Lors de votre demande de crédit hypothécaire, le TAEG, Taux Annuel Effectif Global, représente non seulement l'intérêt dû à la banque, mais également l'ensemble des frais liés à votre crédit : frais de dossier, commission de l'intermédiaire, éventuels droits d'enregistrement de l'hypothèque chez le notaire, frais pour les produits annexes obligatoires pour l'obtention du crédit, etc. La banque devra pour cela convertir les différents coûts en pourcentage, pour obtenir le résultat final.  Ce taux permet ainsi de comparer plus facilement les crédits entre eux.

Sont compris dans ce taux:

  • Le montant des intérêts dus à la banque;
  • Les frais de dossier;
  • Les frais de notaire comprenant les droits d'enregistrement du crédit, les droits d'enregistrement de l'hypothèque et les frais d'acte divers;
  • Les primes d'assurance incendie et solde restant dû, si l'emprunteur choisit de souscrire à cette assurance avec le même organisme que celui qui lui octroie son crédit.

Exemple:

Montant du crédit 150 000€
Durée 20 ans
Taux débiteur annuel 2.05%
Mensualité 760.82€
Frais bancaires Intérêts dus 32 596,80€
Frais de dossier 350€
Frais de notaires Droits d'enregistrement de l'hypothèque 682.5€
Frais d'actes divers 1 370.50€
Droits d'enregistrement du crédit 1 575€
Frais d'assurances Prime d'assurance incendie 27.35€/mois
Prime d'assurance vie 16.36€/mois
Coût total du crédit 182 596.80€
TAEG 2.69%

Voici le détail du calcul du montant total dû et du TAEG y correspondant pour un crédit hypothécaire de 150.000 € sur une période de 20 ans, soit 240 mensualités constantes de 760,82 € au taux d'intérêt fixe de 2,05%

  • Le montant des intérêts dûs de 32.596,80 €
  • Les frais de dossier correspondant à un montant fixe de 350 €
  • Les frais de notaire comprenant les droits d'enregistrement du crédit de 1.575€, les droits d'enregistrement de l'hypothèquede 682,5€ et les frais d'acte divers de 1.370,5€, basés sur le montant de la garantie correspondant au montant emprunté
  • La prime mensuelle d'assurance incendie s'élève dans ce cas-ci à 27,35 €, elle dépend du bien et de ses caractéristiques: maison ou appartement, nombre de pièces et la localisation de celui-ci
  • La prime mensuelle de l'assurance solde restant dû (aussi appelée assurance vie) s'élevant à 16,36€. Pour obtenir ce montant, les critères suivants ont été pris en considération: l'âge du ou des emprunteurs lors de la signature du crédit, le fait qu'ils soit fumeurs ou non et leur BMI. Les primes du couple sont limitées à 2/3 de la durée du crédit et couvrent conjointement 150% du montant engagé

Après calcul, le montant total dû s'élèvera à 182.596,8€, soit 240 mensualités de 760,82€ ce qui correspond à un TAEG de 2,69%.



L'objectif du TAEG est louable puisqu'il permet de comparer les offres entre-elles. Toutefois, mieux vaut ne pas foncer aveuglément pour le TAEG le plus faible, plusieurs éléments peuvent en effet contre-carrer ce chiffre ou cacher certains frais:

  • Un prêt à taux variable affichera toujours un TAEG moins élevé qu'un crédit à taux fixe, toutefois celui-ci pourra augmenter après un certain temps.
  • Un faible TAEG peut s'expliquer dans certains cas par le faible prix des produits annexes... qui ne doivent pas rimer avec mauvaise qualité. Mieux vaut vérifier avant de s'engager.
  • Un TAEG peu élevé peut également s'expliquer par des frais annexes non obligatoires. Puisque ce produit ne fait pas partie du package obligatoire, les frais s'y rapportant ne devront pas être intégrés dans le TAEG... mais devront être payés quoi qu'il en soit.

Au final donc, un TAEG de 3% pourrait être plus intéressant qu'un à 2%, si celui-ci comprend à la base une assurance intéressante alors que le deuxième est lié à une assurance non obligatoire coûteuse. Il convient d'être méfiant, et de réaliser tout de même une série de calculs comprenant la somme de TOUS les frais et futurs paiements, en euros cette fois, afin de bien pouvoir comparer les options qui s'offrent à vous.

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