Résumé &
Avant-goût de l’article

  • La réelle crise est devant nous.
  • L’immobilier résidentiel comme d’autres secteurs est touché de plein fouet mais sa fébrilité est moindre que celle de son homologue l’immobilier commercial
  • Même si la demande du marché résidentiel - régie par la confiance des consommateurs - risque d’être impactée, les prix de biens immobiliers résidentiels devraient ne pas fluctuer
  • Le marché résidentiel neuf ne subit que très peu les effets de la crise de par sa stabilité que lui confère son statut de valeur refuge auprès des investisseurs
  • La crise actuelle ne fait qu’accélérer et amplifier la digitalisation du secteur de l’immobilier qui, aujourd’hui, ne répond pas encore aux attentes du marché
  • Cette crise nous offre la possibilité de repenser notre manière de travailler mais également notre manière de vivre. A nous maintenant d’en saisir l’opportunité
  • Comment We Invest -  franchiseur immobilier innovant - arrive à sortir son épingle dujeu en cette période de crise

Dans ce mémo, je souhaite partager ma vision globale de l’immobilier résidentiel à l’heure du Covid-19. Au-delà de tout fait avéré, il s’agit avant tout d’un avis personnel sur la situation actuelle, basé autant sur le rapport d’experts dans leur domaine que sur l’expérience du terrain avec We Invest. - Raphaël Mathieu, CEO

L’immobilier
Et ses facteurs économiques

En cette fin de première période de confinement, la crise du Covid-19 est, à mon grand regret, passée de sanitaire à financière, laissant présager une crise économique majeure. Sa gravité dépendra de la durée globale du confinement ainsi que des répétitions cycliques de périodes plus ou moins totales de confinement, qui auront ​in fine​ un impact psychologique sur la confiance du consommateur.

La situation macroéconomique belge s’est fortement détériorée depuis la fin de ce premier trimestre 2020 avec pour conséquence directe de lourds impacts sur le marché immobilier. Aujourd’hui, afin d’éviter une paralysie du système économique dans son ensemble, le secteur bancaire joue un rôle clé grâce aux mesures de soutien aux entreprises en manque de trésorerie.

Avec cette pandémie, c’est l’ensemble des transactions immobilières qui se sont retrouvées au point mort pendant presque 2 mois.

Certes, l’immobilier résidentiel a meilleure cote que son équivalent commercial - qui pendant cette crise a vu le développement encore plus important des e-commerces -  mais il ne faut pas se croire totalement à l’abri. Cette crise aura un impact négatif sur la confiance du consommateur et nul n’oserait parier que le Belge retrouve sa brique dans le ventre avant 2021, même si - comme expliqué ci-dessous - certains facteurs pourraient nous indiquer tout le contraire.

La crise qu’on vit aujourd’hui est, au-delà de son origine, très différente de celle qu’on a vécue en 2008 et apparaît moins aigüe pour l’immobilier résidentiel grâce à l'existence de fortes liquidités bancaires et à un faible endettement du secteur immobilier. De plus, face à un marché économique volatil, le résidentiel reste un canal d’investissement considéré comme stable et sûr.
On a pu retenir des crises précédentes que les transactions immobilières résidentielles connaissent une reprise plus vigoureuse que la croissance économique et ce pour deux raisons. La première étant que le résidentiel répond à une nécessité humaine ; se loger est et reste une priorité et les gens ne peuvent pas attendre ou décaler leur projet indéfiniment. La seconde est liée à la pression à la baisse qu'exerce cette crise sur les prix immobiliers qui à leur tour vont redynamiser le marché puisqu’avec des prix plus faibles il repartira d’autant plus rapidement et facilement.

N’oublions cependant pas qu’en cette période difficile, 3 règles sont de mise pour nous, sociétés immobilières. La première, stabiliser le plus rapidement possible cet état de crise pour éviter une hémorragie. Prendre des mesures stratégiques nécessaires pour assurer la pérennité de la société. Et enfin, anticiper au maximum la reprise des activités économiques à travers une refonte de sa stratégie puisque comme l’a dit Darwin : “​those who survive are not the strongest or the most intelligent, but the most adaptable to change​”.


