Le marché immobilier a terminé 2020 en pleine forme, avec des taux planchers, une forte demande et une augmentation constante des prix. Mais pour 2021, les effets de la crise sanitaire et économique devraient commencer à se faire sentir. À quoi faut-il s’attendre ? Quelles seront les conséquences sur les taux et les conditions d’octroi des crédits hypothécaires ? On fait le point avec Benjamin Munier, conseiller financier et expert en crédit.


Le contexte

Si personne n’a de boule de cristal, les économistes s’alignent sur le fait que les effets de la crise économique vont davantage se faire ressentir en 2021: les faillites et par conséquent le taux de chômage risquent d’augmenter, d’autant plus avec la diminution des mesures de soutien gouvernementales.

Actuellement, le gouvernement maintient l’économie « sous perfusion à l’aide des nombreuses mesures de soutien pour les secteurs impactés par la crise du coronavirus, notamment via le chômage économique, le droit passerelle, certains plans de paiement ou encore différentes primes régionales (…) L’accélérateur financier, un phénomène rencontré lorsqu’on se trouve au cœur d’une crise économique, n’a pas encore été observé, alors qu’on aurait dû le rencontrer entre mars et août. Il devrait donc intervenir en 2021 » indique Philippe Ledent (ING) à l’Echo.

La crise a conduit les ménages moins « solides financièrement » à annuler ou reporter leur achat immobilier, car ils auront davantage souffert des premiers effets de la crise. On note d’ailleurs que ce sont les personnes qui avaient davantage de fonds propres qui ont acheté en 2020. Ainsi, toujours selon l’Echo « la proportion de crédits ayant des quotités allant de 90 à 100% a baissé de 28 à 20% de la totalité des crédits. A contrario, les crédits ayant une quotité inférieure à 80% ont nettement progressé en quelques mois, passant de 49% à 55% » depuis le 1er janvier 2020. Cette tendance ayant été renforcée par les nouvelles mesures de la BNB.


Les impacts en 2021

Premièrement, il est désormais clair qu’il sera plus difficile d’emprunter pour les ménages considérés « à risque ». Les banques, qui accordaient, déjà actuellement, moins de crédits à quotité élevée, seront d’autant plus frileuses à octroyer un crédit risqué. Si certaines banques continueront à les accorder, moyennant des taux plus élevés, d’autres refuseront tout bonnement de prendre ce risque.

Les bons dossiers financiers continueront, eux, à bénéficier de bons taux.


En savoir plus sur les critères qui dictent les taux


Concernant les taux, ils resteront très bas et stables en 2021. Une remontée (si elle a lieu) n’est pas à prévoir avant la toute fin 2021. Des taux-records se sont d’ailleurs succédés en 2020, avec (selon les chiffres de la BNB, datant d’octobre dernier), un taux moyen à 1,29% (pour un crédit sur 20 ans, fixe et avec une quotité de 80%).

Ajoutons qu’aujourd’hui, la différence entre un taux fixe et un taux variable étant tellement minime, la plupart des emprunteurs optent pour le fixe afin d’être certains de bénéficier du même taux durant toute la durée de leur crédit.

Néanmoins, ces taux bas viennent perdurer l’augmentation des prix de l’immobilier. Les experts anticipent une croissance, certes moins forte en 2021 qu’en 2020, avec une hausse de 3% (versus 5% en 2020), toujours selon l’Echo.


L’analyse de Benjamin Munier

Il est sera plus difficile d’emprunter pour certains profils plus à risque: la capacité de remboursement est et restera un critère très important en 2021, à savoir les revenus du ménage, la stabilité de l’emploi et de l’employeur rentreront en compte pour calculer le taux.

  • Il est aujourd’hui quasi impossible d’avoir un accord de crédit pour quelqu’un qui travaille comme indépendant dans les métiers les plus touchés par le Coronavirus: HoReCa, coiffeurs,… surtout si ce sont les seuls revenus du ménage. La plupart des banques ne prennent pas le droit de passerelle comme des revenus professionnels.
  • Une personne en chômage économique aura également du mal à obtenir un accord de crédit, sauf s’il est possible de prouver la reprise du travail prochainement, au moyen d’une attestation des ressources humaines.
  • Certaines banques refusent pour l’instant de refinancer des crédits hypothécaires pour lesquels les clients ont demandé une suspension du paiement du capital (et des intérêts).

En conclusion, face à ces nouvelles, pas d'inquiétude ! Le plus important est de bien se faire entourer, afin de mettre toutes les chances de votre côté et obtenir un financement le plus avantageux possible.

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