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L'investissement immobilier: pourquoi pas moi ?

L'investissement immobilier: pourquoi pas moi ?

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Investir dans l’immobilier reste un placement des plus sûrs, particulièrement en temps de crise. Concrètement, vous empruntez pour acheter un bien, que vous louez par la suite. Attention, l’investissement locatif ne fonctionne que si vous trouvez un bien qui aura un loyer supérieur à la mensualité de prêt et aux différentes dépenses inhérentes à la possession d'un bien immobilier. 

On parle alors de bien autofinancé puisque sur une année, il génère au moins autant de rentrées que de dépenses. De cette manière, vous vous constituez un patrimoine qui vous permet de percevoir une nouvelle rentrée d’argent mensuelle, en plus de rembourser votre crédit.

MAIS COMMENT CALCULER LA RENTABILITÉ D'UN TEL INVESTISSEMENT ?

Comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif ?

Il existe plusieurs façons de calculer le rendement d’un investissement immobilier, dont les plus fréquentes sont la rentabilité brute et la rentabilité nette de frais et charges.

Souvent utilisée comme argument de vente, ce qu’on appelle la RENTABILITÉ BRUTE ne reflète en général pas la réalité: elle ne prend en compte que les loyers et pas les frais inhérents à la propriété.
Nous lui préfèrerons la RENTABILITÉ NETTE DE FRAIS ET DE CHARGES, afin d’offrir une analyse de rentabilité plus réaliste et rationnelle. Celle-ci est calculée par rapport au prix d’acquisition mais en tenant compte des frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier. Ce calcul part du principe qu’un investissement immobilier nécessite des frais pour pouvoir continuer  à être loué aux prix du marché ou pour le valoriser.

Calculer la rentabilité nette de votre appartement 

Les frais pris en compte pour le calcul de la rentabilité nette sont les suivants:

  1. La taxe foncière (environ un mois de loyer),

  2. Les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic,

  3. Les changements de locataires, appelées vacances locatives, durant lesquelles le loyer n’est pas perçu (en général 1 mois tous les 3 ans),

  4. Les travaux d’entretien courants et les coûts annexes d’aménagement(luminaires, peinture, store et rideaux, etc.),

  5. Éventuellement les frais de gestion par un tiers.

Cependant, le niveau de rentabilité d’un logement ne doit pas être le seul critère de choix pour investir dans l’immobilier locatif. Ainsi, afin de choisir pertinemment votre investissement locatif autofinancé, il vous faudra jeter un coup d’oeil à certains critères précis:

  • S’assurer que les gros travaux ont été fait récemment, tels que le ravalement de façade, la rénovation de la toiture, le changement de la chaudière collective ou la mise aux normes de l’ascenseur.

  • Vérifier que la taxe foncière est égale ou inférieure à 1 mois de loyer. Une taxe foncière s’élève généralement un mois de loyer, mais ce n’est pas toujours le cas. Si celle-ci s’avère plus élevée, elle pourrait mettre à mal votre rentabilité.

Enfin, nous vous conseillons également de ne pas sélectionner votre investissement locatif simplement en fonction de la rentabilité: choisissez votre investissement comme vous choisirez votre résidence principale; en prenant en compte la proximité des commerces, des écoles, l’accessibilité, la vie du quartier, etc. Ce sont d’autant plus de critères qui séduiront vos futurs locataires.

Pour un invest réussi: assurez vous que les gros frais ont été effectué & vérifiez que la taxe foncière est inférieur ou égale à 1 mois de loyer 

En résumé, investir dans l’immobilier, oui, mais pas à toutes conditions : pour que votre bien soit autofinancé, veillez à vérifier plusieurs critères:

  • Dans un premier temps, comparez la rentabilité nette de votre future acquisition, qui prend en compte les frais inhérents à la possession d’un bien immobilier.

  • Ensuite, vérifiez que les gros travaux ont été effectués et que la taxe foncière est égale ou inférieure à 1 mois.

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