Contrairement à ce que les médias avaient diffusé en début de confinement, la crise du coronavirus n’a fait qu’accentuer l’inflation des prix immobilier, au point que certain parlent de bulle immobilière… Alors, l’immobilier reste-elle une valeur refuge et rentable où placer son argent ou l’augmentation de ces dernières année vient-elle miner les intérêts des investisseur. Focus.
Selon Statbel, le taux d’inflation annuel observé pour les prix des logements s’élève à 6,7% pour le premier trimestre de 2021 (chiffres de juin 2021). Depuis un an, on note une augmentation moyenne de 5%, un réel record puisque durant ces 10 dernières années, l’inflation sur le marché immobilier tournait plutôt autour des 3% !
Une surévaluation des prix immobilier de presque 7% !
Cette inflation extraordinaire et historique peut être expliqué par plusieurs facteurs: les taux d’intérêt bancaires toujours au plus bas et une diminution de l’offre de logements par rapport à la demande; suite à la première vague de l’épidémie et l’incertitude quant à la situation économique, nombreux belges se sont réfugiés dans l’immobilier, valeur sûre, tandis que l’offre, elle, est restée stable. Nos agents pourront tous vous le confirmer: aucun professionnel n’a de boule de cristal et la possibilité de prédire les prix. C’est donc le marché qui va dicter la valeur d’un bien… et par extension, c’est donc, cette demande plus importante que la moyenne qui a contribué et continue encore aujourd’hui à soutenir la hausse des prix. Ajoutons enfin que, faute de rendements jugés suffisants sur certains produits financiers, certains investisseurs se se aussi tourné vers la brique en quête de rentabilité… Avec pour conséquence la situation que nous connaissons aujourd’hui.
Investira, investira pas ?
Comme pour tout marché, celui de l’immobilier est la rencontre de l’offre et de la demande. La réponse n’est donc pas tant chez les professionnels du secteur mais chez les acquéreurs, les vendeurs… et les investisseurs.
Néanmoins, l’immobilier n’étant ni un bien de consommation courant, ni un achat compulsif, c’est un investissement doit être considéré sur du long terme: 10, 15 à 20 ans. Or on remarque qu’historiquement en Belgique, une personne ayant réalisé un plan d’investissement immobilier sur 10 ans ou plus n’a JAMAIS été perdant. La crise du Coronavirus, comme les autres crises connues dans le passé, ne devrait pas avoir d’impact sur la plus-value que peut espérer l’investisseur à la revente.
Au niveau des rendements, prenons un exemple:
Imaginons un investissement dans un appartement pour lequel vous faites un crédit de 300.000€ sur 20 ans à un taux de 1,50% (taux “normal” actuel, qui peut évidemment légèrement varier d’une personne à l’autre et de la quotité). Chaque mois, l’investisseur devra rembourser à hauteur de 1.446,15€, pour un total de 347.076€ au bout de 20 ans.
- Mensualité: 1.446,15€
- Totalité payée: 347.076€
- Intérêts payés: 47.076€
Imaginons à présent, une diminution des prix de 3% qui viendra succéder à cette période d’inflation exceptionnelle MAIS cumulée à une hausse de 0,3% des taux bancaires. Le montant emprunté sera alors de 290.000€ sur 20 ans avec un taux cette fois de 1,80%. Le remboursement sera dans ce cas de 1.437,80€ par mois pendant 20 ans, avec un remboursement total de 345.072€
- Mensualité: 1.437,80€
- Totalité payée: 345.072€
- Intérêts payés: 55.072€
Conclusion: même si les prix sont actuellement plus élevés, la hausse des taux qui s’amorce vient contrebalancer cette réduction du prix d’achat. En d’autres mots, repousser l’achat en espérant une baisse ne sert à rien; ce que l’investisseur va gagner en principal, il va le perdre en intérêts.
En conclusion l’investisseur qui cherche du rendement et non pas de la plus-value à court terme, a tout intérêt à se lancer et surtout continuer à profiter de la faiblesse des taux.
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