Dans le monde de l’immobilier, 2021 a été une année remplie d’interrogations pour lesquelles vous n’avez peut-être toujours pas trouvé de réponse… Pas de panique ! Les experts immobiliers We Invest passent en revue les 10 questions immobilières les plus recherchées sur le navigateur Google en 2021.
1. Comment estimer un bien immobilier ?
Dans un objectif de vente, par simple curiosité ou pour estimer le prix de votre future acquisition, deux possibilités s’offrent à vous : une estimation en ligne indicative ou une estimation précise à domicile.
Outre l'état du bien, sa localisation et sa superficie, de nombreux autres facteurs interviennent dans l’estimation d’un bien immobilier, parmi lesquels on retrouve l'offre et la demande sur le marché de l'immobilier.
Ainsi, un estimateur en ligne vous offre une première valeur indicative au travers une fourchette de prix s'appuyant sur différents critères à compléter, qu'il croise ensuite avec les données de biens similaires qui ont été vendus dans les mois qui ont précédé.
Cependant, parce que chaque bien est unique, une estimation en ligne ne remplacera jamais l’expertise d’un professionnel de l’immobilier.
Pour obtenir une réelle estimation de votre bien, vous devrez faire appel à un expert en immobilier. Celui-ci se rendra à votre domicile pour estimer son prix sur base de critères objectifs, des tendances actuelles et de l'évolution du marché immobilier.
Notre expert Jérémy vous explique en 249” top chrono comment bien estimer le prix son bien et les erreurs communes à éviter :
Estimer le prix de son bien en 249”
2. Quand investir dans l’immobilier ?
Comme tous placements, il existe des moments propices à l’investissement immobilier. La plupart des investisseurs et ceux qui envisagent d'effectuer un investissement dans la brique se posent toujours la même question : « Quel est le meilleur moment pour investir dans l’immobilier ? ». Cette question est une interrogation indispensable pour réussir un placement. Pour y répondre, différents paramètres entrent alors en compte :
• Votre revenu principal
Beaucoup sont réticents à l’idée d’investir en immobilier parce qu’ils pensent qu’il est nécessaire d’avoir un capital important pour effectuer ce type de placement. Cette idée est bien évidemment une fausse croyance ! Avoir une source de revenus stable suffit pour investir dans l’immobilier car celle-ci vous offre la possibilité sur le plan financier d’obtenir un prêt auprès d’un établissement prêteur.
• Le marché immobilier
Comme la bourse, le marché immobilier est un secteur qui connaît des fluctuations. Toutefois, celui-ci n’est pas aussi instable qu’on pourrait le croire : vous ne verrez pas diminuer la valeur d’un bien du jour au lendemain. Le mouvement du marché immobilier est minime, ce qui rend la concurrence moins rude, accroît la marge de négociation et abaisse le prix d’achat du logement.
• Le taux de crédit immobilier
Le moment opportun pour investir dans l’immobilier est également lié au taux de crédit immobilier. Dans le cadre d’un investissement locatif, plus le taux d’intérêt du crédit immo est faible, plus la rentabilité est élevée. De ce fait, vous pouvez utiliser l’effet de levier en plaçant un minimum d’apport. Avec cette méthode, le loyer perçu sera d’une valeur plus élevée que les mensualités. Ainsi, vous pouvez utiliser une partie du loyer pour rembourser le crédit immobilier et le reste du loyer boostera vos ressources.
Il faut donc se sentir prêt et surveiller le contexte économique (marché et taux) pour savoir quand est-ce le bon moment d’investir dans l’immobilier.
3. Qui s’occupe de la négociation pendant la vente ?
Via votre agence immobilière ou votre notaire, il est courant que l'acquéreur potentiel négocie l'achat à un montant légèrement inférieur au prix de vente affiché. Pour obtenir le meilleur terrain d’entente avec l’acheteur potentiel, il est nécessaire de connaître la valeur exacte de votre bien, d’anticiper une marge de négociation réaliste et de connaître le prix moyen des travaux à réaliser.
Avec ces éléments en main, vous serez fin prêt à faire une contre-proposition constructive que l’acheteur potentiel sera enclin à accepter.
4. Combien coûtent les frais d’agence ?
Lorsque vous faites appel à un agent immobilier, vous allez devoir le rémunérer pour les prestations qu’il va effectuer. Les services qu’il rend sont larges, passant de l’estimation du bien, à la constitution du dossier de vente, la publication sur les plateformes immobilières et les réseaux sociaux, à l’organisation des visites, la récolte des offres et leur transmission au vendeur, ainsi qu’au soutien des notaires lors de la rédaction du compromis et de l’acte de vente, etc.
