De quoi s'agit-il ? Quelle est la meilleure solution pour votre situation ?

Pour financer un investissement locatif, plusieurs solutions s’offrent à vous: soit vous disposez d’une somme conséquente de côté et pouvez financer votre investissement entièrement en fonds propres, soit vous décidez de faire appel à un crédit hypothécaire, afin de financer une partie du coût total de l’acquisition.

Avec cette seconde solution, deux types de crédits sont à envisager: Tout d’abord, le “crédit classique” qui est un prêt à mensualités constantes avec un remboursement constant du capital et des intérêts (ou sa variante: le crédit à remboursement de capital).

Mais une autre solution un peu moins répandue (mais néanmoins intéressante dans le cadre d’un investissement immobilier en vue d’une mise en location) est le crédit bullet ou encore appelé “à terme fixe”.

Trouvez votre solution

Fonds propres

• Comment ? Vous payez comptant la totalité du coût de l’acquisition, soit le prix d’achat et les frais inhérents à la vente (droit d’enregistrement ou TVA, frais de notaire, etc.)

• Quotité : NA

• Pour qui ? Les personnes qui ne peuvent (en raison de l’âge par exemple) ou ne veulent pas faire de crédit.

• Avantages : Votre bien est payé en une fois et vous pouvez toucher l’entièreté du loyer comme cash-flow.

• Inconvénients : Aucune déductibilité fiscale ne sera possible et le montant total de l’acquisition se limitera à votre apport.

• Calculs, pour un bien neuf d’une valeur de 200.000€ hors taxe, soumis à une taxation de 19% : L'acquéreur devra payer l'entièreté du montant à l’acte ainsi que les frais inhérents (38.000€).
  Prix total = 238.000€

Prêt à mensualités constantes (ou sa variante le crédit à remboursement constant du capital)

• Comment ? Le crédit se rembourse par mensualités.
  Pour le prêt à mensualité constante, vous remboursez plus d'intérêts que de capital durant les premières années. La proportion s'inverse à mesure que le terme approche. À la fin du crédit, le bien est intégralement remboursé.
  Pour le crédit à remboursement constant de capital, chaque mois, vous payez une partie fixe du capital, plus les intérêts sur le capital encore à rembourser. La charge mensuelle diminue donc chaque mois puisque les intérêts sont calculés sur la dette résiduelle. Les premières années, la charge mensuelle est donc plus lourde.

• Quotité : a quotité demandée est de +/- 80%, en d’autre mots il vous sera demandé d’amener 20% en fond propre, tandis que la banque pourra prêter 80% du prix d’achat.

• Pour qui ? Les personnes qui souhaitent que le bien soit payé au terme du crédit tout en payant le moins d’intérêts possible; et qui peuvent se permettre de compenser un éventuel cash-flow négatif pendant la durée du prêt.

• Avantages : Il est facile de planifier avec précision les charges mensuelles réclamées.
  Le bien est entièrement payé au terme du crédit.
  C’est le formule de remboursement qui revient le moins cher.

• Inconvénients : Les mensualités ne permettent pas de dégager un cash flow important pendant la durée du crédit (elles doivent même parfois être compensées par un apport supplémentaire par l’investisseur).

• Calculs, pour un bien neuf d’une valeur de 200.000€ hors taxe, soumis à une taxation de 19% : Admettons que l’investisseur dispose du montant des frais d’acquisition (38.000€) ainsi que les 20% du prix d’achat (40.000€). Il devra donc emprunter un total de 160.000€ à la banque pour financer l’achat de son appartement d’une valeur de 200.000€ htva.
  Avec un crédit sur 20 ans au taux fixe de 1,8%, il paiera en moyenne 793€ par mois pendant 20 ans (intérêts + capital).
  Au final, sa charge totale d’intérêt s’élèvera à 30.320€.
  Prix total = 268.320€

Crédit bullet ou crédit à terme fixe

• Comment ? Pendant toute la durée du contrat, vous ne payez que les intérêts sur la somme empruntée. Le capital restant dû doit être payé en une fois au terme du crédit.

• Quotité : La quotité pour ce type de crédit est de +/- 70% du prix d’achat.

• Pour qui ? Les personnes qui souhaitent maximiser leur investissement grâce à l’effet de levier. En effet, les mensualités sont nettement inférieures aux autres crédits. Il en ressort un cash-flow important et disponible pour l’investisseur. En quelques années, il est donc possible de constituer un capital qui permet de refaire un nouvel investissement immobilier. Le coût en intérêt plus important peut être compensé grâce aux déductibilités fiscales et aux autres achats qu’il permet de générer.Attention toutefois: ce type de crédit n’est conseillé que si vous êtes certain de pouvoir rembourser le capital restant-dû au terme du crédit: via une assurance groupe, un héritage, une vente d'un bien immobilier,.... Enfin, les banques ne proposent pas ce type de crédit à n’importe quel client et demanderont généralement des garanties supplémentaires, en plus d’une quotité moins élevée (70%) et d’une durée moyenne de 10 à 15 ans.

• Avantages : Les mensualités sont les moins élevées et vous pouvez dégager un cash-flow important.
  En cas de perte de rentrées locatives passagères, cela n’aura que peu d’impact sur votre budget.
  En seulement quelques années, vous pourrez reconstituer un capital pour faire un nouvel investissement.

• Inconvénients : Le total des intérêts remboursés à la banque sera plus élevé, puisque les intérêts se calculent sur tout le capital emprunté pendant toute la durée du crédit
  À terme, vous devez être certain de disposer de la somme complète du capital emprunté.
  Ce crédit étant plus risqué, les banques appliquent généralement un taux d'intérêt plus élevé.

• Calculs, pour un bien neuf d’une valeur de 200.000€ hors taxe, soumis à une taxation de 19% : Dans le cas d’un crédit bullet 30% d’apport (60.000€) seront réclamé par la banque, en plus des frais (38.0000€), soit un total de 98.000€ que l’investisseur doit apporter en fonds propres.
  L’investisseur emprunte donc 140.000€ via un crédit bullet au taux de 2%. Il paiera 231€ par mois, qui correspondent uniquement aux intérêts.
  Au final, sa charge totale d’intérêts s’élèvera à 55.440€.
  Prix total = 293.440€

Alors... quelle est la meilleure solution ? Achat en fonds propres ou par un crédit ?

Si l’on regarde uniquement le coût total d’acquisition, l’achat en fonds propres peut apparaître comme étant la meilleure solution à première vue.

Par contre, à fonds propres équivalents, le crédit hypothécaire permet d’acheter non pas un mais deux biens immobiliers !

Dès lors, le coût en intérêts est largement évincé par la valeur des biens une fois le crédit terminé (la plus-value réalisée) et vous permettra d’au moins doubler votre investissement !

Le crédit hypothécaire permet donc de faire ce que l’on appelle un “effet de levier” et d’optimiser ainsi votre capital investi en accroissant considérablement votre patrimoine immobilier.

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