Vous songez à investir dans l’immobilier ? Une des premières questions qui va se poser à vous est le choix d’une construction dite “neuve” ou “existante” pour réaliser le meilleur investissement.
Flambée des prix des matières premières, prolongation des délais des travaux, fiscalité (dés)avantageuse, rendement et normes énergétiques... sont quelques exemples parmi les nombreux facteurs qui entrent en ligne de compte lorsqu'il s'agit de faire un choix entre un bien neuf et un bien ancien. Tour d'horizon sur les 2 options, leurs avantages et leurs contraintes.
Rendement et plus-value
La rentabilité est évidemment l’un des premiers critères à observer lorsqu’on parle d’investissement (immobilier ou non). Le rendement d’un investissement correspond au rapport entre les revenus locatifs perçus et le capital injecté pour acquérir et entretenir ce bien.
À cet égard, avantage pour l’existant : un bien ancien fournit un meilleur rendement car les prix au mètre carré d’un bien neuf seront toujours plus élevés. En revanche, celui-ci aura davantage de risque d’être impacté par des frais liés aux travaux de mise en conformité ou de rénovation, que ce soit pour l’immeuble en entier (et donc impactant l’ensemble de la copropriété) ou pour l’appartement en lui-même.
En résumé, si l’immobilier plus ancien procure un rendement plus élevé (autour des 3,5 à 4%), ce rendement pourrait être altéré par des frais inattendus. Avec une nouvelle construction, pas de travaux à anticiper avant une bonne dizaine d’années. Le rendement sera donc légèrement plus bas, mais surtout plus stable et prévisible.
Attention à également intégrer la plus-value à la revente lors des calculs de rendement. Dans ce cas : l’avantage revient aux constructions neuves. On estime qu’un bien neuf sera plus “liquide”. C'est-à-dire qu’il se revendra facilement et rapidement, car il répond davantage aux demandes actuelles, notamment en matière de normes énergétiques.
Normes énergétiques
Un bon investissement, c'est avant tout un bien qui répond aux attentes des futurs locataires… Or, aujourd’hui plus que jamais, les locataires sont devenus extrêmement regardants sur les consommations énergétiques du bien qu'ils convoitent. C’est bien simple, s'ils doivent dépenser davantage pour leurs consommations énergétiques, ils risquent d’être moins disposés à payer un loyer plus élevé. Faire le choix d’un logement peu énergivore, c’est s’assurer un investissement pérenne.
Pour le coup, avantage aux biens neufs puisqu’aujourd’hui, toute construction nouvellement bâtie devra atteindre des objectifs énergétiques se rapprochant du passif. À Bruxelles, toute nouvelle construction doit répondre à de nouvelles normes énergétiques proches du standard passif, c'est-à-dire de consommation inférieur ou égal à 15 kWh /m²/an.
En Wallonie, on parle d’un bâtiment Q-Zen, abréviation pour Quasi Zéro Énergie, soit l’équivalent d’un PEB A.
Ajoutons aussi que même dans le cadre d’une rénovation dite “profonde”, il sera toujours plus compliqué d’atteindre des performances énergétiques aussi élevées avec de l’existant qu’avec un bâtiment neuf, construit en conformité aux dernières normes.
Sérénité d'esprit
Globalement, on estime qu’une nouvelle construction demandera moins d’implication à son propriétaire. En effet, avec un bien neuf, il n’y a pas de travaux à anticiper avant une bonne dizaine d'années et des frais d’entretien limités… ce qui offre davantage de tranquillité d'esprit aux propriétaires. Si vous ne souhaitez pas vous investir outre mesure dans la gestion de votre investissement, tournez-vous davantage vers le neuf.
Une autre solution peut être de faire appel à un service de gestion locative, tel que celle proposée par We Manage, notre partenaire qui vient prêter main-forte aux propriétaires-investisseurs.
Retenez également qu’une nouvelle construction est couverte par différentes garanties dont la garantie décennale, qui protège le propriétaire en cas de problème survenu après l’achat. Une garantie qui n’existe pas dans le cadre de l’achat d’un bien dit ancien, où le risque de vices cachés (des défauts non visibles au moment de l’achat) est généralement plus élevé.
