L'expertise immobilière devient obligatoire pour obtenir un crédit dès 2022

À partir de janvier 2022, les banques seront dans l’obligation de faire expertiser les biens avant d'octroyer un crédit hypothécaire. De plus, le montant prêté sera calculé en fonction de la valeur d'expertise et non plus du prix de vente.

Actuellement, exiger une expertise du bien est une pratique courante mais pas systématique. La mesure, qui entrera en application dès le 1er janvier 2022, découle d'une Directive de l'Autorité bancaire européenne (ABE).Cette nouvelle mesure vise à s'assurer que les banques ne prêtent pas des montants démesurés par rapport à la valeur d'un bien, d'autant plus dans le contexte actuel d'emballement du marché immobilier résidentiel.

Elle s’inscrit dans la continuité de la décision actée en janvier 2020, qui imposait aux banques qu’un prêt ne dépasse pas plus de 90% de la valeur du bien (autrement dit, les propriétaires-occupants doivent désormais apporter 10% du prix en fonds propres de l'acquéreur, en plus des droits d'enregistrement et autres frais).

Qu’est ce que cela change ?

Concrètement, si un acquéreur, désireux de remporter le bien de ses rêves face à d’autres candidats, venait à « gonfler » son offre en proposant un prix supérieur à sa valeur (et donc également supérieur à l'estimation de l'expert), la banque ne lui prêterait que 90% de la valeur du bien et non pas le prix offert. Ce sera donc à lui de mettre la main au portefeuille pour s'acquitter de la différence.
De même, en cas d'emballement du marché immobilier et de hausse des prix déraisonnable, (comme c'est actuellement le cas en Belgique depuis la crise du Covid) ce sera à nouveau aux acquéreurs de compenser, sans intervention de la banque.

L’objectif sous-jacent serait de réussir à faire redescendre les prix, qui ont en moyenne augmenté de 10.000€ sur les 6 derniers mois ! Ces professionnels de l’immobilier agréés pourraient ainsi, grâce à leur connaissance du marché et leur objectivité, calmer le marché immobilier, faire revenir les prix des propriétés à un niveau normal, et accroître l'importance des clauses suspensives.

Pourtant, selon la Fédération du notariat (Fednot), cette nouvelle règle aura peu d'impact sur les prix. Comme le mentionnait son porte parole, Bart Van Opstal : c’est surtout la faiblesse des taux d'intérêts qui vient soutenir le marché. Il insiste également sur le fait que cette augmentation démesurée des prix est nourrie par la demande des investisseurs, actuellement très actifs sur le marché immobilier. Or ces investisseurs continueront à acheter parce qu'ils ont globalement moins besoin d’un crédit et seront donc moins concernés par cette mesure. Enfin, il indique que ces experts tiennent compte du marché actuel pour ajuster leur expertise,…avec des prix élevés comme référence.

Qui peut être considéré comme expert ?

Jusqu’à présent, tout le monde pouvait se proclamer expert immobilier car, contrairement à celui d’agent immobilier, le titre n’est pas protégé. L’ABE vient également préciser ce point en indiquant comment les banques devront s'y prendre pour obtenir une valorisation la plus objective possible. La base, c'est la visite d'un évaluateur à domicile (interne ou externe à la banque). Dans le cas où cet expert serait externe à l’entité bancaire, celle-ci devra faire son choix parmi une liste d'évaluateurs agréés. Ils devront assurer qu’ils possèdent l'expertise nécessaire dans les segments pertinents du secteur immobilier.
Cependant, les établissements qui disposent d'un modèle d'évaluation statistique fiable pourront éviter le passage de l'expert sur place en faisant évaluer la propriété sur base de critères clés, à nouveau par un expert, mais à distance cette fois. On peut imaginer que cette solution sera moins coûteuse et plus rapide… mais également moins précise, comme pour toutes les évaluations à distance.

En conclusion: lorsque vous achetez une propriété, assurez-vous que l'estimation de son prix ait été faite en alignement avec un spécialiste immobilier afin que le prix de vente soit aligné avec la réalité du marché et éviter ainsi des déconvenues lors de l'obtention de votre crédit hypothécaire.

Le saviez vous ? Chez We Invest, notre estimation à domicile est gratuite et sans engagement ! N'hésitez pas à nous contacter pour une expertise de votre bien !