Contrairement à ce que les médias avaient diffusé en début de confinement, la crise du Coronavirus n’a fait qu’accentuer l’inflation des prix immobiliers, au point que certains parlent de bulle immobilière. Alors, l’immobilier reste-t-il une valeur refuge et rentable où placer son argent ? Ou l’augmentation de ces dernières années vient-elle miner les intérêts des investisseurs ?

Une surévaluation des prix immobiliers de presque 7% !

Selon Statbel, le taux d’inflation annuel observé pour les prix des logements s’élève à 6,7 % pour le premier trimestre 2021 (chiffres de juin 2021). Depuis un an, on note une augmentation moyenne de 5 %. Un réel record puisque durant ces 10 dernières années, l’inflation sur le marché immobilier tournait plutôt autour des 3 % !

Cette inflation extraordinaire et historique peut être expliquée par deux facteurs majeurs :

  1. Les taux d’intérêts bancaires toujours au plus bas
  2. Une diminution de l’offre de logements par rapport à la demande : suite à la première vague de l’épidémie et l’incertitude quant à la situation économique, de nombreux belges se sont réfugiés dans l’immobilier, valeur sûre, tandis que l’offre, elle, est restée stable.

Aucun professionnel n’a malheureusement de boule de cristal ou la capacité de prédire les prix... C’est donc le marché qui dicte la valeur d’un bien, et la demande croissante qui contribue à la hausse des prix.

Ajoutons enfin que, faute de rendements jugés suffisants sur certains produits financiers, certains investisseurs se sont aussi tournés vers la brique, en quête de rentabilité. Conséquence ? Une hausse encore plus soutenue des prix.

Investira, investira pas ?

Comme pour tout marché, celui de l’immobilier est la rencontre de l’offre et de la demande. La réponse n’est donc pas tant chez les professionnels du secteur que chez les acquéreurs, les vendeurs et les investisseurs.

Néanmoins, l’immobilier n'est ni un bien de consommation courante, ni un achat compulsif ; c’est un investissement à long terme (10, 15, voire 20 ans).

Or, on remarque qu’historiquement en Belgique, une personne ayant réalisé un plan d’investissement immobilier sur 10 ans ou plus n’a jamais été perdante.

La crise du Coronavirus, comme les autres crises connues dans le passé, ne devrait pas avoir d’impact sur la plus-value que peut espérer l’investisseur à la revente à plus long terme.

Au niveau des rendements, prenons un exemple :

Imaginons un investissement dans un appartement pour lequel vous faites un crédit de 300.000 € sur 20 ans à un taux de 1,50 % (taux “normal” actuel, qui peut évidemment légèrement varier d’une personne à l’autre et de la quotité). Chaque mois, l’investisseur devra rembourser à hauteur de 1.446,15 €, pour un total de 347.076 € au bout de 20 ans.

  1. Mensualités : 1.446,15 €
  2. Totalité payée : 347.076 €
  3. Intérêts payés : 47.076 €

Imaginons à présent une diminution du prix de 3 % qui viendra succéder à cette période d’inflation exceptionnelle, mais cumulée à une hausse de 0,3 % des taux bancaires. Le montant emprunté sera alors de 290.000 € sur 20 ans, avec un taux cette fois de 1,80 %.

Le remboursement sera dans ce cas de 1.437,80 € par mois pendant 20 ans, avec un remboursement total de 345.072 €

  1. Mensualités : 1.437,80 €
  2. Totalité payée : 345.072 €
  3. Intérêts payés : 55.072 €

Même si les prix sont actuellement plus élevés, la hausse des taux qui s’amorce vient contrebalancer cette réduction du prix d’achat. En d’autres mots, repousser l’achat en espérant une baisse ne sert à rien ; ce que l’investisseur va gagner en principal, il va le perdre en intérêts.

L’investisseur qui cherche du rendement (et non de la plus-value à court terme) a tout intérêt à se lancer et surtout à continuer de profiter de la faiblesse des taux.

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