Si vous avez l’intention de revendre votre logement ou de le mettre en location, à courte ou moyenne échéance, privilégiez les travaux qui vous assureront une plus-value. Et ne lésinez pas sur ceux qui sont nécessaires pour faire disparaître les craintes des acquéreurs potentiels.



Lorsque vous vous apprêtez à entamer des travaux de rénovation dans votre habitation, demandez-vous d’abord si vous faites ces travaux uniquement "pour vous" ou si vous les faites pour améliorer la valorisation de votre logement, avec pour objectif à plus ou moins court terme de vendre ou louer celui-ci.

Si vous n’avez aucune intention de déménager, faites-vous d’abord plaisir! Si par contre vous envisagez de revendre votre bien ou de le mettre en location à courte échéance, vous devrez opter pour des travaux qui assureront aussi une réelle plus-value et/ou le rendront plus attrayant sur le marché locatif.  Il  sera ainsi plus difficile de récupérer votre mise grâce à une plus-value en cas de revente ou un loyer plus élevé en cas de mise en location avec des travaux purement cosmétiques ou très personnels. Ainsi, l’installation d’un jacuzzi à 10.000€ dans une salle de bain va sans doute impressionner certains acquéreurs, mais ne vous permettra jamais de récupérer votre mise. Dans le pire des cas, ce type d’équipement rebutera même certains acquéreurs à la recherche de simplicité.

MISE EN VENTE:

Si vous visez la réalisation d’une plus-value grâce à vos travaux de rénovation, la base est de choisir des designs sobres qui plairont au plus grand nombre. Ne personnalisez pas vos travaux à outrance, ne choisissez pas les gadgets les plus coûteux, car cela ne plaira sans doute pas à tout le monde et les acquéreurs potentiels ne les valoriseront pas toujours à leur juste valeur. La construction d’une piscine, par exemple, n’est pas synonyme de plus-value à coup sûr. La plupart des acquéreurs n’ont pas l’intention d’en avoir une chez eux. En d’autres termes, l’objectif sera de se concentrer sur les travaux à réelle valeur ajoutée.

  • Les travaux qui améliorent la performance énergétique du bâtiment: Les acquéreurs sont de plus en plus attentifs à la performance énergétique des bâtiments.  
    À titre d’exemple, changer les châssis simples vitrages ou vieillissants de son habitation, donnera plus de poids dans les négociations et va améliorer sa valeur de revente ou locative. De même que le remplacement de la toiture ou de la chaudière. Les acheteurs voient en effet ce coût de remplacement comme quelque chose d’effarant et surestiment généralement le budget pour ces rénovations, qu’ils vont alors déduire de leur offre.

Effectuer des rénovations énergétiques ne va pas seulement améliorer le confort de l’habitation et permettre de réaliser des économies. Or, aujourd’hui, la performance énergétique d’un bâtiment peut être directement constatée via le certificat PEB, obligatoire pour la mise en vente ou location. Les acheteurs ou les locataires ont désormais un outil simple pour comparer les biens en fonction de leur performance énergétique, ce qui implique qu’il est important de présenter un certificat se situant au pire dans la moyenne et au mieux, qui sort du lot. Ainsi, une étude réalisée par la KUL a démontré qu’il existait un lien clair entre la performance énergétique d’un bâtiment et son prix de vente. Les maisons disposant d’un certificat de niveau B se sont vendues ces huit dernières années environ 10,9% plus cher que celles disposant d’un niveau E. Celles qui présentent un niveau F se sont vendues avec une décote de 4,6% par rapport à celles présentant le niveau supérieur (E). Outre le prix, les maisons qui présentent une bonne performance énergétique se vendent plus rapidement. Les habitations avec un PEB de niveau B sont restées en moyenne 25% moins longtemps sur le marché que celles avec un PEB de niveau E.

