be

C’est un engagement irrévocable

Si vous pensiez que faire une offre pour une bien n’était qu’une simple proposition, détrompez-vous. Si le vendeur contresigne votre offre, la vente est faite, irrévocablement sans l’accord contraire des deux parties. Ainsi, à moins de prouver que vous n’avez pas reçu toutes les informations nécessaires au préalable ou que celles-ci étaient mensongères, il vous sera très difficile de vous désengager. De plus en plus de propriétaires intentent une procédure en justice contre des acheteurs trop enthousiastes qui se désistent ensuite.

C’est illimité dans le temps

Une offre est un engagement ferme illimité dans le temps à moins de stipuler expressément le contraire. 

Exemple: Imaginez le cas de figure où Mr Dupont fait une offre pour une maison, que le vendeur refuse verbalement car il espère tirer plus de la vente de son bien. Deux mois plus tard, le vendeur envoie pourtant à Mr Dupont son offre contresignée. N’ayant pas reçu d’offre plus élevée, il s’est décidé à accepter celle de Mr Dupont. Si entretemps Mr Dupont avait fait une autre offre pour un autre bien, il pourrait être tenu d’acheter les 2 habitations. 

Il faut donc indiquer expressément une durée limitée à toute offre. Cette durée doit être assez courte afin de vous permettre de faire d’autres offres et ne pas perdre une autre bonne affaire, mais elle doit également être suffisamment longue pour être prise au sérieux et laisser le temps au propriétaire de faire son choix ou une contre-proposition. Une durée de trois jours à une semaine maximum paraît être le parfait compromis.

C’est sans protection financière

Votre protection financière est primordiale. Ainsi, avant de vous engager à acheter un bien, il est important de consulter sa banque afin de connaitre ce qu’on appelle sa capacité d’emprunt, c’est à dire le montant maximum que la banque serait prête à vous octroyer, compte tenu des revenus du ménage, des fonds propres que vous pouvez fournir, des crédit actuellement en cours, etc. Si vous ne connaissez pas encore ce montant vous pouvez également ajouter à votre offre une clause appelée “condition suspensive d'octroi du crédit” d'après laquelle l’engagement de l’acquéreur ne serait définitif que si son crédit est obtenu. Ainsi, si le prêt est refusé par les banques, la vente est censée n'avoir jamais existé.

Ne vous contentez pas d’un accord préalable verbal de votre banquier ou d’une simulation pour vous soustraire à cette clause qui est en votre faveur. Seule une offre précise et signée de la banque est un accord ferme.

L’alternative à l’offre: l’option

Dans le cas où vous avez encore besoin d’un temps de réflexion avant de franchir le cap, vous pouvez demander une « option d’achat » au vendeur sur le bien et pendant une certaine durée. Si le vendeur accepte cette option, il s’engage à ne pas vendre le bien à quelqu’un d’autre pendant ce délai. Cette formule présente donc l’avantage, pour l’acquéreur, de lui donner le temps de la réflexion. Le vendeur peut bien entendu refuser de mettre une option sur son bien. En effet, l’option présente l’inconvénient de l’engager et de rendre son bien indisponible pour d’autres candidats-acquéreurs durant le temps de l’option.

L’option n’est pas un compromis de vente mais seulement un engagement pris par une seule des parties (un engagement unilatéral), en l’occurrence, le vendeur (qui ne peut plus vendre le bien à quelqu’un
d’autre le temps de l’option). Quant à vous, en tant que candidat-acquéreur, vous ne serez engagé que si vous décidez de « lever l’option » et, par conséquent, d’acheter le bien. La vente sera alors définitive. Tant que vous ne levez pas l‘option, vous n’êtes pas lié et n’avez aucune obligation d’acheter. Une fois le délai de l’option expiré, le vendeur est à nouveau libre de vendre son bien à qui que ce soit.

Exemple : Mr Dupont repère un appartement à 100.000€. Il le visite et demande au vendeur une option de 24h – le temps de le montrer à son épouse. Si le vendeur accepte, il est tenu par cette option durant 24h et ne peut vendre le bien à une autre personne. Si Mme Dupont n’aime pas l’appartement, Monsieur Dupont peut renoncer à l’option et la vente n’aura pas lieu. Cependant, si Madame Dupont adore l’appartement, Monsieur Dupont pourra alors lever l’option et acheter l’appartement.

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