Sera-t-il encore possible de vendre un logement énergivore dans le futur ?

Sera-t-il encore possible de vendre un logement énergivore dans le futur ?

6 minutes de lecture

Léa Léonard 👩🏻‍💻

Léa Léonard 👩🏻‍💻

Spécialiste du décryptage immobilier en Belgique

Nos experts vous explique tout !

La succession des crises sanitaires, suivies par la pénurie des matériaux et matières premières, a considérablement changé la donne en matière de coûts énergétiques. Même si le Belge était déjà conscient de l’impact d’un logement correctement isolé sur sa facture énergétique, on sent aujourd’hui que cette donnée prend davantage d’importance au moment même d’acheter son habitation.

Source: L’Echo

Certificat PEB obligatoire

Entre 2008 et 2011, le certificat PEB est rendu obligatoire lors de la vente d’un immeuble résidentiel en Belgique. Pour rappel, ce certificat permet aux acquéreurs de connaître la consommation énergétique du bien mis en vente et in fine de comparer différents logements entre eux, au moment du processus d’achat. Il s’agissait d’une première étape dans la conscientisation du Belge sur l’impact d’un bâtiment bien isolé sur sa facture énergétique.

Hausse des factures de gaz et d'électricité

Aujourd’hui, dans un contexte de hausse des prix de l’énergie, la performance énergétique des bâtiments préoccupe de plus en plus les candidats-acquéreurs. Si un bien classé "A" ou "B" a tendance à rassurer, l’effet sera plutôt inverse lorsqu’on se rapproche du G (note la plus basse sur l'échelle PEB, ndlr).

L’augmentation des prix de l’énergie subie depuis plusieurs mois en Europe, qui s’est renforcée depuis le début de la guerre russo-ukrainienne, n’a fait qu’accentuer cette tendance. Ainsi, le Trends nous informe que “la facture annuelle moyenne de gaz-électricité pour un ménage moyen : 6.500€ !"

Seuls les biens peu énergivores, voire passifs, sont un rempart face aux factures qui n’en finissent de grimper. Si certains propriétaires ont décidé de passer par la case rénovation, afin d’améliorer les prestations énergétiques de leur logement, d’autres préfèrent s’offrir un bien immobilier neuf répondant aux normes actuelles et futures, et décident alors de vendre leur logement actuel, trop consommateur. Selon une récente étude menée par la CBC concernant les Belges et l’immobilier, 6 Belges sur 10 se tourneraient vers une habitation neuve et durable énergétiquement s’ils devaient changer ou acheter un nouveau bien aujourd’hui.

En outre, 40% des propriétaires auraient l’intention de rénover leur bien immobilier dans les prochains mois, parmi lesquels près de 9 sur 10 tiendront compte de la performance énergétique et écologique de leur habitation dans la réalisation de ces travaux.

Dans la même lignée, BNP Paribas Fortis note également que 80% des Belges considèrent aujourd'hui que la protection de l'environnement est importante dans le choix de leur logement.

Intérêt croissant pour la performance énergétique

Les agents immobiliers observent globalement un intérêt grandissant de la part des candidats-acquéreurs pour les qualités énergétiques des logements lors de leurs recherches, et ce d’autant plus depuis le début de l'année 2022, correspondant à la hausse des tarifs du gaz et de l’électricité.

"Les candidats veulent désormais connaître rapidement la PEB afin de se faire une idée des consommations et surtout chiffrer les éventuels travaux à prévoir pour atteindre un meilleur score énergétique",

- Jonathan Pham, directeur de We Invest Bruxelles.

Attention toutefois, un logement avec un mauvais PEB n’est pas toujours (uniquement) synonyme de piètres performances énergétiques. En l’absence de “preuve” quant à la réalisation de travaux venant améliorer celle-ci, le certificateur devra considérer qu’ils sont inexistants. D’où l’importance d’un bon DIU :

  • Dossier d’intervention ultérieure, c'est-à-dire un dossier reprenant tous les travaux qui ont été effectués, idéalement depuis la construction de l’habitation, qu’il s’agisse d’un entretien, d’une réparation ou encore d’un remplacement ou d’un démontage de certaines installations, ndlr).

Pour ces biens, il sera alors judicieux d’inclure les consommations réelles en plus de la PEB.

Vers une décote des biens énergivores ?