  • Une nouvelle cuisine: L’investissement est de 15.000 euros en moyenne et permettra de dégager une plus-value de 40 à 50%. Mais attention, les acquéreurs ne sont pas prêts à payer plus pour quelque chose qui n’est pas à leur goût. Veillez donc à faire le choix de la sobriété.
  • Une nouvelle salle de bain: L’investissement est estimé à 8.000 euros et, comme la cuisine, permet de réaliser une plus-value comprise entre 40 et 50%. Lors de le conception de celle-ci, mettez l’accent sur le rangement, l’éclairage, le double évier et éventuellement une douche à l’italienne, qui sont des choix les plus recherchés actuellement par les acquéreurs.
  • Les travaux qui font peur: Certains problèmes dans votre habitation peuvent littéralement faire fuir les acquéreurs potentiels. Ainsi, s’ils voient un plancher ravagé par la mérule ou un plafonnage avec des taches d’humidité, ils vont très probablement prendre peur et/ou surévaluer le coût des travaux nécessaires pour régler le problème. Vous avez donc tout intérêt à le régler vous-même en amont. Il est évident que vous récupérerez ici l’investissement consenti.

MISE EN LOCATION

Si vous comptez mettre votre bien en location, la première chose à faire est de définir votre candidat cible, c’est à dire le type de locataire que vous souhaitez voir habiter votre bien, et poser des choix cohérents par rapport à ce locataire potentiel. Voici les recommandations d’application pour un appartement « moyen »  dans un quartier « convenable » afin de louer plus vite et éventuellement plus cher.

  • Rafraichissement régulier: Pour garder un appartement attractif, il faut réparer vite les petits défauts avant qu’ils ne s’aggravent et ne pas hésiter à faire quelques petits rafraîchissements entre les baux.

Les professionnels de l'immobilier utilisent pour rénover leur parc locatif des « grilles de vétusté » qui indiquent la durée de vie moyenne des équipements d'un logement destiné à la location. Ainsi, la durée de vie d'une peinture et des papiers peints est de 9 ans. Pensez également à revoir les robinetteries et notamment les joints entre chaque bail, afin d’éviter des problèmes de fuite en cours de bail, toujours plus difficile à gérer, et qui risque d’occasionner des frais d’autant plus conséquents. Pour la menuiserie, un meuble en bois sous évier dure en moyenne 7 ans contre 15 ans pour un même meuble en PVC. Côté plomberie et sanitaires, la durée de vie d'une cuvette de WC est de 25 ans, de 20 ans pour une baignoire et de 15 ans pour un robinet mitigeur.
Enfin, au bout de 20 ans, un logement doit avoir été rénové de fond en comble, notamment avec le placement d’une nouvelle cuisine et salle de bain qu’on considère comme vétuste passé ce délai.

  • Stores & luminaires: L’achat et l’installation de stores ou de luminaires, généralement conçus sur-mesure, représentent des frais importants que les locataires seront heureux de ne pas engager. Par ailleurs, réaliser ces travaux à la place des locataires évite des montages/démontages successifs, ce qui abîme inévitablement les lieux.
  • Placard intégrés: Même raisonnement que pour les stores. La clientèle, de plus en plus internationale en Région bruxelloise par exemple, appréciera de ne pas devoir acheter du mobilier dont elle devra se séparer par la suite. Cet upgrade pourra d’une part justifier un loyer plus élevé et d’autre part marquer une réelle plus-value par rapport aux logements qui n’en sont pas dotés et permettre ainsi de louer plus vite le bien.
  • Petit équipements: Pour aller un cran plus loin, il est également possible d’intégrer une série d’électroménagers, par exemple un four dans la cuisine, un lave-vaisselle ou un lave-linge, qui feront immédiatement la différence aux yeux du candidat locataire.

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ENTREPRENDRA OU N’ENTREPRENDRA PAS ?  

Nombreux sont les futurs vendeurs à se questionner quant à la pertinence de réaliser des travaux avant la mise en vente de leur bien, espérant en augmenter sa valeur perçue et donc le prix de vente. Difficile de généraliser tant ce questionnement doit être abordé au cas par cas: tout dépend du type de bien et du type de candidats-acquéreurs qu'il est susceptible d'intéresser. Reste que, la plupart du temps, la rénovation est loin de s'imposer pour réussir une vente. C'est surtout la propreté du bien et la qualité de son entretien qui feront la différence. Lors d'une visite, ce sont généralement les dix premières secondes qui déterminent l'impression générale du candidat-acquéreur. Dès lors, passer un coup de peinture peut donner une impression de fraîcheur et peut s’avérer largement suffisant. Attention toutefois à ne pas tenter de masquer l'état du bien sous un camouflage de fortune.

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