Les constats
Sur le résidentiel

Le marché résidentiel de la vente a, sans surprise, subi une grosse diminution en termes de transactions depuis presque 2 mois avec le gel de nouvelles mises en vente au cours du confinement. Malgré un meilleur 2ème semestre 2020 attendu, cette crise ne sera pas la seule explication d’une année 2020 moins riche en transactions résidentielles qu’en 2019. En effet, l’abolition du bonus logement en Flandre a artificiellement boosté les activités l’année passée atteignant en Belgique des sommets historiques.

De nature plutôt optimiste, je me veux avant tout réaliste quant aux hypothèses de croissance. Les activités après le confinement devraient reprendre en flèche jusqu'à finQ2-2020 avec une offre moyenne supérieure à la demande. Cette inversion est principalement due aux mesures de confinement qui ont mis en suspens autant les annonces côté propriétaires vendeurs que la clôture des transactions côté acheteurs et notaires. Une stabilisation des transactions portant sur les résidences principales devrait s’observer à la reprise scolaire, contrairement aux activités liées aux résidences secondaires où les achats devraient être reportés à plus tard. Les locations de courte durée dans les Ardennes ou à la côte belge devraient quant à elles être en nette augmentation dû à l’incertitude des Belges quant aux voyages à l’étranger.

De notre côté chez We Invest, on a surtout remarqué en cette période de confinement un gel des activités liées aux biens existants alors que sur le marché du neuf, les offres n’ont diminué que de 40%. Ceci s’explique principalement par le fait que ce type de biens, souvent liés à l’investissement, se vendent souvent sur plan en ne nécessitant que très rarement un déplacement pour convaincre le futur acquéreur.

Contrairement à son homologue commercial, une potentielle tendance économique court-terme à la baisse des prix immobiliers résidentiels pourrait être compensée par un ensemble de facteurs positifs.
En effet, au-delà d’un besoin de trésorerie ainsi que d’une augmentation de l’offre post-confinement des promoteurs et des propriétaires vendeurs - qui favoriseraient une vente rapide à un prix plus faible (avis aux amateurs de bonnes affaires!) - c’est surtout la demande qui jouerait un rôle clé dans une diminution des prix immobiliers. Dans un contexte où la confiance du consommateur n’est pas bonne, la demande ne pourra que diminuer. Cette confiance peut être liée à de nombreuses craintes telles qu’un prolongement de la crise économique, un nouveau confinement pour une durée indéterminée, une chute des revenus des ménages causée par une augmentation du chômage ou une perte d’emploi, ou encore une complication de la capacité d’emprunt. Cependant, 3 arguments nous poussent à croire que les prix du marché immobilier résidentiel belge ne chuteront pas. Premièrement, la situation actuelle des banques qui proposent des taux d’intérêt toujours fort bas couplés aux reports de remboursement des emprunts hypothécaires. Ensuite, la volatilité des marchés financiers qui fait de l’immobilier résidentiel une valeur refuge par excellence en période de crise. Enfin, l’optimisme à la belge quant à une stabilité économique de la brique qui fait de la Belgique un marché rassurant pour les investisseurs.

Quant à la légère augmentation des taux des prêts hypothécaires, elle n’est que partiellement due à la crise actuelle étant donné un mouvement protecteur depuis plusieurs mois des banques face à de potentiels crédits défaillants. A titre d’exemple, notre responsable investissement chez We Invest a montré lors d’une de nos conférences live que même si les prix immobiliers diminuent de 3% dans les prochains mois et que les taux n’augmentent que de 0,3% - crédit taux fixe de 20 ans - le coût total de l’acquisition restera le même pour l’acheteur puisque ce qu’il économisera en capital, il le paiera en intérêts.

Côté investissement immobilier, on se veut encore plus positif sur cette année 2020puisqu’au-delà des raisons évoquées plus haut, la brique reste une valeur refuge d’investissement long-terme présentant de nombreux avantages, compte tenu de sa bien meilleure résilience face aux crises sanitaires, sociales, environnementales, financières ou économiques à venir. De plus, aucune modification sur la taxation ou la fiscalité n’est à prévoir sur les revenus locatifs avec le nouveau gouvernement Wilmès, rassurant également les investisseurs belges les plus aguerris.


Les tendances
Du marché résidentiel

Malgré tous les torts qu’on peut lui attribuer, la crise actuelle ne fait qu’amplifier une tendance déjà bien présente mais pas encore totalement actée par tous. L’immobilier devait se réinventer et le Covid-19 va, on le remarque déjà, inévitablement accélérer cette digitalisation en dépoussiérant un secteur reconnu pour son opacité et sa complexité.

