Ça y est, une annonce pile-poil ce que vous cherchiez, des photos vendeuses… Vous êtes sous le charme de ce nouveau bien et venez de prévoir une visite avec le propriétaire ou l’agent immobilier. Mais au fait... Futur propriétaire ou locataire, à quoi devrez-vous être attentif le jour J et surtout quelles questions poser pour tirer au maximum parti de cette première visite ? On dresse pour vous la checklist infaillible.

Source: Qualitel


AVANT LA VISITE

Avant même de visiter le bien, il peut être utile de demander (si ce n’est pas indiqué dans l’annonce) la localisation exacte du bien, afin de vous faire une meilleure idée du quartier. Si généralement, la localisation constitue -avec le prix- le premier critère de choix de votre futur bien, les moteurs de recherche ne proposent pas (encore) de sélectionner certains aspects que vous souhaiteriez trouver dans le futur quartier de vos rêves.

Avant vos visites, il peut être intéressant de dresser une liste des éléments qui comptent réellement pour vous: une surface commerciale à proximité, une école pour les enfants, une ligne de transport en commun accessible à pied, un voisinage calme… et observer avec Google Maps si ce bien correspond bel et bien à ce que vous cherchez. Se déplacer pour une visite qui aurait pu être évitée en consultant la localisation exacte, vous fait perdre temps, énergie et motivation inutilement… Rendez-vous service et faites quelques petites investigations avant de vous déplacer.



PENDANT LA VISITE

Les alentours: à quoi prêter attention ?

Le jour J, rendez-vous sur les lieux plus tôt que l’heure du rendez-vous: cela vous permettra de vous imprégner du quartier et de consulter ce que Google Maps ne permet pas: la densité du trafic, les possibilités de parking, les éventuelles nuisances sonores, etc.  N’hésitez pas à interroger les voisins, ils n’ont aucun intérêt à vous sur-vendre le quartier et pourront honnêtement répondre à vos questions.


Confort : à quoi prêter attention et quelles questions poser ?

Le confort tient une place importante dans votre bien-être chez vous. Calme, lumière, température, facilités diverses : un alliage idéal d’éléments qui vous feront vous sentir bien au quotidien.

  • Quelle est la PEB du bien ? La Performance Énergétique du Bâtiment (PEB) indique si votre maison/appartement est ou non économe en termes d’énergie. Si cela va se ressentir sur vos factures énergétiques, cela contribue aussi à éviter une surchauffe en été ou d’avoir froid en hiver. Le certificat -aujourd’hui obligatoire pour vendre ou louer un bien- permet aux visiteurs de comparer les différents bâtiments entre eux, en toute objectivité.
  • Qu’en est-il de l’isolation acoustique ? Tendez l’oreille. Qu’entendez-vous de l’extérieur, de la circulation, du voisinage ? Si vous pouvez vous accommoder de certains sons, un bien bruyant est souvent synonyme d’une qualité de vie moindre. Par ailleurs, qu’en est-il de l’isolation au sein même du bien, entre les différentes pièces ? Pourrez-vous, par exemple, accueillir des invités tandis que les enfants dorment dans les pièces à côté ?
  • Quelle est l’orientation du bien et des pièces de vie ? Le bien est-il lumineux ? La lumière est très importante pour le moral et la santé. Visitez le bien tant une journée ensoleillée qu’en temps de pluie. La pièce principale bénéficie-t-elle d’assez de lumière naturelle ? Préférez toujours vos pièces de vie orientée sud (soleil de midi)

Facilités: que regarder ?

Les facilités reprennent aussi bien celles du voisinage que tous ces petits éléments dans le bien qui vont considérablement vous faciliter la vie et/ou vous éviter rapidement des petits ou gros travaux.

