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Comment définir votre budget total pour l'achat d'une maison ?

Comment définir votre budget total pour l'achat d'une maison ?

Avant de vous intéresser de plus près aux biens immobiliers disponibles sur le marché et à déterminer vos critères de sélection (nombre de chambres, localisation…), mieux vaut commencer par vous fixer un budget, en déterminant l'enveloppe totale des coûts, avant, pendant et après l’achat.

Sources: Notaire.be & Immoweb

Premièrement, déterminez le montant que vous pouvez allouer à cet achat. Celui-ci est basé sur plusieurs variables:

  • Vos rentrées financières et votre niveau d’endettement. Les banques considèrent généralement qu'un ménage ne doit pas consacrer plus de 30% de ses revenus mensuels au remboursement de son crédit hypothécaire. Cette norme ne prend pas en compte d'autres rentrées, telles que le treizième mois, les allocations familiales, les tickets restaurants et autres avantages en nature... Ni l’évolution de toutes ces sources de revenus dans les années à venir. En d'autre mot, le montant alloué par les banques sera calculé sur base de votre salaire net au moment où vous en faites la demande.
    Pour déterminer facilement le montant que vous pourriez être autorisé à emprunter, vous pouvez vous tourner vers un calculateur de votre capacité d'emprunt.
  •  L’apport personnel dont vous disposez. Si vous avez quelques économies, c’est évidemment le moment de l'utiliser, sans pour autant puiser de façon déraisonné dans votre épargne. Par ailleurs, si vous envisagez une dépense importante dans les prochains mois ou si vous comptez sur un héritage imminent, considérez-le dans vos calculs. 
  • La durée de l’emprunt que vous envisagez. La durée du remboursement a évidemment un impact sur la hauteur du remboursement mensuel: plus il est long plus les arriérés seront importants mais plus il seront échelonnés ce qui vous permettra d'avoir une montant moins important à payer mensuellement. 

Une fois ces données définies, vous pouvez facilement définir le montant total des dépenses que vous pouvez vous permettre, en additionnant simplement votre apport personnel au prêt alloué par la banque.

Pour déterminer le montant que vous pouvez allouer à l'achat de votre bien, considérez vos rentrée financières, la durée de l'emprunt mais aussi votre apport personnel

Pour déterminer le montant que vous pouvez allouer à l'achat de votre bien, considérez vos rentrée financières, la durée de l'emprunt mais aussi votre apport personnel

 

Attention, le prix de vente n’est pas le prix total d’acquisition

Il est important de ne pas confondre le prix de vente affiché d'un bien et le prix réel d’acquisition, c’est-à-dire le montant que vous devrez effectivement débourser au total, une fois les taxes et frais en tous genres pris en considération.

Les paramètres financiers qui pèsent dans l’addition finale sont multiples, frais immédiats comme dépenses périodiques. À savoir : les droits d’enregistrement, les frais de notaire et d’acte, le précompte immobilier, les assurances, le déménagement... Prêt pour la grande addition ? À vos calculatrices  !

 

1. Les droits d’enregistrement

C'est à dire l'impôt que le notaire collecte pour l’État et les régions.

Ils varient selon le type d’acte et selon les régions. Fixés à 10 % du prix de vente en Région flamande et à 12,50 % en Wallonie et à Bruxelles pour un bien existant, ces frais payés via le notaire, sont à la charge de l'acquéreur. 
Un bien neuf ou en cours de construction sera, lui, soumis à la TVA, à hauteur de 21% (sauf certains cas). 

 

2. Les frais d’acte du notaire et ses honoraires

Toute transaction immobilière nécessite un acte notarié. Ce qui implique des frais et des honoraires. Ces frais sont scindés comme suit: 

  • Les honoraires du notaire, qui est la rémunération du travail effectué par le notaire. Ces honoraires sont fixés selon un barème obligatoire, repris dans un Arrêté royal, pour l’ensemble des notaires. 
  • Les recherches et formalités administratives que le notaire doit réaliser en vue de la signature de l’acte et qui lui sont imposés par différentes législations : les recherches fiscales, urbanistiques, cadastrales, hypothécaires et autres, qui sont légalement obligatoires, mais aussi les frais qui résultent d’attestations diverses (attestations hypothécaires, attestation d'assainissement du sol, etc.), les frais de copie, de transcription et d'inscription hypothécaire, ainsi que le salaire du Conservateur des hypothèques.

De plus, depuis 2012, toutes les prestations réalisées par le notaire sont facturées avec TVA, ce qui implique un coût de 21%, que le notaire perçoit en faveur de l’État. Cette TVA s’applique aux honoraires ainsi qu’aux recherches et formalités administratives (mais pas sur les droits d’enregistrement).

En résumé, lorsque vous payez les « frais de notaire » au moment de la signature d’un acte, le notaire ne perçoit en réalité qu’une partie de ces frais. Les droits d’enregistrement reviennent intégralement à l’État et aux régions, ainsi que la TVA, tandis que les frais engendrés par les recherches et formalités administratives reviennent aux administrations.

Ces frais peuvent être renseignés, à titre indicatif, grâce au calculateur en ligne des notaires. Ils devront toutefois être adaptés en fonction des particularités, de la complexité et des formalités de votre dossier, chez votre notaire. 

