La santé du marché immobilier est au coeur des interrogations de nombreux ménages belges: Est-ce le bon moment pour acheter ? Devriez-vous patienter avant de vendre votre maison ? Les prix vont-ils diminuer ? Est-ce le moment d'investir dans la brique ? Si certes, la situation que nous vivons est exceptionnelle et inédite, l'histoire nous a appris que l'immobilier belge était particulièrement stable et résilient en temps de crise... Que peut-on attendre des prochains mois ? On passe en revues les probables scénarios

Sources: Xavier Attout pour le Trends (23/04/2020), Fednot et Jeremy Henderson


Reprise des activités ?

Les professionnels de l'immobilier pourront reprendre leurs activités à partir du 11 mai, avec la mise sur le marché de toute une série de biens, à vendre ou à louer, dont les propriétaires étaient en attente depuis le 16 mars. Selon le Trends, nous devrions donc assister à un afflux de biens voire une offre supérieure à la moyenne, et donc à un fort rebond des transactions. Celui-ci sera suivi d'un ralentissement qui devrait se prolonger durant les vacances scolaires avant une reprise dans les standards habituels en septembre.

D'un point de vue global, s'il est indéniable que le nombre de transactions sera moins élevé en 2020 qu'en 2019, cette diminution était toutefois attendue. En effet, le dernier trimestre de 2019 a marqué un record en terme de transactions, notamment avec l'annonce de la suppression du bonus logement en Flandre. Cette diminution est d'ailleurs largement visible dans le dernier baromètre des notaires publié début avril : -3,3% en Flandre entre le 1er janvier et l'annonce du lockdown alors que le nombre de transactions a par contre grimpé de 8% à Bruxelles et de 3,5% en Wallonie sur la même période. Les notaires indiquent à ce titre que, depuis le début du confinement, le nombre de transactions immobilières a diminué de 33%, réparti de la sorte entre le trois régions: -32,9% en Flandre, -34,8% à Bruxelles et -32,1% en Wallonie.

Dans la promotion neuve, ce recul de l'activité devrait davantage s'observer fin de l'année/début 2021, lors d'une sorte de deuxième vague. Ceci s'explique par le fait que promoteurs immobiliers disposent encore actuellement d'une série de biens neufs en vente mais parallèlement, un retard s'est accumulé dans la concrétisation des projets de développement de demain et la crise va renforcer ce retard avec le traitement ralenti des demandes de permis.


Baisse des prix ?

Si la plupart des médias parlent d'une baisse des prix, faut-il encore qu'elle se confirme, et si même c'était le cas: cette diminution ne serait que minime dans une tendance haussière depuis près de 30 ans. Le risque d'un krach brutal des prix est donc limité voire exclu, notamment grâce à la confiance élevée des belges dans la brique ainsi qu'à l'intérêt accru des investisseurs dans le marché immobilier, plus stable et rassurant que la bourse (voir ci-dessous).

Qui plus est, la diminution des prix de l'immobilier de l'ordre de 2 à 3% comme le prévoient les experts, est valable tous secteurs confondu, c'est à dire aussi bien l'immobilier résidentiel que de bureaux, les commerces, etc. La diminution attendue pour l'immobilier résidentiel devrait être bien en deçà voire carrément nulle.

Même topo pour le marché du neuf, où l'on estime qu'il ne devrait pas y avoir de baisse de prix significative.

Diminution de la capacité d'emprunt

Une des principales craintes vient de la capacité de remboursement et d'emprunt hypothécaire des belges: avec la récession économique qui s'annonce et la hausse du taux de chômage (même temporaire), de nombreux ménages ont vu leurs revenus drastiquement diminuer suite à cette crise sanitaire. La proportion de la population impactée par ce ralentissement économique reste encore incertaine (on parle de 1,3 million de belge en chômage économique) mais si le confinement perdure, cette situation va créer une diminution du pouvoir d'achat des belges... Ce qui signifie in fine que moins de gens pourront emprunter pour acheter un bien.

Mais encore une fois, il faut relativiser: la plupart des acheteurs sont face à une situation de chômage temporaire. Une fois le déconfinement acté, leur situation devrait évoluer positivement si bien qu'elle ne devrait véritablement poser problème qu'à une faible proportion de la population.


Hausse des taux ?

La Banque nationale avait resserré la vis tout début janvier, en ne permettant plus aux banques  d'octroyer des prêts au-delà de 90 % de la valeur du bien (cette quotité passant à 80% pour les investisseurs). Il n'est d'ailleurs pas prévu que ces règles soient adoucies au vu de la situation actuelle.

Par contre, il n'y a que peu de risques que la BCE (Banque Centrale Européenne) procède à une hausse significative des taux du marché, ni ne modifie sa politique monétaire. En d'autres termes, cela signifie que les taux devraient rester bas ou augmenter très légèrement.


Plus d'investisseurs immobiliers ?

Une part importante des transactions immobilières belges émanent des investisseurs; ils représentent presque 50% des acquisitions dans les promotions neuves. La bonne santé du marché dépend donc fortement de leur reprise. Or, toujours d'après le Trends, il est attendu que le marché des investisseurs reprenne encore plus vite que celui des acquéreurs-occupants. Par ailleurs, il est probable que cette situation guide vers l'immobilier de nouveaux investisseurs, qui y trouvent un placement stable et fiable -contrairement aux placements boursiers considérés par beaucoup comme trop risqués.

Si vous souhaitez avoir plus d'info à ce sujet ou sur ses applications à votre situation personnelle, n'hésitez pas à contacter nos conseillers immobiliers par mail sur info@weinvest.be ou sur notre site web We Invest. Nous sommes disponibles 7 jours sur 7 pour répondre à toutes vos questions !