  • Y a t-il un système de vidéophonie/parlophonie ? En plus de l’aspect sécurisant, il vous permettra de vous éviter une volée d’escaliers pour accueillir vos invités, intéressant surtout dans les immeubles à appartements.
  • Y a t-il assez de prises électriques ? Leur nombre est-il suffisant dans chaque pièce en fonction de votre mode de vie, de quoi connecter vos électroménagers dans la cuisine ou aménager un bureau dans une des chambres, par exemple. Pouvez-vous installer un plafonnier ou une lampe où vous le désirez ?
  • Quelles sont les arrivées d’eau ? Sont-elles suffisamment nombreuses pour combler vos attentes ? Y a t-il un emplacement pour la machine à laver ? S’il y a un jardin, y a-t-il une arrivée d’eau extérieure ? Et dans le garage ?
  • Existe-t-il des rangements intégrés ? Répertoriez les espaces de rangement présents: Est-ce suffisant ? Comment pourrez-vous incorporer du rangement non-intégré ?
  • Quelles sont les connexions Internet/téléphone/télévision disponibles ? L’appartement est-il relié au réseau ? Si non, pour quelle raison ? Pouvez-vous installer n’importe quel type de connexion ? Captez-vous le réseau 3/4/5G ?
  • Quelles sont les facilités de parking que le lieu vous offre ? Parking couvert, fermé, commun, nominatif, emplacement dans la rue ? Cela vous suffit-il pour le/les véhicule(s) du ménage ? Vos invités sauront-il facilement trouver un emplacement pour se garer ?

Sécurité: que vérifier ?

En plus d’un environnement où vous vous sentez bien et en sécurité, il est impératif que la sécurité à l’intérieur de votre habitation soit optimale et pas source d’inquiétude pour votre ménage. Vérifiez ces éléments et, si besoin, mettez les en ordre avant d’emménager: ils sont source d’une tranquillité d’esprit qui n’a pas de prix.

  • De quel type est la ou les portes d’entrée ? La présence d’une porte blindée, sécurisée ou système de serrure trois points est un atout non négligeable pour vous assurer une tranquillité d’esprit totale. Qu’en est-il du système de fermeture des fenêtres; existe-t-il des volets ou y a t-il un système de fermeture à clé supplémentaire à-même les châssis ?
  • Le bien est-il équipé de garde-corps ? Ceux-ci sont présents devant les baies vitrées, balcons, terrasses et la hauteur est suffisante - on conseille des garde-corps d’un mètre au minimum.
  • L’électricité est-elle conforme ? Le tableau électrique est-il en bon état ? Les prises de courant sont-elle en bon état (càd qu’elles comportent 3 broches, 2 trous et une tige, sont raccordées à la terre et bien fixées au mur). À noter qu’il est du ressort du propriétaire de fournir un certificat électrique au futur propriétaire, lors de la vente d’un bien, même s’il n’est pas obligatoire que l’électricité soit au norme pour que la vente s’effectue. Si ce n’est pas le cas, l’acquéreur aura 18 mois pour mettre le système électrique aux normes. Si tel est le cas, prenez en compte cet élément dans votre offre; la note peut rapidement augmenter quand l’électricité n’est pas conforme et nécessite de lourds travaux.
  • La structure générale du bâtiment vous semble-t-elle bonne ? Que penser de l’ossature du bien; de la façade aux murs, en passant par les poutres et les planchers. Si vous avez un doute à ce niveau, peut être est-il utile de faire une seconde visite accompagné d’un spécialiste et s’éviter de mauvaises surprises quant à la faiblesse de la structure.

Santé: qu’observer ?

Notre environnement est aussi la source de bien-être physique. Ainsi, vivre dans un bien sain, avec des pièces où l’air est régulièrement et correctement renouvelé est source de bienfaits inestimables. Cela évite également l’installation de moisissure ou de champignons qui pourraient, nuire à votre santé.