Pour le moment, aucune décote n’est réellement observée pour les biens immobiliers les plus énergivores, on note à contrario, une augmentation des prix pour les habitations les mieux isolées. Selon Belfius, "la différence de prix entre les maisons les moins bien isolées et les maisons les plus efficaces sur le plan énergétique s’élève à environ un tiers".

Certains agents s’attendent donc à ce que cette tendance s’accentue à l’avenir avec une croissance des prix plus forte pour les biens neufs ou correctement rénovés et isolés… et un désintérêt pour les biens dont le score énergétique n’est pas optimal (à l’exception des biens dits “à rénover”, et/ou possédant, eux, le charme de l’ancien). Et qui dit peu d’intérêt et de visite, dit davantage de marge de négociation du prix pour le ou les candidats, compte tenu des travaux qui l’attendent.

Un audit, des devis ?

Afin de contrecarrer cette faiblesse et éviter de trop grosses négociations du prix, le propriétaire qui vend un bien dit “énergivore” peut entamer certaines démarches.

  • La première étant de constituer un dossier le plus complet possible pour la vente, notamment avec l’aide d’un agent immobilier.

Autrement dit : plus le candidat en sait au moment de la visite, moins il sera en mesure de négocier, car le prix correspondra à la valeur du marché.

"Le propriétaire peut aussi réaliser un audit de sa maison, à remettre aux visiteurs, et reprenant, les travaux à effectuer en vue d’améliorer les performances énergétiques du bien, voire même chiffrer à l’aide d’un entrepreneur le coût de certains travaux en remettant des devis, en allant plus loin dans l’analyse des travaux à prévoir" , indique encore Jonathan Pham.

Rénover en partie ?

Une troisième solution pourrait être de rénover partiellement son habitation. Néanmoins, cette solution est rarement choisie par les propriétaires, d’une part parce qu’ils n’ont pas toujours envie de s’engager dans des travaux de cette envergure. D’autre part, parce que le retour sur investissement ne vaut pas toujours l’effort consacré.

Autrement dit, l'énergie et l’argent investi ne seront pas forcément récupérés au moment de la vente. D’où l’importance de se faire conseiller par un professionnel de l’immobilier qui saura vous orienter sur la pertinence d’entreprendre (ou non) pareil travaux.

Ainsi, on considère qu’il faudra respecter un certain ordre, permettant ainsi d’améliorer la classification énergétique du bien. "On commence toujours par l’isolation du toit, car c’est à cet endroit que la déperdition de chaleur est la plus élevée. Le retour sur investissement est alors très rapide, on l’estime d’environ 3 ans. Ensuite, on isole la façade arrière, car en ville, il n’est pas évident d’isoler une façade avant, puis on passe aux châssis et à la ventilation”.

Difficile toutefois de généraliser tant ce questionnement doit être abordé au cas par cas : tout dépend du type de bien et du type de candidats-acquéreurs qu'il est susceptible d'intéresser. Reste que, la plupart du temps, la rénovation est loin de s'imposer pour réussir une vente. C'est surtout la propreté du bien et la qualité de son entretien, de sa mise en valeur et de sa présentation qui feront la différence.


Besoin d'aide pour savoir quels travaux entreprendre afin d'obtenir une plus-value sur la vente ou la mise en location de votre maison ou de votre appartement ?
Nos conseillers sont là pour vous accompagner et répondre GRATUITEMENT à vos questions !

Contactez-nous

Les dernières actus immo' décryptées pour vous

Comment établir un budget (réaliste) pour rénover votre bien ?

3 minutes de lecture

Votre décision est prise, vous souhaitez vous lancer dans des travaux de rénovation ? Que ce soit pour changer une simple moquette défraîchie, changer vos châssis, refaire votre cuisine ou mettre l’électricité aux normes, il est important de définir le budget des travaux et voir s'il entre en adéquation avec celui que vous vouliez y accorder. Voici les clés pour établir un budget rénovation réaliste.

Léa Léonard 👩🏻‍💻

Léa Léonard 👩🏻‍💻

Spécialiste du décryptage immobilier en Belgique

Indexation des loyers... trois poids, trois mesures

3 minutes de lecture

L'indexation des loyers consiste à adapter le montant du loyer à l’évolution du coût de la vie. Mais comme on ne change pas les bonnes habitudes, en Belgique, les réglementations liées à l'indexation varient selon votre région. On vous explique ...

Léa Léonard 👩🏻‍💻

Léa Léonard 👩🏻‍💻

Spécialiste du décryptage immobilier en Belgique