Sources: Logic-Immo, L'Echo & La Libre

Faisant suite au nouvel accord, le gouvernement flamand met fin au bonus logement et ce dès le 1er janvier 2020. Cette mesure, serait, selon le nouveau gouvernement, compensé par une réduction des droits d'enregistrement de 7 à 6%.  Quelles sont les conséquences concrètes de cette suppression ? On fait le point.


L'alliance entre la N-VA, le CD&V et l’Open Vld, a donné naissance à un nouvel accord gouvernemental. L'une des ambitions du gouvernement de droite, mené par Jan Jambon, est -notamment- de supprimer le woonbonus flamand.

Le bonus logement consiste en une réduction d’impôt accordée aux propriétaires d’une maison familiale en Flandre pendant la durée de leur prêt hypothécaire. Bien qu’il s’agisse d’une mesure positive pour les personnes désireuses d’acquérir un logement, elle fait aussi l’objet de critiques:  

  • Cette aide fiscale est accusée de stimuler la demande et donc de tirer artificiellement les prix de vente vers le haut, de sorte qu’elle bénéficie in fine au vendeur plutôt qu’à l’acheteur.
  • Cet avantage fiscal est accordé sans condition de revenus. Ainsi, les plus aisés en bénéficient donc également… alors qu'ils seraient devenus propriétaires, même sans ce coup de pouce. Dans le même temps, les ménages précarisés n’y font quasiment pas appel, les prix de l'immobilier étant devenu trop prohibitifs.

Une baisse des droits d’enregistrement en guise de compensation

Pour compenser la suppression du bonus logement, le nouveau gouvernement flamand baissera les droits d’enregistrement de 7 à 6%. (Notons que ces droits avaient déjà fait l’objet d’une réforme l’année dernière.) Pour un logement moyen de 300.000€, cette baisse d’un pour cent représente un bénéfice immédiat de 3.000 euros. Mais qu'en est-il de la différence par rapports aux primes perçues avec le woonbonus ?


Gain ou perte ?

Avec cette mesure, le nouveau gouvernement flamand déplace l’avantage fiscal de la « possession » d’un logement vers l’« acquisition » de celui-ci. Encore faut-il savoir si la baisse des droits d’enregistrement suffit à compenser la suppression du bonus logement. Or, c’est là que le bât blesse... À nos calculettes :


Situation actuelle: taux à 7% + woonbonus

Si en Wallonie et à Bruxelles les droits d'enregistrement, dus à l'acquisition d'un bien immobilier, se chiffrent à 12,5%, en Flandre, la note est déjà beaucoup moins salée: pour peu que le nouveau propriétaire fasse de ce bien son habitation propre et unique, il bénéficie de droits d'enregistrements réduits à un taux de 7%. Autrement dit, il devra payer 21.000 € (7% de 300.000 €), de droits d'enregistrement sur ce bien (plutôt que 63.000 € en Wallonie et à Bruxelles).

Ce n'est pas tout. Bien que la Flandre ait réduit l'enveloppe globale de son bonus logement il y a quelques années, les candidats-propriétaires d'un bien situé en Flandre bénéficiaient  d'une déductibilité fiscale du crédits hypothécaires (et, éventuellement, de vos primes d'assurance-vie), ce qui signifie concrètement que chaque année, dans sa déclaration fiscale, le propriétaire pourra faire valoir une partie des sommes qu'il a engagées pour payer son crédit hypothécaire afin d'obtenir une réduction d'impôt. Et l'avantage n'est pas anodin, puisque, chaque emprunteur peut ainsi déduire 1.520 € par an. Par ailleurs, durant les 10 premières années du crédit, cette somme est majorée de 760 €. Et on peut encore y ajouter 80 € si l'on est parents de 3 enfants. Soit une enveloppe fiscale maximale de 2360 € par contribuable. Attention toutefois: ce ne sont pas 2.360 € qui vous sont remboursés, net : on va ôter, de ce que vous devez à l'état, 40% de 2.360 €. Soit 944 € maximum par emprunteur par an. Soit 9.440 € d'avantage, multiplié par 2 si l'achat immobilier est réalisé par un couple.

Le bonus-logement, contrairement au chèque-habitat Wallon, n'a pas de date limite et court pendant toute la durée du crédit immobilier. Au-delà des 10 premières années, où la ristourne est maximale, il faut ôter les 760 € de majoration et les 80 € de "prime famille nombreuse". Le propriétaire, ayant souscrit à un crédit sur 20 ans, pourra donc continuer à obtenir 40% de réduction d'impôt sur 1.520 € d'enveloppe fiscale entre les années 10 à 20 de son emprunt de 20 ans. Soit : 608 € d'avantage par an ou 6.080 € d'avantage total sur 10 ans (à nouveau à multiplier par deux si l'achat est réalisé par un couple).

Conclusion ? Le bonus logement permet à une personne qui devient propriétaire d'un bien en Flandre avant le 31 décembre 2019, d'économiser 15.520 € en réduction d'impôts sur 20 ans.

"Pour un couple, l’avantage total, réparti sur la durée de l’emprunt, peut facilement atteindre jusqu’à 30.000 euros." -L'Echo

Situation projetée pour 2020: taux à 6%

Si ce même propriétaire passe son acte notarié le 2 janvier, il payera certes 18.000 € de droits d'enregistrement (6% de 300.000€) au lieu de 21.000 € (régime à 7% actuel). Mais le bonus logement s'évaporerait totalement. Soit un différence de 12.520 € en défaveur de l'acquéreur qui conclura son acte en 2020...!

Jan Jambon, de son côté, défend la mesure. "Les experts s'accordent pour dire que le bonus logement a eu un effet pervers sur les prix des maisons. De plus, rien ne changera pour les personnes qui ont déjà une prime au logement. Nous ne toucherons pas à cela."

ET pourtant, on note quelques incohérence dans le discours:

  • Tout d’abord, la réduction des droits d’enregistrement n’apporte aucun avantage aux personnes qui achètent un logement "modeste" c'est à dire de moins de 200 000 euros (ou 220 000 euros dans les villes-centres), étant donné qu’elles bénéficiaient déjà d’un taxation à 6%.
  • La baisse des frais d’enregistrement profitera aux personnes qui n’ont pas besoin d’emprunter pour l’achat d’une maison.
  • Mais même si vous achetez un logement plus cher, vous finirez par perdre au change. Ainsi,  Alex Geens d’Immotheker Finotheker indique dans le Nieuwsblad. « Il faudrait déjà acheter un logement de plus de 2 millions pour que les droits d’enregistrement compensent le woonbonus ». Et Michel Maus, professeur de droit à VUB de renchérir: « Pour le gouvernement, il s’agit en réalité d’une mesure d’économie à long terme. »

Vers une baisse des prix immobiliers ?

Les experts sont nombreux à estimer toutefois que la suppression du bonus se répercutera sur les prix. La baisse de la capacité d’emprunt provoquerait une chute des prix, même s’il faut tenir compte d’autres éléments comme les faibles taux d’intérêt et les évolutions démographiques.

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