Timing
Lorsque vous achetez du neuf, tout dépend du stade d’avancement des constructions au moment où vous achetez, mais il faudra généralement compter 2 ans entre le début de la commercialisation et la réception de votre appartement… Ce qui peut menacer votre équilibre financier si vous devez mettre votre bien en location rapidement pour rembourser votre emprunt.
Dans l’existant par contre, comptez maximum 4 mois entre le compromis et l’acte notarié, qui correspond généralement à la remise des clés. Pour les pressés, misez donc davantage sur l’existant. Notons que dans les deux cas, il est possible de demander à votre organisme bancaire de différer le paiement de vos mensualités, c’est-à-dire que vous ne commencerez à payer votre crédit qu’à la réception de votre appartement.
Impact de la hausse des coûts des matériaux
La crise des matériaux que nous connaissons aujourd’hui impacte le secteur de la construction dans son ensemble, que ce soit pour la construction que pour la rénovation, avec une hausse des prix des matériaux pouvant être conséquente (comme par exemple le prix du bois qui a augmenté de 70% entre décembre 2020 et mai 2022). Notez aussi qu'il est de plus en plus difficile pour les corps de métiers de se fournir, ce qui rallonge les délais. Ces pénuries touchent particulièrement les matériaux d’isolation ou encore, le métal.
À l’achat d’un bien neuf, assurez-vous que le prix soit fixe et garanti. De même jetez un coup d'œil aux clauses quant aux délais et aux indemnités prévues en cas de retard.
Si les délais sont rarement prolongés dans le cadre d’une construction neuve (notamment parce que des clauses sont prévues pour protéger les acquéreurs, dans le cadre de la loi Breyne), ils peuvent, à contrario, facilement être dépassés dans le cadre d’une rénovation. Vous connaissez l’adage : “Les travaux, on sait quand ils commencent, on ne sait jamais quand ils se terminent”. Soyez donc particulièrement vigilants, car il se peut qu’en cas de retard dans vos travaux, les factures soient revues à la hausse en raison des prix qui ne cessent de grimper.
Taxation
À l’achat d’un bien immobilier, l'acquéreur -qu’il soit investisseur ou non- devra payer des taxes nationales, appelées droits d'enregistrement. Le taux normal est de 12,5% en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale. En Flandre, cela évolue de 1 à 12%, selon que vous possédiez déjà un bien ou non. Dans le cas d’un investisseur qui possède déjà un bien immobilier et qui fait l’acquisition d’un immeuble de rapport (mais également dans le cas d’une résidence secondaire), les droits d'enregistrement s’élèveront à 12%.
Lors de l'acquisition d'un bien neuf, c'est en principe le régime TVA (soit 21%) qui s'applique. La fiscalité des nouvelles constructions est donc moins favorable que celle de l’ancien.
Cette différence de fiscalité, vrai point d’ombre dans l’achat d’un bien “neuf” a poussé les promoteurs immobiliers à optimiser la fiscalité de leurs projets via des opérations de « split » terrain/construction ou même de démembrement de la propriété du terrain. Ces termes barbares permettent, dans les faits, de faire passer une partie du prix de vente du bien neuf dans le régime des droits d’enregistrement, ce qui peut – parfois considérablement – faire baisser la facture finale. Naturellement, ce montage -parfaitement légal- doit être réfléchi en amont par le promoteur puisqu’il devra vendre l’immeuble en plusieurs « morceaux » via deux sociétés différentes : une société vend le terrain et une autre vend l’immeuble.
Notons aussi que depuis 2021, toute personne qui démolit un bâtiment pour construire une nouvelle habitation peut bénéficier d’un taux de TVA à 6 % au lieu de 21 % ! Cette mesure, à la base provisoire, vient d’être une nouvelle fois prolongée par le gouvernement, pour les constructions répondant aux critères, afin de contribuer à la rénovation du parc immobilier belge.
Enfin, la TVA est finançable par la banque, contrairement aux droits d’enregistrement. À condition d’être bien accompagné, acheter un bien neuf devrait donc vous demander moins d’apport qu’un bien existant.
On part donc sur un avantage initial pour l’existant, mais avec de nombreuses conditions qui peuvent le faire tourner en faveur du neuf… d’où l’importance de bien se faire conseiller par un spécialiste.
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