TVA : taux réduit pour la démolition et la reconstruction de bâtiments

Depuis le 1^er janvier 2021, la TVA, habituellement à hauteur de 21% pour les constructions neuves, a été réduite à un taux de 6% pour la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation ! S'il s'agit d'une véritable aubaine dans le secteur immobilier, les conditions pour bénéficier de cette réduction sont néanmoins strictes et nombreuses... On fait le point !

Source: Federia, l'Echo

C'était le cheval de bataille de nombreuses  fédérations de la construction et de l'immobilier: la réduction de la TVA à un taux de 6% dans le cadre d'une démolition et reconstruction d'un bâtiments d’habitation. C'est désormais chose faites, même s'il reste du chemin à parcourir: en effet, cette réduction est actuellement limitée à 32 zones urbaines. Le but de la proposition serait de l’étendre à tout le territoire belge et ce, pour une période de deux ans.

Ce taux réduit est applicable aux travaux de démolition et de reconstruction conjointes (mais aussi aux livraisons de ces nouveaux bâtiments d’habitation à la constitution, la cession, la rétrocession de certains droits réels sur ces bâtiments d’habitation). Les particuliers peuvent donc bénéficier d'un régime préférentiel, mais également les promoteurs immobiliers qui investissent dans l’achat de parcelles bâties en vue d’y créer de nouveaux logements.

L'objectif derrière tout ça: faciliter l'acquisition d'un logement neuf pour les particuliers mais aussi simplifier la mise en place de pareils projets aux promoteurs. L'optique étant de rénover un parc immobilier vieillissant, l'un des secteurs les plus énergivore,.. avec pour ligne de mire d'atteindre les objectifs fixés par l'UE pour un parc immobilier à émissions faibles ou nulles dans l'UE d'ici 2050.

Concrètement, cela signifie que pour l'achat d'un appartement neuf de 250.000€, la facture finale pour l'acquéreur serait d'environ 265.000€ à la place de 302.500€... Une sacré économie, donc !

Quelles conditions pour bénéficier de ce taux préférentiel ?

Cette réduction de la TVA serait soumise à plusieurs conditions cumulatives... et parfois assez techniques :

• Superficie maximale : après sa démolition et sa reconstruction, le bâtiment doit avoir une superficie totale habitable qui n’excède pas 200m². Le texte prévoit une méthode de calcul spécifique de la superficie pour les biens en copropriété.
• Habitation unique à titre principal : après sa démolition et sa reconstruction, le bâtiment doit être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre.

Qu'est ce qu'une « Habitation propre » ? Il s’agit du logement que la personne concernée, en tant que propriétaire (ou possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier) occupe personnellement, ou n’occupe pas personnellement pour des raisons professionnelles ou sociales, ou à cause d’entraves légales ou contractuelles qui rendent impossible l’occupation de l’habitation ou en raison de l’état d’avancement des travaux de construction ou de rénovation qui ne permettent pas au contribuable d’occuper effectivement l’habitation.

Ensuite, le terme d'habitation à titre principal comme habitation propre fait référence au fait que si une partie de l’habitation est affectée par exemple à une activité économique, il faut que la superficie de la partie « habitation » doit être supérieure à celle de la partie « activité économique ».

• Le bâtiment démoli ne devra pas nécessairement être une habitation avant la démolition. Il doit s’agir d’un « bâtiment ». La mesure pourrait donc s’appliquer si on détruit un hangar, un immeuble de bureaux ou encore un entrepôt industriel, du moment que cette démolition est suivie de la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation.
• La démolition et la reconstruction conjointes doivent être situées sur la même parcelle cadastrale.
• Pour ces opérations, la TVA doit être devenue exigible entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022. Si un projet immobilier a débuté avant le 1er janvier 2021 mais que la TVA devient encore exigible après cette date, il tombera encore dans le champ d’application de la mesure.

NB: Il a été confirmé fin de l'année 2022 que le taux réduit de la TVA (qui était au départ une mesure provisoire prenant un terme fin 2022) serait prolongée pour l'année à venir. Néanmoins, la cour de Cassation durcit les règles.