  • Quel système de ventilation est placé ? L’enveloppe d’un bâtiment doit être conçue comme un régulateur et non comme une barrière à l’air. Le renouvellement de l’air intérieur est indispensable pour garantir la qualité de l’air, mais celui-ci doit être contrôlé. Les échanges d’air indésirables se font principalement par les joints, autour des fenêtres et des portes. Ainsi, les anciens châssis sont souvent très perméables à l’air ou le sont devenus suite à leur vieillissement, ils provoquent ainsi une ventilation naturelle non-contrôlée. De l’autre côté, les châssis actuels assurent l’étanchéité à l’air. Toutefois, étant plus hermétiques, la ventilation doit être obtenue au moyen d’un équipement qui permet de régler et de contrôler la circulation de l’air. S’agit-il de ventilation naturelle, simple ou double flux ou fait-il simplement défaut ? La VMC simple flux renouvelle simplement l’air vicié de la maison grâce à un ventilateur qui extrait l’air intérieur pour le rejeter à l’extérieur. La VMC double flux, quant à elle, renouvelle l’air tout en récupérant la chaleur, permettant de chauffer l’air entrant et ainsi réduire la déperdition thermique. La ventilation est d’autant plus primordiale dans les pièces dites humides: cuisine et sanitaires. Y a t-il une fenêtre et/ou une bouche de ventilation dans les sanitaires pour que l’air ambiant demeure sain ?  Existe-t-il bien une hotte aspirante ou une fenêtre dans la cuisine ?
  • Dans quel état sont les murs ? Y a t-il des traces de moisissure et/ou d’infiltration ? L’humidité et une température plus élevée -constatée dans des habitations peu ventilées- étant la principale cause de l’arrivée de la mérule.

Consommation énergétique : quelles questions poser ?

Nous avons évoqué ce point pour des questions de confort, mais évaluer l’empreinte écologique et la performance énergétique de l’habitation vous permettra de réaliser de belles économies d’énergies. En outre, l’Europe vise un parc immobilier neutre d’ici 2050.. une mise aux normes sera tôt ou tard à l’ordre du jour. Lors de votre visite, il peut être utile de demander à l’ancien propriétaire/locataire, à titre informatif, le montant des charges d’énergie (eau, gaz, électricité).

  • Quel type de chauffage retrouve-t-on dans le bien; électrique, gaz, fuel, poêle, pompe à chaleur, etc. ? Que comprend t-il (chauffage et/ou production d’eau chaude) ? De quelle année date la chaudière et/ou les installations ? A-t-il été entretenu avec régularité ? Parfois, une chaudière âgée coûte très cher sur le long terme et une économie importante pourrait être réalisée en la remplaçant.
    Vérifiez que les radiateurs ne sont pas des convecteurs: ils entraînent une forte dépense énergétique mêlée à une répartition de la chaleur souvent inadéquate. Le chauffage en général représente 60% de votre facture énergétique, il est donc important de savoir à quoi vous vous engagez.
    Dans un immeuble à appartements, s’agit-il d’un système de chauffage individuel ou collectif ? En effet, les deux systèmes possèdent leurs avantages… comme leurs défauts. S’il s’agit d’un chauffage individuel, vous êtes libre d’avoir recours au type de chauffage que vous souhaitez et pouvez ajuster votre consommation (et par conséquent votre facture) comme bon vous semble. Par contre, les frais d’installation et d’entretien seront entièrement à votre charge. À l’inverse, un chauffage collectif est imposé à tous les habitants d’un immeuble mais permet de mutualiser les frais d’investissement et d’entretien entre les différents habitants et d’obtenir potentiellement des tarifs de fourniture d’énergie plus faibles que pour des particuliers isolés. Aucun ballon ou chaudière n’est par ailleurs implanté dans les logements, ce qui permet un gain de place. La mutualisation peut, par contre, parfois générer des situations d’inconfort ou de gaspillage. Notons toutefois que l’installation de compteurs individuels dans les nouvelles constructions permet de réduire au maximum cet inconvénient.
  • À quel type de vitrage et de châssis avez-vous affaire ? Un vitrage à haut rendement ou triple vitrage permettent une meilleure isolation calorifique et acoustique. S’il est d’usage de ne se référer qu’à la qualité du vitrage, sachez que l’étanchéité du châssis lui-même aura toute son importance dans les déperditions énergétique. Vérifiez que le châssis soit tout aussi isolant (Uch faible) que la vitrage épais.
  • Quel type de toiture le bien possède-t-il ? Roofing, tuiles, ardoises ? Chaque matériau possède à nouveau ses avantages et inconvénients, parfois en termes de prix, de durée de vie ou encore en termes d’isolation. Quel est l’état du toit ? De quand date-t-il ? Y a-t-il eu des fuites, et si oui quand et comment ont-elles été réparées ? Une isolation de celle-ci a-t-elle été prévue ? Toutes ces questions vous permettront d’évaluer quand la toiture devra être rénovée, engageant évidemment des gros frais, et quel sera le montant approximatif de la facture.
  • Quelles solutions d’économie d’énergie sont déjà prévues dans le bien; chasses d’eau à double commande, douchette économe, stop douche, mitigeurs thermostatiques, mousseurs hydroéconomes, interrupteurs à minuteries, etc. ? Si elles ne sont certes pas un critère déterminant, les avoir déjà présentes dans le bien est bon signe.  

