Prêts octroyés moins facilement, suppléments d'impôts... les investisseurs sont désormais dans le viseur de la Banque Nationale et du Fisc. Depuis le 1er janvier 2020, acheter un bien pour faire fructifier ses économies est devenu plus compliqué. Focus sur les nouvelles règles du jeu de l'investissement locatif.

Source: Sébastien Buron de Trends Tendance

Vous songez à emprunter pour investir vos économies dans la brique plutôt que de les laisser dépérir sur un compte épargne qui ne rapporte plus rien ? Face à des taux d'intérêt qui n'ont jamais été aussi bas, nombreux sont les Belges qui se tournent vers le marché immobilier pour placer leur épargne, et ce depuis quelques années. Seulement voilà  les règles du jeu sont en train de changer. La Banque Nationale Belge estime que les banques prêtent trop facilement et avec trop peu de garanties. Fini de financer l'achat d'un bien sans disposer d'une mise de départ. La BNB a décidé de fixer des limites aux montants empruntés par rapport au prix d'achat.

Et pour en rajouter une couche, un nouveau danger guette désormais les propriétaires de plusieurs appartements: depuis quelques mois, ils sont dans le collimateur du fisc, qui cherche à taxer les loyers et les plus-values immobilières. Alors, 2020 marque-t-elle la fin de l'âge d'or pour les épargnants qui investissent dans la brique ? Décryptage.


1. Les raisons de ce durcissement

La Banque nationale s'inquiète de l'endettement croissant des ménages belges. En effet, l'augmentation des prix de la brique implique des montants empruntés de plus en plus élevés. La somme de l'ensemble des prêts hypothécaires dépasse aujourd'hui les 230 milliards d'euros, soit 61 % du PIB (contre 57,8 % en moyenne dans la zone euro). Parallèlement, de plus en plus de crédits hypothécaires couvrent plus de 90 % du prix d'achat du bien. Enfin, les crédits destinés à acquérir une seconde résidence ne cessent d'augmenter.

"Avec des taux d'intérêt qui n'ont jamais été aussi bas, nombre d'épargnants se sont en effet rués ces dernières années sur la brique pour y mettre un locataire et dégager des rendements nettement plus généreux que ceux proposés par les placements traditionnels (compte d'épargne, etc.). Avec l'espoir, en plus, de réaliser une belle plus-value en cas de revente (les prix des maisons et des appartements ont progressé de plus de 3 % en 2018)." -Trends Tendance.

Résultat ? On note une augmentation fulgurante du nombre de crédits destinés à l'achat d'une seconde (voire une troisième, quatrième...) résidence. Ils représentent désormais 12,5% du total des crédits immobiliers octroyés (chiffres de 2018), contre  7,7% en 2016. Or, ces crédits dits buy-to-let  alimentent d'une certaine manière l'augmentation des prix de l'immobilier.


2. Les implications

Face à ces constatations, BNB a donc mis en place -en 2014-  plusieurs mesures obligeant les banques à mettre davantage d'argent de côté afin de couvrir leurs risques. Malgré ces mesures restrictives, renforcées une nouvelles fois en 2018, force est de constater que les banques continuent de prêter en masse, n'hésitant pas à recourir à des quotités élevées (c'est à dire le rapport entre les fonds propres de l'acquéreur et l'apport de la banque). Dés lors, la Banque Nationale a décidé de donner aux banques des lignes directrices plus strictes quant à l'octroi de prêts, en particulier pour les prêts hypothécaires conclus par des particuliers pour une maison ou un appartement destiné au marché locatif.

Très concrètement donc, depuis le 1er janvier 2020, les propriétaires-occupants ne peuvent plus emprunter que 90% de la valeur d'achat. Autrement dit, les 10% doivent provenir des fonds propres de l'acquéreur, en plus des droits d'enregistrement et autres frais. Plus question désormais d'emprunter jusqu'à 125 % de la valeur du bien acheté. Ces conditions seront d'autant plus sévères pour les prêts destinés aux investisseurs puisque le plafond est désormais fixé à 80%. Autrement dit, cela signifie que pour des biens destinés à être loués, il faudra financer au minimum 20% du prix d'achat, sans oublier les frais.