Aujourd’hui, la majorité des acteurs traitent leurs clients de la même manière depuis plusieurs décennies alors que les millennials (i.e. la génération des 25 - 40 ans) représentent près de 50% de toutes les transactions immobilières résidentielles en 2019. Ce n’est pas normal que cette profession qui touche de près ou de loin toute la population, quels que soient son âge, son sexe, ses origines ou sa situation économique, n’ait pas évolué avec son temps. Cependant, certains acteurs du monde de la PropTech (i.e. Property Technology) se démarquent de la concurrence en simplifiant et en accélérant le processus de vente classique, poussant ainsi de plus en plus les agences traditionnelles au bord du gouffre.

Cette période de confinement a été pour We Invest un vrai moteur d’innovation en interne que ce soit au travers des formations en ligne, des sessions d’information live pour nos clients ou encore un calendrier digital - aussi bien marketing que commercial - pour nos franchisés et agents immobiliers, leur permettant ainsi de continuer à exercer leur profession malgré le confinement imposé. Cette période nous a aussi permis de lancer en interne la toute première plateforme d’e-commerce pour agents immobiliers, via laquelle ils peuvent maintenant commander en ligne un large éventail de supports personnalisés de marketing et de vente. La technologie de l’automatisation ainsi mise au service des professionnels de l’immobilier leur permet de réaliser du marketing à moindre coût ainsi que de se concentrer sur leur cœur de métier : l’humain; qui a encore plus d’importance aujourd’hui avec ces contacts physiques limités.

La modernisation du monde de l’immobilier doit permettre de voir la technologie comme complémentaire et non concurrente à l’humain. En particulier, ne devrions-nous pas voir la technologie dans l’immobilier comme un levier pour des leads mieux qualifiés ? Comme une solution pour simplifier et automatiser les tâches administratives, permettant ainsi aux agents immobiliers de se concentrer uniquement sur ce qu’ils font de mieux, c’est-à-dire le relationnel, le commercial et l’humain ? Telle est aujourd’hui la direction que devrait prendre l’immobilier en cette période de crise.

Et l’humain
Dans tout ça ?

C’est souvent quand on en prend le temps de réfléchir et qu’on sort de sa spirale du quotidien qu’on challenge au mieux le ​statu quo​. Au-delà du Rethink Real Estate, que l’on pratique au jour le jour chez We Invest, ne profiterions-nous pas des circonstances actuelles pour repenser la manière dont nous travaillons tous

Espérer que tout revienne « ​à la normale​ » après le confinement est illusoire. Mais n’est-ce pas une bonne chose justement ? Cette crise aura un effet amplificateur sur la plupart des phénomènes déjà en place dans notre société.
Après la crise, le monde du travail se digitalisera d’autant plus rapidement. On sera tous plus ouverts à un changement dans notre façon d’organiser notre travail, individuel ou collectif, ou encore à gérer nos équipes en physique ou en remote. Faire preuve d’empathie et de flexibilité envers les employés parents, sera d’autant plus important en cette fin d’année 2020 que jamais auparavant. Les organisations et gouvernement en ont d’ailleurs bien pris conscience lors de ce confinement avec, notamment, des initiatives telles que le congé parental Corona.

Ne profiterions-nous pas également des circonstances pour repenser la manière dont nous vivons tous ? La leçon la plus forte que l’on tirera de cette crise sera sans nul doute notre rapport au temps mais aussi à la nature. Nous vivons dans un monde où tout s’accélère et où nous sommes de moins en moins conscients de tout ce qui nous entoure, de notre impact sur l’environnement et sur la société de façon plus générale. Sortons de cette spirale. Prenons du recul sur notre manière de vivre, d’interagir et de penser. Réapprenons à apprécier les petites choses simples de la vie qui nous rendent si heureux lorsqu’on prend le temps d’y faire attention. Réalisons toutes ces envies qui nous occupent l’esprit depuis des années et que nous ne prenions pas le temps de satisfaire. C’est le moment ! Cette crise, pourvu qu’on veuille bien s’en donner la peine, en offre l’opportunité.

Si vous souhaitez avoir plus d'info à ce sujet ou sur ses applications à votre situation personnelle, n'hésitez pas à contacter nos conseillers immobiliers par mail sur info@weinvest.be ou sur notre site web We Invest. Nous sommes disponibles 7 jours sur 7 pour répondre à toutes vos questions !