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Comment estimer le prix de son bien ?

Comment estimer le prix de son bien ?

Lorsque l'on met en vente un bien immobilier il y a bien sûr différentes étapes: la première qui va être vraiment déterminante en très grande partie pour le succès de l'opération est de déterminer correctement le prix du bien que l'on met en vente.

Plusieurs erreurs sont régulièrement comise par le propriétaire-vendeur, et mettent à mal la commercialisation, dés le début.

Une des premières erreurs que l'on rencontre fréquemment, lorsque l'on veut évaluer soi même sont bien c'est que on va déterminer le prix sur base de son achat futur. La deuxième erreur récurrente est le manque d'objectivité: le propriétaire arrive difficilement à prendre le recul nécessaire, nottament parce qu’il y a consacré du temps, de l'énergie, de l'argent… Enfin, la troisième erreur que l'on peut commettre fréquemment c'est le fait d'évaluer son bien sur base de comparaison de ce que l'on va trouver sur internet, mais sans tenir compte de toutes les spécificités et les différences qui sont propres à chaque bien et donc en fait on va se baser sur un prix tronqué.


Lorsque l’on veut évaluer un bien il faut bien distinguer deux choses: le terrain; la localisation où est situé le bien et la brique, c’est à dire tout ce qui concerne la structure et les finitions.

Dans sa croissance de prix d’un bien immobilier, on observe deux phénomènes contraires: d’une part le terrain dont la valeur va quasi constamment augmenter, et d’un autre côté la brique qui va avoir, elle, tendance à diminuer au fil du temps… et donc en fait il faut rassembler ces deux tendances pour obtenir le bon prix à un temps T.


Concrètement lorsque l'on va évaluer un bien immobilier, de manière “professionnelle” on va utiliser différentes méthodes que l'on va ensuite regrouper pour obtenir un prix moyen.

  • La première méthode pour estimer un bien c'est parce qu'on appelle le coût de remplacement déprécié: on va partir d'une valeur à neuf sur lequel on va appliquer un coefficient de vétusté en fonction de l'usure actuelle du bien et on va arriver jusqu'à sa valeur réelle.

  • La deuxième méthode c'est la méthode utilisée dans un cadre d'investissement: on va partir de la valeur locative d'un bien et en déterminer un certain rendement qui va nous donner un certain prix.

  • Une dernière méthode c'est la méthode des points de comparaison. Quand on est expert ou agent immobilier, on a généralement accès une base de données comprenant une série d'informations sur des biens, avec telles ou telles caractéristiques et qui ont été vendus un certain moment, à un certain prix. De là, la difficulté ça va être de retrouver plus ou moins des biens similaires, sur lequel on va totalement appliquer aussi des coefficients en fonction de l'état, en fonction de la taille, en fonction de l'orientation, en fonction de plein de paramètres et également en fonction du moment où ça a été vendu (selon l'évolution des prix de l'immobilier). Sur base de ça, l’expert va pouvoir définir le prix de vente par rapport au marché.

Sur base de ces trois méthodes, on va rassembler les différentes valeurs obtenues, et faire une simple règle de trois pour obtenir un prix moyen.

À noter qu’il faut être bien conscient que l'immobilier ça n'est pas une science exacte donc on va toujours donner un prix qui est évalué et qui va sembler être celui qui correspond le plus à la valeur du marché c'est à dire au prix qu'un individu est prêt à mettre au maximum pour acheter ce bien là.

Une fois qu’on a évalué le prix de vente, il va également falloir mettre ce bien sur le marché et donc il faut distinguer le prix estimé du bien et un prix d'annonce. À nouveau une erreur typique est d’afficher le bien beaucoup beaucoup plus cher que le prix estimé, en se disant qu’ils ont le temps, que le bien finira bien par se vendre, etc. Attention, à l’heure d’aujourd’hui, les potentiels acquéreurs ont accès à toute une série d’information et de données, grâce à Internet, et comparent énormément. Dès lors, si le bien “sort” des prix du marché, celui-ci va rester longtemps sur le marché et dans le jargon on va dire que “il va se brûler” c'est à dire qu'il va rester trop longtemps et va attirer la méfiance des gens. Au final, le propriétaire finira toujours par vendre son bien, mais souvent bien en deçà de ce qu’il aurait souhaité, voire moins cher que la valeur estimée réellement.


Vous l’aurez compris évaluer son bien, ça ne s'improvise pas. N’hésitez pas à vous faire aider par des professionnels qui vont vous aider à estimer la valeur de votre bien et déterminer avec vous une stratégie commerciale et ce afin de garantir vraiment le succès de l'opération.

Chez We Invest, l’estimation de votre bien est gratuite et sans engagement ! Profitez-en. Contactez nous au 02 319 56 80

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