La commission demandée sera déterminée dans le contrat de mission que vous signerez avec l’agence. Elle correspondra le plus fréquemment à un pourcentage calculé sur le prix de vente, qui est dans la plupart des cas de 3% HTVA (3,63% TVAC).
Les frais d’agence sont en principe à charge du vendeur, à moins qu’il en ait été convenu autrement mais il faut, pour ce faire, que l’information ait été communiquée de manière claire et non ambigüe à l’acquéreur.
5. Vendre soi-même ou faire appel à une agence ?
Vendre son bien au meilleur prix demande une connaissance du marché, des compétences commerciales, beaucoup de temps et surtout de pouvoir augmenter un maximum la visibilité de votre annonce. Collaborer avec une agence immobilière c’est donc la garantie d’un accompagnement personnalisé, professionnel, grâce à laquelle vous pourrez maximiser le prix de votre bien immobilier.
Le gros plus ? En plus d’être impartial vis-à-vis de la valeur sentimentale ou vos projets futurs qui pourraient biaiser vos décisions, votre agent s’occupera de tout et vous fera gagner un temps monstre. De l'administration, aux questions juridiques, négociations et mise en vente, vous êtes accompagné.
6. Quelles sont les démarches pour vendre un bien immobilier ?
Vendre sa maison, son appartement ou son terrain nécessite l’établissement et le suivi d’un certain nombre de démarches à ne pas oublier si l’on veut obtenir le meilleur prix. Voici un point sur les démarches que vous devrez suivre pour vendre votre bien :
1- Estimation du prix de vente
La première étape d’une vente est donc l’estimation du prix et il ne faut pas la négliger car elle est déterminante pour la suite et le succès de l’opération. Même si des outils d'estimation en ligne peuvent vous donner un premier prix indicatif sur lequel se positionner, l’aide d’un professionnel vous sera indispensable pour obtenir une estimation précise de la valeur de votre bien.
2- La mise en vente
Pour préparer au mieux la mise en vente de votre bien, il vous faudra mettre les mains à la pâte et utiliser vos qualités administratives. Faites un check-up complet des petits et grands travaux à entreprendre avant de vendre, utiliser des techniques d’Homestaging pour maximiser la valeur de votre bien et n’oubliez surtout pas de réunir les diagnostics et autres documents obligatoires.
3- L’annonce immobilière
Lorsqu’un acheteur est à la recherche d'un bien immobilier, son premier jugement passera à travers l'aspect visuel de celui-ci. Dès lors, il convient de ne pas négliger les photos de votre bien ainsi que sa description et infos complémentaires qui apparaîtront dans votre annonce. Une fois avoir créé une annonce complète et esthétique, veillez à la diffuser via différents canaux (réseaux sociaux, plateformes immobilières, etc.) pour obtenir une visibilité optimale et toucher un maximum d’acquéreurs potentiels.
4- Les visites
Notre conseil ultime pour gérer au mieux vos visites : préparation et organisation. Rangez un maximum et nettoyez les surfaces de votre bien, regroupez tous les documents et diagnostics pour lesquels les acquéreurs pourraient être intéressés, planifiez vos visites dans votre agenda, préparez une liste de questions potentielles, etc.
5- La négociation & promesse de vente
Il est courant que l'acquéreur potentiel négocie l'achat à un montant légèrement inférieur au prix d’annonce affiché. Pas de panique, vous avez déjà anticipé et défini jusqu’où vous pourriez descendre votre prix lors de l’estimation de votre bien. Une fois un terrain d’entente trouvé avec l’acheteur, c’est le moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente.
6- Signature de l’acte authentique
Entre la signature du compromis et la signature d’un acte de vente chez un notaire, il peut se passer 3 à 4 mois. La signature de l’acte authentique chez le notaire marque donc la fin de votre projet de vente et le début d’une nouvelle aventure...
7. Est-il plus avantageux d’acheter un bien neuf ou existant ?
Avant d’effectuer un achat immobilier et de devenir propriétaire d’un bien, on peut se demander s’il est préférable d’acheter un bien immobilier dit neuf ou déjà existant. Pour faire votre choix, différents points sont à prendre en compte.
Un logement neuf vous coûtera moins cher en termes de charges communes car il respectera les dernières normes d’habitation et sera sous la protection de la garantie décennale pour les premières années. Cependant, même si de nombreuses aides financières et fiscales permettent de tirer avantage d’un achat immobilier neuf celui-ci vous coûtera plus cher à l’achat, vous ne serez également pas en mesure de le visiter ni même d’emménager avant une certaine période et la localisation de celui-ci sera probablement excentrée.
A l’inverse, les logements existants sont généralement proposés à des prix plus bas mais nécessitent souvent des travaux de rafraîchissement ou des travaux plus lourds pour une mise en conformité des lieux. Un des autres avantages lors de l’achat d’un bien existant est le fait de pouvoir le visiter et de tomber sous son charme en plus de bénéficier des frais d'abattements.