 

3. Les frais liés à un emprunt

Dans la plupart des cas, le futur propriétaire aura besoin d’un coup de pouce, plus ou moins important, d’une banque pour l'aider à financer l’achat du bien qu’il convoite, via un emprunt hypothécaire... avec intérêts évidemment. À titre d'exemple, si vous souhaitez emprunter 200.000 € à la banque, vous aurez à rembourser à terme un montant plus élevé... aux alentour de 250.000€ pour un emprunt d'une durée de 20 ans. 

 

4. Les frais liés au crédit

En plus des frais de dossier, qui varient d'une banque à l'autre (et qui peuvent monter jusqu'à 700 euros dans le pire des cas), il existe des frais de notaire liés au crédit. Ceux-sont sont varient, entre autres, en fonction du montant de l’hypothèque. Ils comprennent les droits d’enregistrement du crédit, le droit d’inscription hypothécaire et les honoraires du notaire.

Dans certaines conditions, l’hypothèque peut être remplacée, en tout ou en partie, par un mandat notarié, également appelé mandat à conférer une hypothèque. Les coûts de ce mandat sont moins élevés que ceux d’une hypothèque.

Ces frais sont à payer au notaire et varient donc en fonction du projet. Il est possible d'estimer  ces frais, grâce au calculateur automatique des notaires. 

 

5. Le précompte immobilier

Le précompte immobilier est une taxe régionale annuelle dont le montant dépend évidemment du bien et de sa localisation, mais aussi de la composition de votre famille, des personnes à charges, etc. et autres éléments pouvant réduire ce montant. 

Concrètement, votre bien se voit attribuer un revenu locatif fictif, appelé revenu cadastral. Et c’est sur cette base que l’administration calcule le précompte immobilier, dont vous êtes redevable annuellement.

En savoir plus sur le précompte immobilier 

 

6. Les assurances

Un fois dans votre nouveau chez-vous, il vous faudra le protéger grâce à une série d'assurances destinées à votre habitation. 

Par ailleurs, si vous empruntez tout ou une partie du montant d’achat, vous devrez assurer le remboursement de votre crédit hypothécaire, grâce à une assurance solde restant dû. Elle n'est pas obligatoire en Belgique, mais néanmoins recommandée par les banques, car elle offre une protection supplémentaire... à vous et à elles ;)

 

7. Les frais de déménagement

Déménager a un certain coût, qui peut aller du simple au double selon vos besoins:

On estime que le budget pour déménager sans l’aide de professionnels oscille généralement en Belgique entre 100 et 500 euros. La facture finale sera bien entendu fonction des éventuelles locations de matériel (camionnette, monte-charge) dont vous pourriez avoir besoin lors de votre déménagement, du volume à transporter, et de la distance entre votre ancien et votre nouveau domicile.


La location d’une camionnette ou d’un camion peut s’avérer nécessaire lors d’un déménagement. Cela vous permettra de gagner du temps et de l’essence en évitant les nombreux allers-retours entre votre ancien et votre nouveau domicile. 

  • Les sociétés de location ont des forfaits à la journée ou à la demi-journée. Le prix est généralement plus cher le week-end. Il existe aussi des forfaits "week-end". Au prix forfaitaire de la location, s'ajouteront le prix au kilomètre et les assurances vol ou accident. 
  • Les déménageurs professionnels proposent la location de leurs véhicules de déménagement, avec ou sans chauffeur. Le prix se calcule généralement par heure de location et par déménageur ou par camion. Comptez 30 € de l'heure par unité, auquel il faut rajouter un prix au kilomètre. Comptez une assurance vol et accident si vous conduisez vous-même le camion ou la camionnette.
  • Le type de matériel à louer dépendra de la hauteur de l'étage à atteindre et de la masse des objets à soulever. Comptez 100 € pour un élévateur classique et 150 € pour un modèle plus grand, pour un appartement situé plus haut que le sixième étage. Si vous avez besoin d’un monte-charge, n’oubliez pas de réserver un emplacement à la commune, devant votre habitation pour  le jour J.

 

  • Les principales entreprises de déménagement vendent également des caisses en carton. Ne négligez pas ce poste dans votre budget car si le plus petit carton se vend 1,5 euro la pièce, le prix d’un carton-penderie peut monter jusqu’à près de 10 euros… 
    Astuce : Les grandes surfaces mettent souvent à disposition de leurs clients des cartons vides pour emballer leurs courses. Faites-y un tour le jour du réassortiment. Vous trouverez certainement quelques caisses qui correspondront à vos besoins.

 

8. Frais divers et variables

Au-delà de tous ces coûts, uniques ou annuels, plusieurs factures peuvent encore alourdir l’addition finale :

  • le coût des travaux de rénovations
  • les frais éventuels de mise en vente de votre ancienne habitation
  • les éventuels frais de raccordement aux différentes commodités (eau, électricité, gaz, internet, télévision et téléphone…)
  • les frais d’entretien : votre notaire vous le dira, un bon réflexe consiste à «bloquer», tous les ans, 1 à 2 % du prix du bâtiment pour les inévitables travaux à réaliser
  • les charges de copropriété pour un appartement
  • un changement de taxes sur les déchets ménagers, de redevance sur la radio-télévision, d'épuration des eaux, etc.

 

Le compte est bon ?

 

Vous le voyez : le prix d'acquisition d'un bien immobilier ne se limite pas au prix qu'en demande le vendeur. Même si vous devez tenir compte des primes et des avantages fiscaux à l'achat de votre maison, les frais associés sont nombreux !

 

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