3. Obtenir un prêt en 2020

Ces mesures visent clairement à limiter le nombre de prêts avec des quotités supérieures à 90%, avec pour conséquence immédiates des conditions d'octroi plus strictes, et donc certains projets qui ne seront plus en mesure d'être financés.

Certaines enseignes ont d'ores et déjà renforcé leurs critères d'octroi de crédits: une réserve financière suffisante étant désormais exigée.


4. L'impact sur les taux d'intérêt

Selon les économistes, l'impact de ces nouvelles mesures sur les taux d'intérêt devrait être "très limité". En effet, "les mesures de la BNB visent à éliminer les prêts les plus risqués, soit ceux dont les taux sont les plus élevés. La moyenne des taux va donc être tirée vers le bas." indique Julien Manceaux, économiste chez ING.

Attention toutefois: cela ne signifie pas que les taux effectivement accordés seront plus bas pour autant. Les spécialistes s'accordent pour dire que la tendance devrait plutôt être à la stabilisation par rapport à 2019. Il ne faut donc pas s'attendre à voir la baisse se poursuivre cette année encore, jusqu'à des taux négatifs comme on a pu l'observer dans d'autres pays.


5. Quels sont les autres critères que les fonds propres qui peuvent influencer le montant de l'emprunt ?

Le calcul de faisabilité d'un projet d'investissement ne se résume évidemment pas au montant de base apporté par l'emprunteur: différents éléments entrent en jeu tel que la quotité, la capacité de remboursement de l'emprunteur, les charges mensuelles et les autres crédits en cours,  les garanties, les risques liés au projet, l'historique de crédit,...

Pour les crédit buy-to-let, ces critères sont adaptés. Nous l'évoquions plus haut, les fonds propres demandés au client seront  plus importants que pour une acquisition classique. Par ailleurs, la banque ne tiendra pas compte de 100 % des revenus locatifs pour déterminer la capacité d'emprunt du client, ceci afin de prendre en considération des éléments tels que le vide locatif.


6. Quid des taxes sur les rendements locatifs et les plus-values immobilières ?

Depuis quelques mois en effet, les Belges qui possèdent plusieurs biens immobiliers mis en location sont dans le collimateur du fisc, qui tente par tous les moyens de taxer les loyers et les plus-values immobilières comme revenus professionnels. Et ce, avec une taxation pouvant grimper jusqu'à... 50% ! L'administration fiscale considère en effet que la perception de revenus ou de plus-values (en principe non taxées) s'apparente -en réalité- à une activité professionnelle.

Le fisc va désormais s'intéresser à la quantité, la rapidité et le caractère successif des transactions immobilières effectuées par un particulier. Il regarde également si les biens ont été achetés en recourant à un emprunt bancaire et si l'acquéreur est un professionnel de l'immobilier (agent immobilier, notaire, architecte...).

Dans le même registre, l'avantage fiscal accordé par le fédéral sur les secondes résidences risque très probablement d'être supprimé dans les mois à venir. Sans oublier, bien sûr, l'idée qui revient régulièrement sur le tapis de taxer les loyers effectivement perçus, et non plus sur base du revenu cadastral du bien.


En conclusion: 2020 marque t-elle la fin de l'âge d'or pour les investisseurs immobiliers ? Si certes ces mesures sèment quelques embûches sur le parcours de l'épargnant qui souhaite investir dans l'immobilier, on ne parle par -selon les spécialistes- de bouleversement majeur du marché de l'investissement locatif. À moins que de nouvelles mesures fiscales ne voient le jour, ce n'est certainement pas la fin de l'âge d'or pour les multi-propriétaires. Ils dénoncent toutefois un parcours rendu plus difficile pour l'investisseur "bon père de famille" mais qui permettra par contre de limiter le potentiel de hausse des prix.

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