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Construire ou rénover ? Ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Construire ou rénover ? Ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Des projets plein la tête ? L’envie de déménager ? Mais entre la construction et la rénovation votre coeur balance? On fait le point sur les avantages et inconvénients propres à chaque formule, ainsi que sur les éléments à mettre dans la balance avant de faire son choix.

Source : Lecho


1.La localisation


Vous êtes plutôt ville ou campagne ? Vous recherchez une certaine proximité avec votre lieu de travail ? Habiter (ou non) aux alentours d’une école et/ou de commerces est important pour vous ? Que vous optiez pour la construction ou la rénovation, vous pourrez faire face à quelques difficultés.


En tant qu’acquéreur d’une nouvelle construction, vous pourrez rapidement constater que l’offre de terrains, surtout en ville, se raréfie. La Wallonie emboîte le pas du “Stop au béton”, déjà adopté par nos voisins flamands et qui prévoit d’interdire toute nouvelle construction sur les espaces libres de son territoire d’ici 2040. De quoi réduire un peu plus une offre déjà limitée. Un autre facteur susceptible d’en freiner plus d’un est le prix des terrains, dont la moyenne en Région Bruxelloise s’élève à 545 euros/ m2, contre 218 euros/m2 en Flandre et 73 euros/m2 en Wallonie. Enfin, et à l’inverse des bâtiments anciens, les constructions neuves sont généralement excentrées, sauf dans le cas où elles viennent remplacer un bâtiment existant.  


Pour les biens existants, l’offre est davantage abondante et variée. Il y en a de toutes tailles, pour tous les goûts et à tous les prix. Bien évidemment, le prix à débourser dépendra du type de bien : Appartement, villa, maison deux ou trois façades, mais également de son niveau d’achèvement et de sa localisation.

2. La liberté de choix

En faisant construire un bien ou en faisant l’acquisition d’un bien neuf, vous partez d’une feuille vierge et vous êtes totalement libre de vos choix, dans les limites des prescriptions urbanistiques et de votre budget. Ainsi, vous pouvez concevoir le bâtiment selon vos envies (et ça c’est plutôt sympa ;) ). À l’inverse, qui dit rénovation peut vouloir dire certaines contraintes. En effet, tous les éléments constitutifs d’une habitation ne peuvent pas forcément être remplacés ou alors à un certain coût. Ainsi, il est possible que vous deviez combiner des éléments anciens avec les nouveaux. D’un autre côté,  cela peut apporter du caractère à votre habitation et lui donner un résultat unique.



3. Le montant des impôts à payer à l’achat

À l’achat d’un bien, pour payerez une taxe, allant de 10% à 21%... du simple au double, selon la région et la nature du bien !

→ En Région wallonne, cette taxe, appelée les droits d’enregistrement, s’élève à 12,5%. Dans le cas où vous achetez le bien avec l’intention d’y habiter, vous bénéficierez toutefois d’un abattement sur les 20.000 premiers euros, ce qui représente une économie de 2.500 euros. Ce montant reste le même pour les terrains à bâtir. Par ailleurs, selon le niveau de vos revenus, vous pourrez bénéficier d’un chèque habitat à déduire sur vos impôts.  

→ En région bruxelloise, les droits d’enregistrement s’élèvent également à 12,5% mais l’abattement s’applique aux 175.000 premiers euros, soit une économie de 21.875 euros ! À noter que celui-ci est réduit de moitié si l’acquisition porte sur un terrain à bâtir.

→ En région Flamande, les taxes s’élèvent à 10%. Par ailleurs, il existe depuis juin 2018, un taux réduit pour l’achat d’habitation unique. À certaines conditions, le droit d’enregistrement se limite à 7% du prix d’achat. Les terrains à bâtir sont exclus de ce régime avantageux en Flandre, même si vous projeter d’y construire une habitation familiale : sur un terrain, les droits d’enregistrement à payer s’élèveront toujours à 10%.

Enfin, précisons qu’à l’achat d’un bien neuf ou lors de la réalisation des travaux de construction, une TVA de 21% sera, dans la majorité des cas, appliquée – et non pas des droits d’enregistrement.

4. Votre budget

Il est assez évident que le budget que demande une construction n’est pas similaire à celui d’une rénovation. Tandis que celui qui fait construire par une entrepreneur doit tabler sur des prix de 1.350 euros/m2 (+ TVA de 21%) pour un niveau de finition moyen et jusqu’à 2.000 euros pour une finition élevée, il faut compter 1.200 euros/m2 pour une rénovation, augmenté d’une TVA à 6%.


L’avantage de faire construire un bien réside dans le fait que les coûts sont facilement fixés au préalable. Pour la rénovation par contre, le budget est plus difficilement estimable par Monsieur et Madame tout le monde et des imprévus peuvent allonger les délais d'exécution et engendrer des coûts supplémentaires. Pour éviter ces déconvenues, une des solutions serait de faire appel à des professionnels, avant l’achat, pour fixer le coûts total des travaux de rénovation, éviter les mauvaises surprises et surtout les dépenses supplémentaires.


La rénovation présente toutefois certains avantages, notamment celui de pouvoir faire les travaux étape par étape, ce qui permet d’étaler les dépenses. Néanmoins, tout le monde n’est pas prêt à vivre dans un chantier (en mode camping).


La TVA sur les matériaux et la main d’oeuvre est également à prendre en compte. En ce qui concerne les constructions neuves, la TVA à payer s’élèvera toujours à 21%. Il existe toutefois un taux réduit de 6% pour certains travaux de rénovation, dans les habitations ayant au moins 10 ans d’ancienneté. Attention néanmoins aux extensions puisque le taux réduit ne vaudra que si la partie ancienne est supérieure à la nouvelle.

À noter également que le taux de 21% s’applique toujours pour certains travaux et quel que soit l’âge de l’habitation. C’est par exemple le cas des piscines, des saunas, travaux de jardin, etc. de même que pour les matériaux de construction que vous achetez vous-même.

5. Le niveau de performance énergétique

Afin d’améliorer la performance énergétique d’un bâtiment (la PEB), il est possible de jouer sur certains éléments tels que l’isolation des murs et de la toiture, la performances des châssis, des vitrage, la ventilation, le système de chauffage, etc. Un ancien bâtiment, même rénové entièrement, pourra difficilement atteindre une PEB aussi élevée qu’un bâtiment neuf. Il sera possible de réduire ses consommations, mais le bâtiment n’aura pas été conçu et étudié en amont pour diminuer totalement ces pertes.

Concrètement, dans une construction totalement neuve, les normes PEB passif 2015 imposent que la performance du bâtiment ne soient jamais en deçà de la lettre B, c’est à dire une consommation en énergie primaire inférieure à 95kWh. Dans le cas d’une rénovation lourde « assimilée à du neuf », on peut aller jusqu’à la lettre C (moins de 150 kWh).


6. Les primes

Enfin, lorsque vous  rénovez, il existe différentes primes (lien). Celles-ci varient selon certains critères tels que la catégorie de revenus du ménage ou encore le type de travaux à réaliser.

Bien évidemment, le meilleur choix sera le vôtre. Tout dépend de votre budget, profil et de votre situation. Chaque formule présente des avantages et des inconvénients mais c’est au candidat acheteur de bien les évaluer.


Découvrez l'équipe - Mélissa

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Construire, acheter ou rénover: tour d’horizon des primes et aides financières à Bruxelles et en Wallonie

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