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Votre maison comme tremplin à l'investissement

Votre maison comme tremplin à l'investissement

À quel moment de sa vie faut-il investir dans un second bien ? La plupart des gens attendent d'avoir terminé de payer le crédit hypothécaire de leur maison avant de renouveler l'aventure immobilière. Pourtant, certains montages peuvent s’avérer bien plus rentables. 

Source: Trends-Tendance


La question est récurrente parmi les candidats investisseurs: quel est le meilleur moment pour mettre la main sur un second bien à titre d’investissement ? S’il n’y a « jamais de mauvais timing », il y en a tout de même des meilleurs que d’autres. Ainsi, même si elle n'est pas encore entièrement remboursée, votre maison peut servir de “tremplin” à un nouvel achat immobilier, elle permettra ainsi, en quelque sorte, de remplacer les fonds propres exigés par les organismes de crédit, d’autant plus lors d’un investissement immobilier.

N'attendez pas 20 ans pour investir dans un second bien”

C'est une idée communément répandue mais erronée de penser qu’il faut attendre d’avoir remboursé son premier crédit pour en débuter un nouveau. On peut anticiper raisonnablement des valeurs acquises au fur et à mesure, c’est ce qu’on appelle l'activation des valeurs dormantes. Le but est de créer un levier en passant par un crédit hypothéqué sur 2 biens. En d’autres mots, cela signifie que l'on va utiliser son bien actuel comme levier pour en acheter un second qui, lui, sera mis en location.

Exemple: Une maison, achetée 350.000€ il y a 10 ans en vaut peut-être 500.000€ aujourd'hui. Mettons, qu'il ne reste plus au propriétaire que 150,000 euros à payer afin de clôturer son crédit. Le différentiel a une valeur qui peut être utilisée comme levier pour acheter un appart d'investissement.

Même si le loyer perçu du locataire ne suffit pas à rembourser la totalité de l'emprunt, l'investisseur pourra décider de compenser lui-même chaque mois le solde ou alors de faire appel à un crédit à « terme fixe » aussi appelé « crédit bullet », qui consiste à ne rembourser que les intérêts pendant la durée du crédit, le capital étant remboursé au terme de celui-ci.

Prenons un exemple: un crédit sur 250.000€ nécessaires au deuxième achat, équivaut à une mensualité de remboursement d’environ 1.300€ sur 20 ans, contre 420€ en terme fixe. Si le loyer de ce second bien rapporte 900€ par mois, l’investisseur devra ajouter 400 € euros de sa poche, dans le cas d’un emprunt classique, mais "gagnera" 480 € dans le cas d’un crédit bullet, qu’il pourra alors placer afin de rembourser (en partie) son achat au terme des 20 ans. Une autre solution serait aussi, au terme du crédit, de revendre le bien: L’argent de la vente servira à payer le solde dû à la banque et l’investisseur aura très certainement fait une belle plus-value après 20 ans, en plus du montant perçu chaque mois.

À quelles conditions ?

Pour effectuer cette opération, il est conseillé de se lancer vers 35-40 ans et d'avoir déjà remboursé son crédit pendant 10 à 15 ans, c’est à dire d’avoir remboursé au moins la moitié de la valeur du bien. Ce levier peut alors, dans certains cas, remplacer l'apport personnel. 

L'opération peut même être reproduite plusieurs fois. Il est par contre primordial que les crédits se terminent au moment de l'entrée à la pension, puisque les revenus vont, à ce moment, drastiquement chuter. Ajoutons aussi qu'il est plus que conseillé de souscrire un crédit à un taux fixe le plus long possible (jusqu'à la pension). Enfin, il est toujours plus facile de réaliser cette opération avec un apport de fonds propres malgré tout, ce que les organismes de crédit apprécient davantage.

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