L’effet de levier: n'attendez pas d’avoir fini de payer votre maison pour investir dans un appartement

Il est courant de penser qu'il faut avoir terminé de payer son habitation avant d'investir dans l'immobilier.  Pourtant, certains montages peuvent s’avérer bien plus rentables, en profitant de ce que les spécialistes appellent l'effet de levier bancaire.

Source: La Libre Immo

L’idée n’est évidemment pas d’inciter l'investisseur à davantage s’endetter, mais plutôt les encourager à profiter de ce que les spécialistes appellent l’effet de levier.
Ce concept, qui remonte à Archimède, consiste à emprunter de l’argent pour investir plus qu’on ne possède dans l’optique de générer des gains supérieurs à ce qu’on aurait pu espérer avoir avec ses propres fonds.

En d’autres mots, l’effet de levier est le principe par lequel le fait de recourir à l’endettement pour financer un actif permet de démultiplier le rendement de l’investisseur. Ce principe part du postulat qu’une personne ayant fait l’acquisition de son domicile il y a 10 ou 15 ans en a déjà remboursé quasiment les deux-tiers. Concrètement, l’idée est de profiter de ce potentiel d’emprunt pour acheter un second bien comme investissement locatif. Du côté de l’actif, il y aurait désormais 2 biens. Du côté du passif, deux soldes restant dus. Mais étant donné que le premier bien est partiellement remboursé, le cumul des deux est largement en deçà de leur valeur globale.

L’effet de levier est le principe par lequel le fait de recourir à l’endettement pour financer un actif permet de démultiplier le rendement de l’investisseur.

Ce second bien, mis en location, permettra alors de financer ce second crédit. Toutefois, dans certains cas, le loyer ne suffit pas à rembourser la totalité de l’emprunt. L’investisseur devra alors compenser, chaque mois, ce que le loyer ne rembourse pas.

Une autre solution vers laquelle peut se tourner l'investisseur est le crédit à "terme fixe", aussi appelé crédit bullet, où l’on ne rembourse que les intérêts, et non le capital. Le capital sera, lui, dû au terme du crédit. Dans ce cas de figure, deux compteurs tournent simultanément pour l’investisseur: le loyer perçu, diminué du remboursement des intérêts qui permettra largement à l’emprunteur de se créer une épargne et la plus-value sur le bien au terme des 20 ans du crédit.

Prenons un exemple: un crédit sur 250.000€ nécessaires au deuxième achat, équivaut à une mensualité de remboursement d’environ 1.300€ sur 20 ans, contre 420€ en terme fixe. Si le loyer de ce second bien rapporte 900€ par mois, l’investisseur devra ajouter 400 € euros de sa poche, dans le cas d’un emprunt classique, mais "gagnera" 480 € dans le cas d’un crédit à terme fixe, qu’il pourra placer afin de rembourser (en partie) son achat au terme des 20 ans. Une autre solution serait aussi, au terme du crédit, de revendre le bien: L’argent de la vente servira à payer le solde dû à la banque et l’investisseur aura très certainement fait une belle plus-value après 20 ans, en plus du montant perçu chaque mois.

Il est même possible de faire un mix des 2 formules: on amortit la moitié - qui s’auto-rembourse grâce au loyer perçu - et on prend l’autre moitié en terme fixe, à rembourser au terme des 20 ans.

Pour que ce système fonctionne parfaitement, il faudra toutefois respecter 5 conditions:

1. L’achat du premier bien doit se faire avant 30-35 ans pour que, 15 ans plus tard, on puisse encore faire une opération de crédit sur 15 ou 20 ans avant l’âge de la pension.
2. Avoir un crédit sur la plus longue durée possible. On reprend l'idée du levier: plus la durée augmente, plus le levier grandit, moins la force à mettre à la base doit donc être conséquente. Dans l’idéal, ce remboursement de crédit doit prendre fin à l'âge de la pension puisque c’est dans l’esprit d'un complément de pension que cette deuxième acquisition est envisagée.
3. Faire en sorte d'avoir les charges les plus fixes possibles (les taux variables sont donc à bannir)
4. Prudence comme maître-mot ! Il faut éviter à tout prix un crédit à terme fixe pour le domicile familial. Par ailleurs, mieux vaut privilégier une solution qui allie crédit classique et crédit bullet. Enfin, veiller à ce que l’endettement des deux biens cumulés ne dépasse pas 60 % du revenu du ménage, afin d’avoir toujours une marge de sécurité.
5. Même si le second achat peut se faire sans fonds propres, c’est toujours plus facile quand on a réussi à en mettre un peu de côté… Les banques restent des banques et seront plus enclines à prêter à un investisseur ayant quelques fonds propres.