Vous l’aurez compris, les questions à poser sont nombreuses et importantes… mais surtout elles seront déterminantes pour les années qui vont suivre dans le logement. Au fond, l’aspect esthétique est secondaire et peut être modifié à volonté. Il ne doit pas vous arrêter. En revanche, il est important de suffisamment considérer les éléments ci-dessus pour estimer les travaux et frais qui vous incomberont si vous achetez le bien. Ces travaux doivent entrer en ligne dans votre proposition de prix et dans vos projets. Rien n’est fondamentalement un frein à votre coup de cœur, mais la prévoyance vous mettra à l’abri des mauvaises surprises !


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Agent ? Propriétaire ? Qui est le maître de la visite ?

Il est important de prendre en considération la personne qui organise la visite.

Le propriétaire est souvent très attaché à son bien, il y a vécu, a certainement consacré beaucoup de temps et d’énergie dans son bien et perçoit celui-ci avec un filtre affectif, ce qui implique une moins grande neutralité. Par ailleurs, il veut vendre par dessus tout et n’est pas soumis aux même règles d’éthique professionnelle qu’un agent… il pourrait être amené à omettre certains détails. Il peut donc être utile de vous faire accompagner d’un expert (entrepreneur, architecte, agent, notaire, etc.) qui va venir valider la qualité de ses renseignements et surtout vous fournir des informations techniques précises, tel que le montant des travaux à prévoir, les frais de notaire, votre capacité d’emprunt, votre capacité à bénéficier d’une réduction des droits d’enregistrement, etc.
Par contre, le propriétaire connaît en principe le bien dans ses moindres recoins et saura vous donner une explication pour chaque travaux effectué, l’année de la chaudière, des bons conseils quant au quartier, etc.


L’agent immobilier : ici, vous pouvez y aller, aucune question ne lui fera peur, en tant qu’acteur du secteur immobilier, il est formé et informé pour répondre à vos questions, qu’elles soient techniques, pratiques, juridiques ou administratives, en toute connaissance de cause… et quant aux questions précises sur le bien, s’il ne les connaît pas déjà, il est de son devoir de se renseigner auprès du propriétaire afin d’y trouver réponse.
Il est à la fois de votre côté et du côté du propriétaire et veille à ce que chaque partie trouve son compte dans la transaction. En outre, tout comme les avocats, les médecins ou les architectes, l’agent immobilier doit suivre certaines règles déontologiques.

Si vous souhaitez avoir plus d'info à ce sujet ou sur ses applications à votre situation personnelle, n'hésitez pas à contacter nos conseillers immobiliers par mail sur info@weinvest.be ou sur notre site web We Invest. Nous sommes disponibles 7 jours sur 7 pour répondre à toutes vos questions !