Si vous faites l'acquisition d'un bien immobilier d'investissement, la solution la plus naturelle va être de vous tourner vers une location classique; un bail de minimum 1 an et pouvant montrer de 3 à 9 ans. Pourtant d'autres solutions existent et -comme pour le choix d'investir dans du neuf ou de l'existant- dépendent de vos objectifs. Parmi celles-ci, relevons la location court terme et la mise en location de vacances de type "Airbnb".

Source: REYNDERS & Co | Katarzyna BODNAR | Consultant - Tax & Legal

Louer un appartement ou une résidence secondaire sur Airbnb, une idée toute simple et potentiellement très rentable. Les rentrées financières peuvent être importantes -dépendant de la localisation du bien- mais avec un revers de la médaille à ne pas négliger: devenir "hôte" demande  flexibilité et investissement en temps important.
Une autre solution pour votre investissement immobilier est la location d'un studio meublé pour une plus courte période, à partir de 1 mois. Solution peu répandue, elle est pourtant fortement recherchée dans une capitale telle que Bruxelles et vous offre des rendements également importants tout en réduisant la gestion.

Focus sur les avantages et inconvénients de chacune des solutions


PUBLIC CIBLE

AirBnb:

Principalement des touristes mais aussi des voyageurs business.

Bail court terme:

Travailleurs en CDD, Stagiaires, Expats, Voyageurs Business, etc.


DEMANDE

AirBnb:

Forte demande mais beaucoup de logements disponibles.

Bail court terme:

Demande élevée et très peu de logements disponibles pour ce type de bail.


DURÉE

AirBnb:

Beaucoup plus d’allées et venues: séjour moyen de 4 à 5 jours.

Bail court terme:

Plus grande stabilité: séjour allant de 1 mois à 1 an.


ARRANGEMENT

AirBnb:

Trouver des locataires et finaliser l’arrangement est facilité par la plateforme. Pas de visite au préalable.

Bail court terme:

Publier des annonces, gérer les appels et les visites pour trouver un locataire peut être chronophage et onéreux.


GESTION

AirBnb:

Gestion plus personnelle et chronophage: gérer l’annonce, l’accueil et le logement prend en moyenne 13 heures par semaine.

Certaines entreprises se spécialisent dans la gestion des logements de type “AirBnb” (de la création de l'annonce à l'accueil des voyageurs ainsi que la maintenance du logement), moyennant commission de 20%.

Bail court terme:

Gestion plus ponctuelle mais reste conséquente: contrat à signer et état des lieux.


ASSURANCE

AirBnb:

Protection contre les dégâts par l’assurance d’AirBnb.

Bail court terme:

Protection par l’état des lieux et la garantie locative.


SERVICES

AirBnb:

Lessives et ménage récurrents, à prévoir entre chaque séjour.

Bail court terme:

Ménage et remise en état effectuée par le locataire à la fin du bail.


ACCORD

AirBnb:

Pour les hébergements touristiques, l’accord de la copropriété est nécessaire.

Par ailleurs il existe des réglementations qui encadrent les activités de AirBnB. Celles-ci varient d'une région à l'autre, car le tourisme est une compétence régionale depuis 2017.

Bail court terme:

Pas besoin de l'accord de la copropriété pour mettre un bien en location. Les réglementations sont en outre identique à un bail classique, que vous devrez déclarer comme source de revenu dans votre déclaration d'impôts.


DISPONIBILITÉ

AirBnb:

Logement principalement occupé pendant les vacances et week-end: le reste du temps, vous pouvez occuper le bien.

Bail court terme:

Logement occupé parfois pendant plusieurs mois, vous ne pouvez pas utiliser le bien pendant cette période.


PRICING

AirBnb:

Tarif à la nuitée en moyenne généralement 2 à 3 fois plus élevé: entre 60€ et 80€ la nuit pour un studio privé avec cuisine en centre-ville.

Bail court terme:

Les prix varient entre 750€ et 850€ par mois pour un studio meublé à Bruxelles (court terme), soit 25 à 28€ la nuitée.


OCCUPATION

AirBnb:

Taux de remplissage aléatoire: comptez 70% pour un bon AirBnb.

