On vous l’explique ? C’est parti !

Rassurez-vous, il ne s’agit pas là d’une notion obscure propre au vocabulaire des banquiers ou professionnels de l'immobilier… mais (simplement) d’une opération à connaître pour optimiser la période de remboursement de votre crédit. On vous l’explique ? C’est parti !

Sources : Pretto & l'Echos

Lorsqu'il est associé à un crédit, le terme franchise peut se définir comme le délai avant le remboursement du prêt hypothécaire. Elle s’applique dans les cas où le bien pour lequel vous avez demandé le prêt n’est pas habitable tout de suite et où il vous faudrait alors cumuler la mensualité du crédit pour le nouveau logement et les coûts éventuels liés au logement précédent.

• Pour les biens neufs ou en cours de construction (achat sous loi-Breyne), le logement n’est pas habitable dès le début du financement : la réception de votre appartement ne surviendra parfois que plusieurs mois voire années après les premiers appels de fonds.

• Pour les biens existants, il arrive régulièrement que certains travaux soient nécessaires avant de pouvoir y emménager.

Ce cumul des charges est rarement possible pour les emprunteurs. Dans ces cas de figure, il est alors possible de bénéficier d’un différé d’amortissement également appelé franchise. Comme son nom l’indique, il vous permet de différer le paiement des premières mensualités si votre nouveau logement est encore en travaux ou en cours de rénovation. Autrement dit les banques vous permettent de retarder le début du remboursement du crédit lié à votre futur bien.

En fonction de la capacité de remboursement et des préférences de l’emprunteur, la franchise peut être partielle ou totale :

• Contrairement à un crédit classique où l'emprunteur va rembourser en même temps une partie du capital et une partie des intérêts, avec la franchise partielle, vous paierez mensuellement les intérêts dès le premier déblocage des fonds : seul le remboursement du capital sera différé.
  Pour le neuf, en règle générale, les fonds sont débloqués suivant un calendrier défini ou en fonction de l’avancement des travaux. Les intérêts dus ne sont alors calculés que sur les fonds débloqués. Le remboursement du capital par l'emprunteur ne débutera lui que lorsque le montant total aura été prélevé, c'est à dire à la toute fin des travaux ou lorsque la dernière tranche de paiement a été libérée, ce qui correspond généralement à la réception provisoire du bâtiment, c'est à dire au moment où le bâtiment devient habitable.
  

• À l’inverse, avec une franchise totale, le remboursement des intérêts débute en même temps que le remboursement du capital, une fois que le bien est réceptionné/que les travaux sont clôturés. Cette solution est toutefois (très) rarement proposée par les banquiers.

Cette franchise peut s’appliquer aussi bien lors de l’achat d’un bien pour occupation personnelle que pour un investissement locatif.
Dans le cas d’un investissement locatif, la franchise vous autorise à ne commencer le remboursement du prêt qu’une fois que le logement concerné peut accueillir un locataire. La banque attend alors que vous touchiez un loyer avant de vous réclamer son dû.

Malheureusement, cette formule n'est pas gracieusement offerte par les banques: bénéficier d’un remboursement différé a bien évidemment un coût, qui peut devenir important sur une longue durée. C'est ce qu'on appelle la commission de réservation. Il s'agit d'un coût dû, mensuellement, sur les montants que vous n'avez pas encore prélevés. Le taux de la commission de réservation oscillant entre 0,10 et 0,17% par mois... soit environ 1,8% par an. À noter toutefois que la plupart des banques le prélève uniquement à partir du 7e mois.

Si cette solution a certes un coût, elle permet néanmoins à un grand nombre d’acheteurs de faire l'acquisition d'un bien en cours de construction sans puiser dans leurs économies et ainsi donner accès à ce type d'achat à un plus grand nombre. Une belle alternative au crédit classique.