Source: L'Echo

La plateforme de location de logements de courte durée a le vent en poupe dans les grandes métropoles. Bruxelles n’est évidemment pas épargnée… En réaction, le Collège des Bourgmestre et Échevins de la Ville lance une offensive afin de protéger les logements résidentiels bruxellois et décide de traquer les logements Airbnb illégaux. Êtes-vous visé ? Comment se remettre en ordre ? À quelles amendes êtes-vous exposé ? On fait le point.


Du matelas gonflable à une aubaine pour les investisseurs

L’histoire d’Airbnb part d’une anecdote toute simple : deux colocataires mettent à disposition des voyageurs des matelas gonflables (d’où le “air” comme dans airbed) dans leur appartement afin d’arrondir leurs fins de mois. Loin de ce que les deux fondateurs s’étaient imaginés au départ : Airbnb prend plus d’ampleur et devient une véritable plateforme internationale permettant aux particuliers de louer une chambre aux voyageurs désireux de s’immerger dans la culture locale…

Quelques années plus tard, Airbnb ressemble plus aujourd’hui à une bibliothèque de logements destinés à la location court terme. Et, comme de nombreux autres investisseurs, vous y avez peut-être aussi vu une réelle opportunité pour entreprendre un business lucratif.


Une aubaine, vraiment ?

Outre son impact sur l’industrie hôtelière, Airbnb joue aussi un rôle important dans la désertification de certains quartiers touristiques et dans la difficulté pour certains locaux de trouver un logement. Au total, plus 7.400 biens sont proposés en location via Airbnb en Région bruxelloise et pas moins de 2.200 d’entre eux sont situés dans la ville-même de Bruxelles.

Dès lors, les contrôles en la matière durcissent : Après les Régions flamande et bruxelloise, qui mettent déjà en œuvre des contrôles auprès des logements Airbnb, c’est au tour de la Ville de Bruxelles de passer à l’attaque. Elle entend instaurer un plan d’action destiné à enrayer le développement des Airbnb illégaux à Bruxelles-Ville. L’objectif annoncé étant de remettre sur le marché locatif un millier d’habitations d’ici la fin de la législature.


Mon bien est-il visé ?

Comparés aux critères à respecter pour être considéré comme un logement Airbnb “légal” en Wallonie et en Flandre, le chemin pour accéder à ce statut en Région bruxelloise ressemble plutôt à un parcours du combattant…

Tout d’abord, le propriétaire doit introduire un dossier de déclaration préalable à l’exploitation. Une dizaine de documents sont nécessaires pour compléter ce dossier (extraits de casier judiciaire, contrat d’assurance en responsabilité civile…). Jusque-là, rien de trop compliqué… Mais malheureusement c’est ici que ça se corse. Parmi ces documents, certains nécessitent des attestations (parfois) difficiles à obtenir :

  • Conformité urbanistique

Les communes doivent fournir au futur exploitant un certificat de conformité urbanistique du bien. Son affectation réelle doit donc correspondre à celle mentionnée dans les plans et permis existants, OR un appartement destiné à l’habitation qui est en réalité uniquement destiné à des voyageurs de passage doit, aux yeux de l’urbanisme, changer d’affectation et entrer dans la catégorie des établissements hôteliers. On parle ici du fameux permis d’hébergement touristique visé par la Ville de Bruxelles.

Là où ça se complique c’est qu’il est très difficile de changer d’affectation: le Plan régional d’affectation du sol (Pras) comporte une clause de protection du logement qui limite très fortement les possibilités de supprimer des unités de logement.

  • Accord des copropriétaires

Si le logement se trouve au sein d’une copropriété, l’accord de tous les copropriétaires est nécessaire pour mettre le bien en location sur Airbnb.

  • Critères de confort

La réglementation bruxelloise impose aussi une longue liste de critères de confort, selon la catégorie dans laquelle son logement est enregistré.  Par exemple, pour une chambre chez l’habitant, l’ordonnance impose des rideaux opaques à la fenêtre, un espace rangement près du lavabo de la salle de bain, une corbeille à papier, quatre crochets si la salle de bain est commune… L’habitant doit habiter sur place et le prix de la nuitée doit inclure des services tels que le petit-déjeuner et la mise à disposition des draps et des serviettes. Autant d’éléments qui vont en faire reculer plus d’un…


Quid si mon logement n'entre pas dans les critères ?

En premier lieu, tentez de vous remettre en ordre et d’obtenir les permis/papiers nécessaires. Le cas échéant, vous vous exposez à une amende administrative variant de 200 à 25.000 euros, selon les cas. Et en cas de récidive, l’amende est doublée.

Votre enregistrement (auprès de la Région) peut aussi être suspendu, voire retiré. Dans le premier cas, vous ne pourrez plus exercer l'activité durant une certaine période. Dans le second, vous ne pourrez plus du tout exploiter l'hébergement concerné.


Airbnb : La riposte

Airbnb ne compte cependant pas se laisser faire et a récemment réagi en invitant la Région bruxelloise à alléger sa réglementation, « celle-ci est tellement lourde et disproportionnée qu’à l’heure actuelle seul un hôte sur six parvient à compléter le processus d’enregistrement ». Obtiendra-t-elle gain de cause ? La suite au prochain épisode…


Conclusion

En compliquant les démarches, la Ville de Bruxelles vise donc principalement les personnes qui proposent des biens entiers destinés exclusivement et intensivement à la location court terme et qui ont donc beaucoup de difficulté à obtenir le certificat de conformité urbanistique. Une alternative à Airbnb à laquelle on ne pense pas toujours est le bail de courte durée. On compare les deux solutions dans cet article : Investissement immobilier : Airbnb versus Location court terme.

Si vous souhaitez avoir plus d'info à ce sujet ou sur ses applications à votre situation personnelle, n'hésitez pas à contacter nos conseillers immobiliers par mail sur info@weinvest.be ou sur notre site web We Invest. Nous sommes disponibles 7 jours sur 7 pour répondre à toutes vos questions !