8. Comment faire une offre ?
Ça y est, vous avez eu le coup de cœur pour un bien que vous avez visité et vous êtes prêt à faire offre. Lorsque vous remettez votre offre, vous vous engagez à acquérir ce bien de manière ferme et définitive.
Il n’existe pas de document type d’offre d’achat mais, pour une offre en bonne et due forme, certains éléments doivent obligatoirement apparaître, notamment : votre nom, le prix proposé, l’adresse du bien, votre date et signature. Si vous voulez conditionner votre offre à certaines conditions particulières, veillez également à les mentionner dans l’offre (condition suspensive d’obtention de crédit, entrée dans le bien avant la signature de l’acte, régularisation urbanistique, réparations éventuelles...). Mais pas de tracas, votre conseiller We Invest est là pour vous épauler lors de la rédaction de celle-ci. Vous allez également déterminer, dans le document d’offre, la durée de validité de celle-ci, afin de ne pas être tenu par votre offre de manière indéfinie.
Vous remettez ensuite votre offre à l’agent immobilier en charge du dossier, qui a l’obligation de la transmettre au vendeur pour qu’il puisse l’examiner. Le vendeur devra vous faire savoir, dans ce délai déterminé, s’il accepte ou non l’offre que vous avez remise. Une fois l'offre acceptée par le vendeur, la vente est parfaite. Les formalités pour finaliser cet accord peuvent dès lors débuter (signature d’un compromis de vente suivi de la signature de l’acte authentique).
9. Vaut-il mieux acheter ou louer ?
Même si votre intuition vous dicte le contraire, acheter plutôt que louer n’est pas toujours le meilleur calcul financier. D'un point de vue strictement financier, un achat s'avère généralement plus intéressant. Cependant, la piste de la location ne doit pas être écartée pour certains profils. La question à vous poser serait plutôt : comment être certain de faire le bon choix ? Malheureusement, il n’y a pas de formule magique …
De manière générale, retenons que la location s'adresse plutôt aux personnes qui ne disposent pas de fonds propres et qui ne peuvent donc pas mettre l’apport de base nécessaire à la réalisation d’un crédit, aux personnes qui souhaitent vivre dans un logement récent sans se soucier des réparations, aux nouveaux couple qui veulent d’abord tester la vie à deux et aux personnes étant dans une période de transition (décès, séparation, naissance, changement professionnel, etc.) et qui ont besoin d'un autre logement, souvent momentanément.
D’un point de vue purement financier, les paramètres les plus importants à prendre en compte sont ceux du retour sur investissement (c'est-à-dire combien rapportent les placements) et de l'évolution des prix sur le marché immobilier.
Si, par exemple, l’augmentation de la valeur immobilière n’est pas de 3% par an (comme dans nos calculs) mais seulement de 2,5% ou au contraire 3,5%, les calculs s’en verront tronqués. De même si la rentabilité des placements est plus ou moins élevée. Comment vont évoluer ces paramètres dans le futur ? Impossible à prévoir sans boule de cristal …
10. Le prix de l’immobilier a-t-il chuté de façon spectaculaire pendant la pandémie de Covid ?
Contrairement à ce que les médias avaient diffusé en début de confinement, la crise du Coronavirus n’a fait qu’accentuer l’inflation des prix immobiliers, au point que certains parlent de bulle immobilière.
Selon Statbel, le taux d’inflation annuel observé pour les prix des logements s’élève à 7,6% en 2021 (chiffres de décembre 2021). Un réel record puisque durant ces 10 dernières années, l’inflation sur le marché immobilier tournait plutôt autour des 3% !
Cette inflation extraordinaire et historique peut être expliquée par deux facteurs majeurs :
1- Les taux d’intérêts bancaires toujours au plus bas
2- Une diminution de l’offre de logements par rapport à la demande : suite à la première vague de l’épidémie et l’incertitude quant à la situation économique, de nombreux Belges se sont réfugiés dans l’immobilier, valeur sûre, tandis que l’offre, elle, est restée stable.
Aucun professionnel n’a malheureusement de boule de cristal ou la capacité de prédire les prix ... C’est donc le marché qui dicte la valeur d’un bien, et la demande croissante qui contribue à la hausse des prix.
Certaines de vos interrogations restent toujours sans réponse ?
Si vous souhaitez avoir plus d'info à ce sujet ou sur ses applications à votre situation personnelle, n'hésitez pas à contacter nos conseillers immobiliers par mail sur info@weinvest.be ou sur notre site web We Invest. Nous sommes disponibles 7 jours sur 7 pour répondre à toutes vos questions !