Bail court terme:

Taux de remplissage connu pour la durée du bail.


INDEXATION

AirBnb:

Possibilité d’adapter les prix en fonction des périodes de l’année (prix plus élevés pour les périodes plus prisées telles que les vacances scolaires).

Bail court terme:

Prix fixé par un contrat: impossible de modifier celui-ci en cours de bail, à l’exception de l’indexation à l’anniversaire du bail.


CONTRÔLE

AirBnb:

Possibilité de refuser des locataires sur base de commentaires négatifs.

Bail court terme:

Interdiction de faire de discrimination au logement.


CONSOMMATION

AirBnb:

Consommation d’énergie illimitée pour le locataire, souvent élevée. Possibilité de le facturer celle-ci aux occupants mais pratique peu répandue et généralement mal perçue.

Bail court terme:

Consommation d'énergie financée par le locataire. Conscientisation plus importante.


COMMISSION

AirBnb:

Commission d’AirBnb de 3%.

Bail court terme:

Perception du loyer complet.


RENDEMENT

AirBnb:

Rendement estimé de 5,25% sur 1 an (calcul basé sur l’unité Z11 meublée du projet Canal District, considérant tous les éléments cités ci-dessus, sauf si la gestion se fait par une entreprise spécialisée).

Bail court terme:

Rendement estimé de 3,36% sur 1 an (calcul basé sur l’unité Z11 meublée du projet Canal District, considérant tous les éléments cités ci-dessus, sauf si la gestion est extérieure).

Ces rendements ne tiennent pas compte de l'impact fiscal.


TAXATION

Le revenu total provenant d’un bien meublé avec divers services inclus, doit être réparti selon 3 catégories: une pour la location de l’appartement, une pour la location des meubles et une pour les prestations de services. Ces 3 pôles sont taxés différemment.

Taxation commune à toutes les locations de biens immobiliers : taxation des revenus immobiliers (l’appartement):

  1. Base imposable: Revenu Cadastral non indexé majoré de 40%, au prorata de la période de location
  2. Taux : imposition progressive

Taxation commune à toutes les locations de biens immobiliers meublés : taxation supplémentaire des revenus mobiliers (les meubles):

  1. Base imposable: Imposition sur les revenus réels (c’est à dire par défaut 40% du prix total de location total dont on déduit un forfait (la moitié) pour les frais, soit au total 20% net).
  2. Taux : imposable à 27%

Spécifique aux locations avec prestations de services: c’est donc cette taxation supplémentaire qui distingue la location court terme du AirBnb

  1. Base imposable: Imposition sur les revenus réels (par défaut 20% du prix de location total, dont on déduit un forfait (la moitié) pour les frais, soit au total 10% net).
  2. Taux : imposable à 20%

La limite prévue par l’administration fiscale au delà de laquelle cette partie des revenus pourra être taxée comme revenus professionnels est assez élevée (pour les revenus 2017, le montant indexé est 5.000€). Attention que dans ce cas-là, le bailleur aura également des obligations vis-à-vis de la TVA.

Attention, veillez également à vous renseigner auprès de l’administration communale: les hébergements touristiques ainsi que les appartements meublés peuvent être soumis à taxation, selon la commune.

TAXATION_AIBNB_COURTTERME_WEINVEST.jpg
Comparaison Airbnb Versus Location court Terme point de vue taxation

AirBnb:

Ce qui distingue la taxation d’un AirBnb de celle d’un appartement meublé est donc la partie des revenus provenant des prestations de service (nettoyage, mise à disposition et nettoyage de linge de maison, boissons et petit-déjeuner, etc.), à condition qu’elle ne soit pas considérée comme activité professionnelle.

Bail court terme:

Seules les taxations liées à la location d'un bien immobilier et la taxation supplémentaire pour les revenus mobiliers sont à prendre en considération.

Si vous souhaitez avoir plus d'info à ce sujet ou sur ses applications à votre situation personnelle, n'hésitez pas à contacter nos conseillers immobiliers par mail sur info@weinvest.be ou sur notre site web We Invest. Nous sommes disponibles 7 jours sur 7 pour répondre à toutes vos questions !